Quy định của pháp luật về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản và một số kiến nghị hoàn thiện

 thuê mặt bằng với 
nhiều lần cho đến khi số ngày chậm trả đủ mục đích sản xuất kinh doanh, nhưng sau 
03 tháng. đó bên thuê đã sửa chữa và cho bên thứ 
 Chúng tôi cho rằng, dù áp dụng theo ba thuê lại mặt bằng, cho sử dụng lại tài 
cách hiểu nào cũng gây ra một số bất lợi sản. Khi tranh chấp xảy ra, Tòa án ra phán 
nhất định cho bên cho thuê và chưa phù quyết bên thuê nhà đã vi phạm hợp đồng 
hợp với thực tiễn. Bởi lẽ, quy định này có với lý do sử dụng nhà không đúng mục 
 3
thể làm giảm ý thức tuân thủ hợp đồng của đích thuê . Như vậy, trong trường hợp này, 
bên thuê, ngay cả khi bên thuê nhiều lần Tòa án xác định việc bên thuê có sử dụng 
vi phạm về nghĩa vụ thanh toán đúng hạn đúng mục đích thuê dựa vào thỏa thuận của 
thì phải đợi đến lần vi phạm thanh toán mà các bên trong hợp đồng. Tuy nhiên, vấn đề 
kéo dài đủ 03 tháng trở lên hoặc đợi đến đặt ra nếu các bên không thỏa thuận cụ thể 
khi cộng dồn số ngày chậm thanh toán đủ trong hợp đồng, và bên cho thuê viện dẫn 
03 tháng trở lên, bên cho thuê mới được lý do này để thực hiện quyền đơn phương 
quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. chấm dứt hợp đồng thuê BĐS thì khi xảy 
Trong khi đó, một trong những quyền của ra tranh chấp sẽ áp dụng như thế nào?.
bên cho thuê là quyền yêu cầu bên thuê 1.1.2. Về quyền đơn phương chấm dứt 
thanh toán đủ tiền thuê theo thời hạn và hợp đồng thuê bất động sản của bên thuê
phương thức thỏa thuận trong hợp đồng1; Khoản 2 Điều 30 Luật KDBĐS năm 
và một trong những nghĩa vụ theo luật định 2014 cho phép bên thuê có quyền đơn 
của bên thuê là thanh toán đủ tiền thuê theo phương chấm dứt hợp đồng thuê BĐS 
thời hạn và phương thức thỏa thuận trong khi bên cho thuê có một trong các hành 
hợp đồng2. vi sau đây:
 Thứ hai, bên cho thuê được đơn Thứ nhất, bên thuê không sửa chữa 
phương chấm dứt hợp đồng thuê BĐS khi nhà, công trình xây dựng khi nhà, công 
bên thuê sử dụng BĐS không đúng “mục trình xây dựng không bảo đảm an toàn để 
đích thuê”. sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê.
 Thuật ngữ “mục đích thuê” chỉ được Về nguyên tắc, bên cho thuê phải 
nhắc đến duy nhất tại Điều 30 Luật KDBĐS có nghĩa vụ đảm bảo giá trị sử dụng tài 
1. Khoản 2 Điều 26 Luật KDBĐS năm 2014.
2. Khoản 2 Điều 29 Luật KDBĐS năm 2014. 
3. Tòa án nhân dân Quận Bình Thanh TP. Hồ Chí Minh (2019), “Bản án số 1205/DS-ST 
ngày 16/7/2019 về chấp hợp đồng thuê nhà”.
 Số 02(426) - T1/2021 45
THỰC TIỄN PHÁP LUẬT
sản thuê của bên cho thuê, cụ thể đảm bảo định giá thuê một BĐS cụ thể có bị tăng 
về chất lượng tài sản thuê tương ứng với bất hợp lý hay không. 
mục đích thuê. Do đó, khi có các hư hỏng Bên cạnh đó, Điều 15 Luật KDBĐS 
khuyết tật của BĐS xảy ra thì bên cho thuê năm 2014 quy định giá mua bán, chuyển 
phải có nghĩa vụ sửa chữa những hư hỏng nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS do 
đó để đảm bảo an toàn cho bên thuê. Vì các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong 
thế, nếu bên cho thuê không sửa chữa BĐS hợp đồng, trường hợp Nhà nước có quy 
khi xảy ra hư hỏng, điều này không chỉ định về giá thì các bên phải thực hiện theo 
không đảm bảo việc khai thác công dụng quy định đó. Tuy nhiên, cho đến nay, chưa 
của BĐS theo nhu cầu của bên thuê mà còn có văn bản pháp luật nào quy định về giá 
tiềm ẩn khả năng gây ra thiệt hại về tài sản, 
 đối với BĐS cho thuê, cho thuê mua. Do 
sức khỏe, con người cho bên thuê.
 đó, trường hợp bên cho thuê muốn thay 
 Tuy nhiên, để bảo đảm tính khả thi đổi giá thuê BĐS so với giá được quy định 
của quy định trên, cần xác định tiêu chí trong hợp đồng, thì bên cho thuê cũng 
một BĐS không bảo đảm an toàn để sử không thể đơn phương áp dụng giá thuê 
dụng. Về nguyên tắc, hợp đồng cần cân thay đổi mà chỉ được áp dụng giá mới sau 
bằng lợi ích giữa các bên, nhưng trên thực khi có thỏa thuận với bên thuê, trừ trường 
tế, mỗi bên đều có xu hướng bảo vệ quyền hợp các bên có thỏa thuận việc bên cho 
lợi và lựa chọn cách có lợi hơn cho mình. thuê được tự động tăng giá thuê BĐS trong 
Nếu không có hướng dẫn để làm rõ sẽ dễ 
 hợp đồng, lúc này chính quy định của Luật 
làm phát sinh tranh chấp giữa các bên khi 
 KDBĐS năm 2014 đã bảo lưu lại quyền 
xác định BĐS không đảm bảo an toàn để 
 đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên 
sử dụng. 
 cho thuê tăng giá thuê BĐS bất hợp lý.
 Thứ hai, khi bên cho thuê tăng giá 
 1.2. Thủ tục và hậu quả của việc 
thuê BĐS bất hợp lý, bên thuê có quyền 
 đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất 
đơn phương chấm dứt hợp đồng. 
 động sản
 Quy định này có ý nghĩa bảo vệ 
 1.2.1. Thủ tục đơn phương chấm dứt 
quyền lợi của bên thuê (thường được xem 
 hợp đồng thuê bất động sản
là bên yếu thế khi tham gia vào quan hệ 
thuê BĐS), nhất là đối với bên thuê là các Khoản 3 Điều 30 Luật KDBĐS năm 
cá nhân vì thường họ không ký hợp đồng 2014 quy định, trừ trường hợp các bên có 
hoặc ký với điều khoản bất lợi là tiền thuê thỏa thuận khác, một bên muốn thực hiện 
sẽ được điều chỉnh tăng theo quyết định quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê 
của bên cho thuê. Tuy nhiên, thuật ngữ BĐS phải thông báo cho bên còn lại biết 
“bất hợp lý” cũng không được giải thích cụ trước 01 tháng. Việc thông báo trước 01 
thể. Thực tiễn cho thấy, giao dịch cho thuê tháng khi không có thỏa thuận khác giữa 
BĐS thông thường không được thực hiện các bên nhằm để bên có quyền thực hiện 
thông qua sàn giao dịch BĐS; do đó khó đúng quyền của mình và làm giảm sự lạm 
có thể tổng hợp thông số và đưa ra được dụng quyền của bên có quyền cũng như 
mức giá thị trường của các BĐS tương tự cho bên còn lại có đủ thời gian để phản 
để tham khảo trong tình huống muốn xác biện hoặc chuẩn bị cho việc chấm dứt hợp 
46 Số 02(426) - T1/2021
 THỰC TIỄN PHÁP LUẬT
đồng thuê BĐS. Tuy nhiên, quy định này Bên cạnh đó, khi một trong các bên có 
lại chưa bao quát được nội dung thông báo hành vi là điều kiện làm phát sinh quyền 
và thời hiệu của việc đơn phương chấm đơn phương chấm dứt hợp đồng của bên 
dứt hợp đồng. kia, nhưng bên có quyền không thực hiện 
 Thực tiễn giải quyết tranh chấp của Tòa quyền của mình ngay, mà một thời gian rất 
án nhân dân cho thấy, Tòa án không chấp lâu sau đó mới gửi thông báo để áp dụng 
nhận yêu cầu do bên đơn phương chấm dứt quyền thì bên có quyền còn được thực hiện 
hợp đồng chưa xác định rõ nội dung thông quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng hay 
báo, từ đó không có căn cứ để giải quyết không?, đặc biệt, khi bên còn lại đã khắc 
về đơn phương chấm dứt hợp đồng. Cụ phục hậu quả cho hành vi của mình. Về 
thể, tại Bản án sơ thẩm số 01/2017/KDTM- vấn đề này, Luật KDBĐS năm 2014 và các 
ST ngày 12/01/2017 của Tòa án nhân dân văn bản hướng dẫn thi hành không quy 
(TAND) TP. Đà Lạt về tranh chấp hợp đồng định cụ thể.
kinh doanh thương mại thuê mặt bằng, phạt 1.2.2. Hậu quả của việc đơn phương 
vi phạm và bồi thường thiệt hại do một bên chấm dứt hợp đồng cho thuê bất động sản
đề nghị hủy hợp đồng nhận định hành vi Hậu quả của việc đơn phương chấm 
của Công ty CP DVDL A là hành vi đơn dứt hợp đồng cho thuê BĐS là hợp đồng sẽ 
phương chấm dứt hợp đồng4. Tuy nhiên, chấm dứt hiệu lực, các bên không bắt buộc 
Bản án phúc thẩm đã hủy Bản án sơ thẩm tiếp tục phải thực hiện nghĩa vụ với nhau, 
và một trong những lý do là Tòa phúc thẩm trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường 
nhận định Bản án sơ thẩm chưa làm rõ lý thiệt hại và giải quyết tranh chấp. Theo đó, 
do Công ty CP DVDL A yêu cầu hủy Hợp có ba vấn đề mà các bên luôn quan tâm khi 
đồng số 01/HĐMB, hủy để chấm dứt hợp chấm dứt hợp đồng thuê BĐS, đó là: (i) bồi 
đồng hay hủy để ký lại hợp đồng mới, nội thường thiệt hại, (ii) hoàn trả BĐS, và (iii) 
dung đề xuất của các bên là như thế nào, xử lý tiền cọc. 
qua đó mới xác định được có hay không có Luật KDBĐS năm 2014 không trực 
hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng và tiếp điều chỉnh về hậu quả của đơn phương 
xác định lỗi5. Như vậy, có thể thấy, thông chấm dứt hợp đồng thuê BĐS. Do đó, việc 
báo chấm dứt hợp đồng thuê BĐS với nội xử lý hậu quả của đơn phương chấm dứt 
dung chưa rõ ràng, không ghi lý do chấm hợp đồng thuê BĐS sẽ tuân theo quy định 
dứt hợp đồng, không ghi căn cứ để thực của pháp luật có liên quan tương ứng cho 
hiện việc chấm dứt hợp đồng thì sẽ khó xác từng vấn đề. 
định được bên gửi thông báo có đang thực Thứ nhất, về bồi thường thiệt hại: 
hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng Bồi thường thiệt hại được điều chỉnh bởi 
hay không. cả Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 và 
4. Tòa án nhân dân TP. Đà Lạt (2017), “Bản án 01/2017/KDTM-ST ngày 12/01/2017 về tranh chấp hợp đồng 
kinh doanh thương mại thuê mặt bằng, phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại do một bên đề nghị hủy hợp đồng”, 
Lâm Đồng.
5. Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng (2017), “Bản án 06/2017/KDTM-PT ngày 16/8/2017 về tranh chấp 
hợp đồng kinh doanh thương mại thuê mặt bằng, phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại do một bên đề 
nghị hủy hợp đồng”.
 Số 02(426) - T1/2021 47
THỰC TIỄN PHÁP LUẬT
Luật Thương mại năm 2005. Tuy nhiên, lẽ, theo nguyên lý kế toán thì bên thuê phải 
cho thuê BĐS với bản chất là hoạt động xuất hóa đơn hoặc ký kết giấy tờ chuyển 
thương mại (nhằm mục đích sinh lợi ); do giao quyền sở hữu cho bên cho thuê để có 
đó, vấn đề bồi thường thiệt hại trong hợp thể hạch toán tài sản và sử dụng. 
đồng thuê BĐS sẽ ưu tiên áp dụng theo Thứ ba, về xử lý tiền cọc: Trong mối 
quy định của Luật Thương mại năm 2005. tương quan với việc đơn phương chấm 
Theo đó, căn cứ để yêu cầu bồi thường thiệt dứt hợp đồng thuê BĐS thì thuật ngữ, tiền 
hại khi có đủ ba yếu tố sau: (i) hành vi vi cọc ở đây được hiểu là một biện pháp bảo 
phạm hợp đồng; (ii) thiệt hại thực tế; (iii) đảm thực hiện hợp đồng thuê BĐS của bên 
hành vi vi phạm hợp đồng là nguyên nhân 
 thuê8. Nếu các bên có thỏa thuận cụ thể 
trực tiếp gây ra hậu quả6. Tuy nhiên, trên 
 việc xử lý tiền cọc khi một bên thực hiện 
thực tế hoạt động cho thuê BĐS, các bên 
 quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, 
thường thỏa thuận ấn định mức bồi thường 
 các bên sẽ xử lý tiền cọc theo thỏa thuận 
trong trường hợp đơn phương chấm dứt 
 đó. Nếu các bên không có thỏa thuận, tiền 
hợp đồng thuê BĐS. 
 cọc sẽ được xử lý theo quy định tại khoản 
 Thứ hai, về hoàn trả BĐS: Theo quy 2 Điều 328 BLDS năm 2015. Theo đó, 
định, bên thuê có nghĩa vụ hoàn trả BĐS 
 trường hợp hợp đồng chấm dứt do lỗi của 
theo tình trạng như lúc nhận bàn giao, trừ 
 bên thuê thì tiền cọc thuộc về bên cho thuê; 
trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Tuy 
 trường hợp do lỗi của bên cho thuê thì bên 
nhiên, sẽ rất khó khăn trong việc truy cứu 
 cho thuê phải trả cho bên thuê tiền cọc và 
trách nhiệm pháp lý nếu bên thuê không 
 một khoản tiền tương đương tiền cọc. Tuy 
thực hiện nghĩa vụ này, sau đó bỏ trốn và 
 nhiên, trường hợp hợp đồng cho thuê BĐS 
không thể liên lạc được. 
 chấm dứt do lỗi của cả hai bên hoặc do sự 
 Trên thực tế, bên cho thuê thường chấp 
 kiện bất khả kháng thì tiền cọc sẽ được xử 
nhận bỏ chi phí để dọn dẹp BĐS ngay sau 
 lý như thế nào? Luật KDBĐS năm 2014 và 
khi nhận bàn giao từ bên thuê, với mục đích 
 các văn bản hướng dẫn chưa quy định cụ 
cho bên thứ ba tiếp tục thuê BĐS, tránh bị 
 thể vấn đề này.
sụt giảm về lợi nhuận. Thậm chí nếu bên 
thuê có để lại các tài sản khác trên BĐS, 2. Kiến nghị hoàn thiện quy định của 
mặc dù các bên đã có thỏa thuận: “Bên thuê pháp luật về đơn phương chấm dứt hợp 
từ bỏ quyền sở hữu đối với tài sản đó, đồng đồng thuê bất động sản
nghĩa với việc bên cho thuê có quyền sở hữu 2.1. Quy định về quyền đơn phương 
tài sản đó”7, thì bên cho thuê vẫn gặp khó chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản
khăn trong việc sử dụng tài sản để bù đắp 2.1.1. Về quyền đơn phương chấm dứt 
cho những tổn thất do bên thuê gây ra. Bởi hợp đồng thuê bất động sản của bên cho thuê
6. Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh (2014), “Giáo trình pháp luật về thương mại hàng hóa và dịch vụ”, 
Nxb. Hồng Đức.
7. Điều 228 BLDS năm 2015.
8. Đỗ Văn Đại (2014), “Luật nghĩa vụ dân sự và bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự : Bản án và bình luận án. 
Tập 1”, Nxb. Chính trị Quốc gia. 
48 Số 02(426) - T1/2021
 THỰC TIỄN PHÁP LUẬT
 Để bảo đảm quyền và lợi ích của bên 2.2. Quy định về thủ tục và hậu quả 
thuê BĐS, chúng tôi đề xuất sửa đổi, bổ của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng 
sung điểm a, điểm b khoản 1 Điều 30 Luật thuê bất động sản
KDBĐS như sau: 2.2.1. Thủ tục đơn phương chấm dứt 
 a) Thanh toán tiền thuê nhà, công trình hợp đồng thuê bất động sản
xây dựng chậm so với thời điểm thanh toán Chúng tôi cho rằng, Luật KDBĐS 
tiền đã ghi trong hợp đồng mà không được năm 2014 cần được bổ sung quy định về 
sự chấp thuận của bên cho thuê. nội dung thông báo và thời hiệu thực hiện 
 b) Sử dụng nhà, công trình xây dựng quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng 
không đúng công năng, thiết kế hoặc mục thuê BĐS theo hướng như sau:
đích thuê được thỏa thuận trong hợp đồng. Thứ nhất, thông báo đơn phương 
 2.1.2. Về quyền đơn phương chấm dứt chấm dứt hợp đồng phải có các nội dung 
hợp đồng thuê bất động sản của bên thuê chính sau đây: Tên của bên đơn phương 
 Để bảo đảm quyền của người cho chấm dứt hợp đồng; tên của bên nhận 
thuê BĐS, chúng tôi kiến nghị sửa đổi, bổ thông báo; ngày chấm dứt hợp đồng; căn 
sung điểm a, điểm b khoản 2 Điều 30 Luật cứ đơn phương chấm dứt hợp đồng.
KDBĐS năm 2014 như sau: Thứ hai, nếu không có thời hạn nào 
 a) Không sửa chữa được nhà, công được đưa ra cho việc thực hiện quyền đơn 
trình xây dựng khi nhà, công trình xây dựng phương chấm dứt hợp đồng, bên còn lại có 
không bảo đảm an toàn để sử dụng hoặc thể yêu cầu bên có quyền, xác định cụ thể 
gây thiệt hại cho bên thuê trong khoảng khoảng thời gian, đưa ra một câu trả lời 
thời gian theo yêu cầu của bên thuê. về việc có thực hiện quyền của mình trong 
 b) Tăng giá thuê nhà, công trình xây khoảng thời gian đó hay không. Trong các 
dựng bất hợp lý, trừ trường hợp đã có thỏa trường hợp này, nếu bên còn lại không 
thuận trước về việc điều chỉnh giá thuê. nhận được bất kỳ thông báo đơn phương 
 chấm dứt hợp đồng nào trong khoảng thời 
 Ngoài ra, Bộ Xây Dựng với tư cách là 
 gian đó, quyền đơn phương chấm dứt hợp 
cơ quan quản lý nhà nước về KDBĐS cần 
 đồng sẽ bị huỷ bỏ10.
ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể tiêu 
chuẩn để xác định thế nào là BĐS “không 2.2.2. Hậu quả của việc đơn phương 
đảm bảo an toàn để sử dụng” để các bên có chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản
cơ sở thực hiện; hướng dẫn xác định giá Nhằm hạn chế tranh chấp trong việc giải 
tăng như thế nào là bất hợp lý, bởi thực tế quyết hậu quả của việc đơn phương chấm 
cho thấy giá thuê BĐS dựa trên nhiều yếu dứt hợp đồng thuê BĐS, cần sửa đổi Luật 
tố như tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng KDBĐS năm 2014 theo hướng bổ sung quy 
của BĐS và giá thị trường tại thời điểm định riêng về hậu quả của việc đơn phương 
tăng giá9. chấm dứt hợp đồng thuê BĐS 
9. Nguyễn Minh Oanh (2018), “Bình luận luật nhà ở năm 2014”, Nxb. Lao động.
10. Alan B. Morrison (2007), “Fundamentals of American Law”, Oxford University Press.
 Số 02(426) - T1/2021 49