Bài giảng Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác 
gắn trên đất: 
a. Khái niệm đăng ký đất đai: là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính 
đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối 
quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà 
nước quản lýchặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của 
người sử dụng đất. 
b. Đối tượng: Điều 5 Luật Đất đai 2013 
- Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức 
chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề 
nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và 
tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức); 
- Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân); 
15 
- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn 
thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng 
phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ; 
- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm 
phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo 
và cơ sở khác của tôn giáo; 
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, 
cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao 
được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp 
quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính 
phủ; 
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; 
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư 
nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước 
ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư. 
c. Vai trò: 
*Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước, cộng đồng 
công dân như quản lý nguồn thuế. 
*Là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai 
* Đăng ký đất đai để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên 
đất. 
1.2. Nguyên tắc đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn trên đất 
– Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ (the booking principle); 
– Nguyên tắc đồng thuận (the consent principle); 
– Nguyên tắc công khai (the principle of publicity); 
– Nguyên tắc chuyên biệt hoá (the principle of speciality). 
1.3. Mục đích của việc đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn trên đất 
- Đối Với Nhà nước: Vừa xác lập cơ sở pháp lý cho việc tiến hành các biện pháp 
quản lý, vừa nắm chắc tài nguyên đất đai. 
- Đối với người sử dụng đất: Yên tâm chủ động khai thác tốt nhất mọi tiềm năng 
của khu đất được giao, hiểu và chấp hành tốt pháp luật về đất đai. 
2. Các quy định về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác trên đất 
2.1. Điều kiện: Điều 99 Luật Đất đai 2013 
16 
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng 
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 
100, 101 và 102 của Luật này; 
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực 
thi hành; 
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho 
quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử 
dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; 
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; 
theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ 
quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai 
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành; 
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất; 
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu 
công nghệ cao, khu kinh tế; 
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất; 
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà 
ở thuộc sở hữu nhà nước; 
i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành 
viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử 
dụng đất hiện có; 
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất. 
2.2. Các trường hợp đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn trên đất 
( Điều 95 Luật Đất đai 2013) 
2.2.1. Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây: 
a) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; 
b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; 
c) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; 
d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký. 
2.2.2. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy 
chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây: 
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền 
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử 
dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài 
sản gắn liền với đất; 
b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; 
c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; 
17 
d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; 
đ) Chuyển mục đích sử dụng đất; 
e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; 
g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang 
hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước 
giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao 
đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này. 
h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 
của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung 
của vợ và chồng; 
i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 
của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử 
dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; 
k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả 
hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền 
công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ 
quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về 
đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ 
quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử 
dụng đất phù hợp với pháp luật; 
l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; 
m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất. 
2.3. Thẩm quyền: Điều 105 Luật Đất đai 
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền 
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người 
Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện 
dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. 
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, 
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng 
đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền 
với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. 
3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận 
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực 
hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp 
đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng 
nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường 
thực hiện theo quy định của Chính phủ. 
18 
2.4. Trình tự, thủ tục 
2.4.1. Trình tự thủ tục lần đầu 
a. Trình tự thực hiện: 
Căn cứ điều 70 nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trình tự thủ tục thực hiện như 
sau: 
 Bước 1: Nộp hồ sơ tại UBND cấp xã hoặc văn phòng đăng ký đất đai bao gồm: 
 Đơn xin cấp sổ đỏ lần đầu 
 Chứng minh thư nhân dân. 
 Bước 2: Giải quyết hồ sơ 
 Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm: 
 Thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa 
đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp; 
 Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình 
trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch 
 Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ; Xác nhận hiện trạng, tình trạng 
tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân 
cấp xã trong 15 ngày. 
 Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau: 
 Kiểm tra hồ sơ đăng ký; Xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được 
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào đơn đăng ký; 
 Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa 
vụ tài chính; 
 Chuẩn bị hồ sơ để Phòng tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng 
nhận quyền sử dụng đất; 
 Cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào hồ sơ địa 
chính, cơ sở dữ liệu đất đai; 
 Bước 3: Trả kết quả 
 Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được cấp, trường hợp hộ 
gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, 
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để 
trao cho người được cấp. 
b. Hồ sơ: 
Hồ sơ gồm: 
- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài 
sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK; 
+ Văn bản uỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có). 
- Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013: 
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có 
thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt 
19 
Nam Dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt 
Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; 
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm 
quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 
15/10/1993; 
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền 
với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; 
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở 
trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước 
ngày 15/10/1993; 
+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở 
hữu nhà nước theo quy định của pháp luật; 
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho 
người sử dụng đất; 
+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của 
Chính phủ: 
+ Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980. 
+ Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo 
Chỉ thị số 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, 
phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang 
quản lý, bao gồm: 
++ Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa 
chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan 
quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép. 
++ Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị 
được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, 
chấp thuận trước ngày 1/7/1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh 
phê duyệt, chấp thuận. 
++ Bản sao giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và các giấy tờ có thể 
chứng minh việc sử dụng đất lâu dài, không tranh chấp có xác nhận của Ủy ban 
nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp 
tỉnh đối với trường hợp bản gốc giấy tờ này đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước 
không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đó. 
c. Hồ sơ đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: 
20 
Một trong các giấy tờ quy định tại điều 31, 32, 33, 34 của ghị định 43/2014/NĐ-CP 
Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. 
Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có 
sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng. 
d. Bản sao về việc thực hiện nghiã vụ tài chính liên quan đến đất. 
e. Các khoản tiền phải nộp: 
Tiền sử dụng đất: Nếu quyền sử dụng đất của gia đình bạn đáp ứng được các điều 
kiện quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 như nêu trên thì gia đình bạn không 
phải đóng tiền sử dụng đất. 
Lệ phí trước bạ: 0,5% Theo quy định tại Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 
17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ (thông tư 124/2011/TT-BTC hướng 
dẫn Nghị định số 45/2011/NĐ-CP). 
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: (theo thông tư 106/2010/TT-BTC 
Hướng dẫn lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và 
tài sản khác gắn liền với đất). 
Đối với tổ chức: Mức thu tối đa không quá 500.000 đồng/giấy. Trường hợp Giấy 
chứng nhận cấp cho tổ chức chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản 
khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy. 
Trường hợp cấp lại (kể cả cấp lại Giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, 
xác nhận bổ sung vào Giấy chứng nhận: Mức thu tối đa không quá 50.000 
đồng/lần cấp. 
2.4.2. Trình tự, thủ tục đăng ký biến động 
 Bước 1: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động đất đai, tài sản 
khác gắn liền với đất 
 Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp 
với quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc theo quy định đối với từng 
trường hợp cụ thể; gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông 
báo thu nghĩa vụ tài 
 Bước 3: Người sử dụng đất nộp các nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải 
nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật 
 Bước 4: Xác nhận thay đổi vào giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có 
thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài 
sản khác gắn liền với đất 
 Bước 5: Văn phòng đăng ký đất đai chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa 
chính, cơ sở dữ liệu đất đai 
21 
 Bước 6: Trong thời gian 15 ngày, văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng 
nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường 
hợp nộp hồ sơ tại cấp xã 
XÁC NHẬN KHOA 
Bài giảng môn học Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất 
đã bám sát nội dung trong chương trình môn học. Đáp ứng được đầy đủ nội dung 
về kiến thức, kỹ năng, năng lực tự chủ trong chương trình môn học. 
Đồng ý đưa vào làm Bài giảng môn học Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản 
khác gắn liền trên đất thay thế cho giáo trình. 
Người biên soạn 
Trần Quang Tạo 
Lãnh đạo khoa