Một số bất cập trong quy định pháp luật về hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất

ao QSDĐ bằng 
cách cấp ‚Giấy chứng nhận QSDĐ‛, Theo quy định tại Điều 3 Luật đất đai 2013 (SĐBS 2018): ‚Giấy 
chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để 
Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp 
pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền 
với đất‛ trong đó có các thông tin số liệu kĩ thuật như: số thửa đất, số bản đồ, địa chí, diện tích, hình 
thức sủ dụng, mục đích sử dụng, thời gian hay nguồn gốc sử dụng, là căn cứ pháp lý quan trọng 
cho các thỏa thuận trong hợp đồng, cũng như tính chính xác về mặt pháp luật của thửa đất được 
góp vốn, thể hiện tính xác thực của bên góp vốn. 
Thoả thuận về giá trị QSDĐ khi góp vốn: theo Khoản 1 Điều 37 Luật Doanh nghiệp 2014 về Định giá 
tài sản góp vốn: ‚Tài sản góp vốn không phải là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng 
phải được các thành viên, cổ đông sáng lập hoặc tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp định giá và 
được thể hiện thành Đồng Việt Nam‛. Việc định giá trị của QSDĐ là thỏa thuận quan trọng không 
thế thiếu, giúp dễ dàng trong việc xác định tỷ lệ góp vốn cũng như vai trò của bên góp vốn đối với 
bên nhận vốn góp. 
Thoả thuận về loại đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất: việc xác định nội dung 
trên căn cứ vào kết quả đo đạc và thông số kỹ thuật do cơ quan chuyên môn thực hiện trước khi 
giao kết hợp đồng góp vốn nhằm xác định đối tượng cũng như tình trạng pháp lý của QSDĐ giúp 
1515 
cho quá trình định giá trị, cũng như các thỏa thuận về thời hạn mục địch góp vốn trở nên dễ dàng, 
có căn cứ. 
Thỏa thuận về thời hạn góp vốn, thời hạn giao nhận QSDĐ: vì thời hạn góp vốn tùy thuộc vào thời 
hạn sử dụng đất. Theo Điều 125 Luật Đất đai 2013 (SĐBS 2018) ‚nếu đất ổn định lâu dài thì thời hạn 
sử dụng đất là không xác định, còn tùy theo loại đất và hình thức sử dụng theo Điều 126 Luật đất 
đai 2013 thì thời hạn sử dụng đất là 50 năm, 70 năm,‛ xác định thời hạn của QSDĐ có thể xác 
định được thời gian thực hiện dự án, doanh nghiệp cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên. 
Thỏa thuận về mục đích góp vốn: góp vốn bằng QSDĐ để thành lập doanh nghiệp hay góp vốn 
vào doanh nghiệp đã được thành lập hoặc góp vốn bằng hình thức hợp tác kinh doanh. Vì vậy, 
trong hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ các bên phải thỏa thuận về mục đích góp vốn. 
Ngoài ra, trong hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ còn có những thỏa thuận khác như: thỏa thuận về 
đăng ký nộp lệ phí góp vốn; thỏa thuận về phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng góp vốn 
bằng QSDĐ. 
2.3 Về Quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ 
Theo Điều 502 BLDS 2015 quy định: ‚Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông 
dụng có liên quan trong Bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ 
trường hợp pháp luật có quy định khác‛. Tuy không còn những quy định cụ thể như trong BLDS 
2005 về quyền và nghĩa vụ cơ bản giữa các bên khi tham gia vào hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ từ 
Điều 727 đến Điều 732. Song, BLDS 2015 cũng nâng cao giá trị thỏa thuận giữa các bên trong hợp 
đồng cũng như tuân theo quy định chung về hợp đồng. Hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ là hợp 
đồng song vụ có đền bù - các bên tham gia hợp đồng sẽ phát sinh quan hệ nghĩa vụ với nhau mà 
trong quan hệ nghĩa vụ đó mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau và đều được nhận lợi ích từ đối 
phương tương ứng. Vì vậy mà tùy thuộc vào mục đích, loại đất hay định giá QSDĐ mà các bên sẽ 
đưa ra những thỏa thuận phù hợp. Cũng chính vì thế mà điều lệ trong hợp đồng phải vô cùng chặt 
chẽ và có độ chính xác cao để không phát sinh sự tranh chấp hay bất bình giữa hai bên tham gia 
vào hợp đồng. 
2.4 Về hiệu lực của hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ 
Theo Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 (SĐBS 2018) thì ‚Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho 
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng 
đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa 
chính‛. Như pháp luật quy định thì hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ có hiệu lực từ thời điểm đăng ký, 
trừ trường hợp có thỏa thuận khác giữa các bên. Hiệu lực của hợp đồng là giá trị pháp lý của hợp 
đồng làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng. Hiệu lực hợp đồng là 
vấn đề mang tính bản chất của hợp đồng, vì suy cho cùng, các bên thiết lập hợp đồng là để ràng 
buộc quyền và nghĩa vụ đối với nhau cùng thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng, nhằm thỏa 
mãn các lợi ích các bên. 
1516 
3 MỘT SỐ BẤT CẬP CỦA QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG GÓP VỐN 
BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 
Một là, quy phạm pháp luật điều chỉnh hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ còn thiếu và được quy định 
ở nhiều VBQPPL. Hiện nay, hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ được điều chỉnh bởi các VBQPPL như: 
BLDS 2015; Luật Đất đai năm 2013 (SĐBS 2018); Luật Doanh nghiệp năm 2014; Luật Đầu tư năm 
2014. Trước đây, BLDS 2005 ngoài những quy định chung về giao dịch có một số quy phạm điều 
chỉnh hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ (từ Điều 727 đến Điều 732) nhưng trong BLDS 2015 khái niệm 
hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ lại không được đề cập tới mà chỉ quy định nguyên tắc chung đối với 
các giao dịch QSDĐ (từ Điều 500 đến Điều 503). Theo Khoản 13, Điều 4 Luật Doanh nghiệp hiện 
hành định nghĩa ‚góp vốn là việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty‛. Góp vốn bao 
gồm góp vốn để thành lập doanh nghiệp hoặc góp thêm vốn điều lệ của doanh nghiệp đã được 
thành lập và theo Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 (SĐBS 2018), góp vốn bằng QSDĐ là một 
trong những cách thức để chuyển giao QSDĐ từ người này sang người khác. Hợp đồng về QSDĐ là 
sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó NSDĐ chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng 
cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật Đất đai cho bên 
kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với NSDĐ. Trong khi đó, Luật Đất đai năm 
2013 (SĐBS 2018) có rất ít quy phạm điều chỉnh hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ. Điều này cũng dễ 
hiểu, do phạm vi điều chỉnh của Luật này quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền và nghĩa vụ của
Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân..., chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ 
của NSDĐ. Do đối tượng và phương pháp điều chỉnh của Luật Đất đai khác với BLDS, Luật Doanh 
nghiệp nên sự chồng ch o, mâu thuẫn là điều khó tránh khỏi. 
Hai là, chưa có sự phân biệt giữa thời điểm có hiệu lực của hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ với thời 
điểm chuyển QSDĐ. Theo Điều 401 BLDS 2015 thì: ‚Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ 
thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác‛. Với quy 
định trên thấy rằng, có hai loại thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm giao kết và thời 
điểm do pháp luật quy định. Về pháp lý, việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là căn cứ 
để phát sinh quyền và nghĩa vụ các bên. Theo Khoản 2 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 (SĐBS 
2018), theo đó, việc chuyển đổi, chuyển nhượng, góp vốn bằng QSDD phải đăng ký tại cơ quan 
đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Như vậy, BLDS 2015 quy 
định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ là thời điểm do pháp luật quy định. 
Trong khi Luật Đất đai năm 2013 (SĐBS 2018) không quy định thời điểm có hiệu lực của giao dịch 
QSDĐ mà chỉ quy định thời điểm có hiệu lực khi thực hiện các quyền của NSDĐ, trong đó có góp 
vốn bằng QSDĐ. Tuy nhiên, quy định về thời điểm thực hiện quyền của NSDĐ với thời điểm chuyển 
QSDĐ trong Luật Đất đai năm 2013 (SĐBS 2018) là không rõ ràng. Bởi lẽ, việc thực hiện các quyền 
của NSDĐ đều phải thông qua giao dịch, trong đó chủ yếu là hợp đồng. Tuy nhiên, theo BLDS 2015 
thì các giao dịch QSDĐ phải đăng ký theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 (SĐBS 2018) và thời 
điểm chuyển QSDĐ là thời điểm được đăng ký. Vấn đề đặt ra là, thời điểm đăng ký là thời điểm có 
hiệu lực của hợp đồng góp vốn hay là thời điểm được công chứng, chứng thực. Về mặt lý luận, 
không khó để xác định đây là hai thời điểm khác nhau. Tuy nhiên, để đảm bảo sự an toàn của giao 
dịch, các bên thuờng thỏa thuận thời điểm có hiệu lực của hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ là thời 
1517 
điểm đăng ký. Vì giữa thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng với thời điểm sang tên quyền sở 
hữu có một khoảng thời gian nhất định, trong thời gian đó có thể xảy ra các sự kiện pháp lý làm 
thay đổi quyền và nghĩa vụ của người nhận quyền sở hữu [9.Tr.168]. Quan điểm tác giả cho rằng, 
giao dịch QSDĐ có hiệu lực từ thời điểm đăng ký là không phù hợp. Bởi lẽ, từ khi công chứng, chứng 
thực đến khi đăng ký có cả một khoảng thời gian, vấn đề sẽ rất phức tạp nếu hợp đồng góp vốn 
bằng QSDĐ được công chứng, chứng thực chưa đăng ký mà xảy ra tranh chấp thì giải quyết như 
thế nào, các bên có thể lợi dụng quy định này để không thực hiện các thỏa thuận trong hợp đồng. 
Ba là, chưa có sự thống nhất giữa các thuật ngữ pháp lý ‚góp vốn bằng quyền sử dụng đất‛ hay 
‚góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất‛. Theo Điều 35 Luật Doanh nghiệp 2014 quy định: ‚Tài sản 
góp vốn có thể là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, giá trị quyền sử dụng đất, giá trị 
quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, các tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng 
Việt Nam‛. Theo đó, Luật Doanh nghiệp quy định tài sản có thể góp vốn là giá trị QSDĐ. Tuy nhiên, 
tại Điều 3 của Luật Đất đai 2013 (SĐBS 2018) lại quy định: ‚Chuyển quyền sử dụng đất là việc 
chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, 
chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất‛ hay tại 
Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai mới cũng quy định một số trường hợp 
chấm dứt việc góp vốn bằng QSDĐ. Như vậy, hai từ ngữ pháp lý này cùng dùng để thể hiện quá 
trình góp tài sản để thành lập doanh nghiệp hoặc góp thêm vốn điều lệ của doanh nghiệp đã được 
thành lập bằng QSDĐ để hợp tác sản xuất, kinh doanh với cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ 
thể khác theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, sự không rõ ràng trong việc quy định ở hai 
VBQPPL khác nhau với hai thuật ngữ pháp lý khác nhau làm cho hệ thống pháp lý có kẽ hở, dễ dẫn 
đến ‚lách luật‛ xảy ra tình trạng tranh chấp gây khó khăn cho quá trình áp dụng cũng như thực thi 
pháp luật, gây thiệt hại đến quyền và lợi ích của những chủ thể tham gia vào hợp đồng góp vốn 
bằng QSDĐ. 
4 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP 
ĐỒNG GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 
Thứ nhất, ban hành Luật Hợp đồng, trong đó quy định rõ về điều chỉnh giao dịch về QSDĐ nói 
chung trong đó có góp vốn bằng QSDĐ tránh sự không thống nhất giữa các VBQPPL quy định về 
vấn đề này. Trong khi những giao dịch về QSDĐ trong đó có góp vốn diễn ra ngày càng phổ biến 
tạp do sự quan trọng trong việc đất đai hiện nay đang vô cùng khan hiếm và diễn biến của thị 
trường bất động sản đang dần trở nên phức tạp. Sự mở rộng quyền của các bên trong giao dịch (tự 
thỏa thuận với điều kiện không trái pháp luật và đạo đức xã hội) đã tạo điều kiện cho QSDĐ tham 
gia thị trường bất động sản. Nhưng ở mức độ nhất định, nếu thiếu những quy định của pháp luật 
mang tính chất định hướng dẫn tới việc lợi dụng sự tự do của pháp luật ảnh hưởng đến quyền lợi 
ích hợp pháp của chủ thể khác, cũng như dẫn tới những thỏa thuận lách luật, gây khó khăn trong 
việc kiểm soát của Nhà nước đối với các doanh nghiệp, dự án được thành lập ra. Vì thế, để điều 
chỉnh giao dịch về QSDĐ nói chung trong đó góp vốn bằng QSDĐ nói riêng cần thiết phải ban hành 
Luật Hợp đồng. 
1518 
Thứ hai, bổ sung quy định về xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ. 
Hiện nay, như đã phân tích ở trên thì giữa hoản 2 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 (SĐBS 2018) 
và Điều 401 BLDS 2015 có sự không thống nhất về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng góp vốn 
bằng QSDĐ và thời điểm chuyển QSDĐ. Đây là hai thời điểm khác nhau, bởi lẽ, nếu cho rằng thời 
điểm đăng ký mới có hiệu lực thì từ thời điểm ký hợp đồng, công chứng, chứng thực hợp đồng, hợp 
đồng sẽ không phát sinh hiệu lực, nên các bên có quyền không thực hiện quyền và nghĩa vụ của 
mình. Nhóm tác giả cho rằng, cần phân biệt giữa thời điểm có hiệu lực của hợp đồng góp vốn bằng
QSDĐ với thời điểm chuyển QSDĐ. Theo đó, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng góp vốn bằng 
QSDĐ là thời điểm được công chứng hoặc chứng thực hợp pháp còn thời điểm chuyển QSDĐ là thời 
điểm được đăng ký hợp pháp. 
Thứ ba, thống nhất trong các VBQPPL về hai thuật ngữ pháp lý ‚góp vốn bằng quyền sử dụng đất‛ 
và ‚góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất‛. Qua quá trình tìm hiểu, nhóm tác giả nhận thấy rằng, 
sử dụng thuật ngữ ‚góp vốn bằng quyền sử dụng đất‛ theo Luật Đất đai 2013 (SĐBS 2018) là hợp lý 
hơn, bởi lẽ, giá trị của QSDĐ chỉ là giá trị được xác định bằng tiền của quyền sử dụng một diện tích 
đất nhất định, theo thời gian nhất định, dùng khi tính toán về bồi thường, chuyển nhượng, hay đền 
bù, hoặc tính toán khi góp vốn để xác định tỷ lệ vốn điều lệ, xác định cổ phần, còn QSDĐ là 
một loại tài sản dùng để góp vốn mà người nhận vốn góp này có quyền sử dụng hoặc sở hữu theo 
quy định của pháp luật. Việc thống nhất từ ngữ pháp lý sẽ giúp cho quá trình áp dụng, thực thi 
pháp luật trở nên dễ dàng hơn, điều lệ trong hợp đồng cũng trở nên rõ ràng, tránh tình trạng tranh 
chấp, kiện tụng cũng như bảo vệ tốt quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể tham gia vào hợp đồng 
góp vốn bằng QSDĐ. 
5 KẾT LUẬN 
Quy định của pháp luật về hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ còn bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập như: 
Việc sử dụng thuật ngữ pháp lý không chính xác, không thống nhất đối với những vấn đề pháp lý 
giống nhau hoặc tương tự như nhau, cũng là một trong những nguyên nhân dẫn tới nhận thức về 
quy phạm pháp luật khác nhau và việc áp dụng pháp luật cũng không thống nhất, sự mâu thuẫn 
giữa Luật Đất đai với BLDS, Luật Doanh nghiệp. 
Vì vậy, hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ là yêu cầu tất 
yếu trong thời gian tới. Cần nhanh chóng xây dựng các giải pháp đồng bộ trong đó trọng tâm hoàn 
thiện về giao dịch hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ phù hợp với thực tiễn. 
TÀI LIỆU THAM KHẢO 
[1] Bộ luật Dân sự 2005; 
[2] Bộ luật Dân sự 2015; 
[3] Luật Công chứng 2014; 
[4] Luật Doanh nghiệp 2014; 
[5] Luật Đất đai 2003; 
1519 
[6] Luật Đất đai 2013 (SĐBS 2018); 
[7] Nghị định 43/2014/NĐ-CP Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 ban hành ngày 15/05/2014; 
[8] Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ban hành ngày 16/2/2015 của Chính Phủ về cấp bản sao từ sổ 
gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng giao dịch; 
[9] Võ Đình Nho (2010), Một số vấn đề trong quy định pháp luật hợp đồng liên quan đến nhà và 
quyền sử dụng đất, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật (Số chuyên đề sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dân
sự).