Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản

 luật 
định19, chủ đầu tư sẽ thực hiện hoạt động 
huy động vốn từ khách hàng, ngân hàng, 
các tổ chức tài chính để có nguồn tài chính 
thực hiện dự án20, ngoài ra, chủ đầu tư còn 
THỰC TIỄN PHÁP LUẬT
92 Số 03 + 04 (427 + 428) - T2/2021
thực hiện ký kết hợp đồng với các nhà thầu, 
nhà cung cấp vật tư xây dựng, các hợp đồng 
tư vấn thiết kế, hợp đồng bảo lãnh của ngân 
hàng thương mại21. Do đó, trong quá trình 
này, chủ đầu tư dự án sẽ xác lập nhiều mối 
quan hệ hợp đồng song vụ với các bên, 
trong đó có thể nêu điển hình là khách hàng, 
ngân hàng và nhà thầu.
Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 cũng 
đã nêu những nguyên tắc để bảo đảm quyền 
và lợi ích hợp pháp của những chủ thể này 
khi thực hiện việc chuyển nhượng. Theo 
Điều 48 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, 
một trong những nguyên tắc mà chủ đầu tư 
dự án BĐS phải đảm bảo khi thực hiện hoạt 
động chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư 
khác là phải bảo đảm quyền lợi của khách 
hàng và các bên có liên quan22. Và một 
trong những nghĩa vụ pháp luật bắt buộc 
của chủ đầu tư chuyển nhượng dự án BĐS 
là thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai 
và giải quyết thỏa đáng quyền, lợi ích hợp 
pháp của khách hàng và các bên liên quan 
tới dự án, phần dự án chuyển nhượng23. 
Điều này được thể hiện trong quy định về 
mặt thủ tục trong hoạt động chuyển nhượng 
dự án, cụ thể là trước khi làm thủ tục bàn 
giao, chủ đầu tư chuyển nhượng phải thông 
báo bằng văn bản cho tất cả khách hàng 
(nếu có) và thông báo trên phương tiện 
thông tin đại chúng trước 15 ngày (ít nhất 
03 số liên tiếp của một tờ báo phát hành tại 
địa phương hoặc một đài truyền hình địa 
phương hoặc Trung ương và trang thông tin 
điện tử của cơ quan đầu mối (nếu có) về 
việc chuyển nhượng dự án hoặc phần dự 
án, quyền lợi của khách hàng và các bên có 
liên quan. Trường hợp khách hàng hoặc các 
bên có liên quan có ý kiến về quyền lợi của 
21. Khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. 
22. Điểm c khoản 2 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
23. Điểm b khoản 1 Điều 52 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
24. Khoản 4 Điều 12 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP.
25. Điều 371 Bộ luật Dân sự năm 2015.
26. Khoản 1 Điều 410 Bộ luật Dân sự năm 2015.
mình liên quan đến dự án hoặc một phần dự 
án chuyển nhượng thì chủ đầu tư chuyển 
nhượng có trách nhiệm giải quyết theo quy 
định của pháp luật trước khi ký hợp đồng 
chuyển nhượng24. Tức là việc thông báo và 
giải quyết các quyền lợi của khách hàng và 
các bên liên quan đến dự án được thực hiện 
sau khi có quyết định chấp thuận về việc 
chuyển nhượng dự án của cơ quan thẩm 
quyền và chỉ mang tính chất là một thủ tục 
hình thức trong hoạt động chuyển nhượng 
dự án mà không có cơ chế kiểm định hay 
giám sát.
Theo quy định tại Điều 370 Bộ luật 
Dân sự (BLDS) năm 2015, việc chuyển giao 
nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ cho người 
thế nghĩa vụ được xác lập nếu được bên có 
quyền đồng ý, và trường hợp nghĩa vụ của 
bên có nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm được 
chuyển giao thì biện pháp bảo đảm đó chấm 
dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác25. 
BLDS năm 2015 cũng quy định về nguyên 
tắc thực hiện hợp đồng song vụ khi các bên 
đã thỏa thuận thời hạn thực hiện nghĩa vụ thì 
mỗi bên phải thực hiện nghĩa vụ của mình 
khi đến hạn; không được hoãn thực hiện với 
lý do bên kia chưa thực hiện nghĩa vụ đối với 
mình, trừ trường hợp quy định tại Điều 411 
và Điều 413 BLDS năm 201526.
Tuy nhiên, nếu đối chiếu trên thực tiễn 
việc áp dụng các quy định của pháp luật 
về bảo vệ khách hàng và bên có liên quan 
đến hoạt động chuyển nhượng dự án thì các 
nguyên tắc và quy định này không hề đạt hiệu 
quả như mong đợi mà chỉ mang tính chất là 
hợp thức hóa thủ tục hành chính. Tại Bản án 
Dân sự Phúc thẩm số 818/2019/DS-PT ngày 
18/09/2019 về “Tranh chấp hợp đồng góp 
THỰC TIỄN PHÁP LUẬT
Số 03 + 04 (427 + 428) - T2/2021 93
vốn mua bán căn hộ” của Tòa án nhân dân 
Thành phố Hồ Chí Minh giữa nguyên đơn: 
Bà Hoàng Thị Phương H; bị đơn: Công ty 
Cổ phần Địa ốc và Đầu tư P; người có quyền 
lợi, nghĩa vụ liên quan: Công ty Cổ phần 
Xây dựng và Kinh doanh V và Công ty trách 
nhiệm hữu hạn Sản xuất và Kinh doanh B, 
có nội dung: “Ngày 03/8/2009 bà H có ký 
với Công ty trách nhiệm hữu hạn Sản xuất và 
Kinh doanh B 06 hợp đồng góp vốn mua bán 
căn hộ tại dự án chung cư Phú L. Trong quá 
trình thực hiện hợp đồng, được biết ngày 
16/6/2010 Công ty B đã chuyển nhượng dự 
án trên cho Công ty Cổ phần Xây dựng và 
Kinh doanh V. Ngày 19/02/2016 Công ty V 
chuyển nhượng toàn bộ dự án trên cho Công 
ty Cổ phần Địa ốc và Đầu tư P theo Quyết 
định số 648/QĐ-UBND của Ủy ban nhân 
dân Thành phố Hồ Chí Minh. Quá trình 
Công ty P thi công dự án trên bà đã nhiều 
lần làm việc, yêu cầu Công ty P giải quyết 
quyền lợi cho bà về các hợp đồng góp vốn 
mua bán căn hộ tại dự án chung cư Phú L 
nhưng đến nay Công ty P không giải quyết 
mà vẫn rao bán các căn hộ”. Tại phần trình 
bày của mình, Bà H cho rằng toàn bộ quá 
trình bàn giao dự án chung cư Phú L không 
có một văn bản nào ghi nhận về việc bàn 
giao nghĩa vụ hợp đồng giữa bà H và Công 
ty B cho bên nhận chuyển nhượng là Công 
ty V và trong quá trình làm thủ tục chuyển 
nhượng chung cư Phú L từ Công ty B sang 
Công ty V bà H cũng không được biết. Theo 
lập luận và phán quyết của Tòa án, do việc 
giao kết hợp đồng giữa bà H và Công ty B để 
mua bán căn hộ hình thành trong tương lai 
của dự án chung cư Phú L chưa đảm bảo các 
điều kiện theo pháp luật, do ký hợp đồng mua 
bán khi chưa có biên bản nghiệm thu hoàn 
thành xong phần móng của dự án, quá trình 
chuyển nhượng dự án đã đảm bảo các thủ tục 
luật định, đồng thời nhận định “Việc kế thừa 
27. Tham khảo thêm Bản án Dân sự Phúc thẩm số 818/2019/DS-PT ngày 18/09/2019 về “Tranh chấp hợp 
đồng góp vốn mua bán căn hộ” của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.
28. Điểm b khoản 1 Điều 52 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư chỉ đối với 
những hợp đồng hợp pháp có hiệu lực pháp 
luật khi chuyển nhượng Dự án. Tuy nhiên, 
như đã nhận định thì 06 Hợp đồng vô hiệu 
ngay từ thời điểm giao kết hợp đồng (ngày 
03/8/2009) nên Công ty P không có trách 
nhiệm kế thừa quyền và nghĩa vụ đối với 06 
Hợp đồng khi chuyển nhượng Dự án”27. Qua 
đó, tuyên xử bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện 
của bà Hoàng Thị Phương H về việc buộc 
Công ty Cổ phần Địa ốc và Đầu tư P có trách 
nhiệm hoàn trả số tiền đã mua căn hộ của 
06 Hợp đồng góp vốn mua bán căn hộ ngày 
03/8/2009. Như vậy, phán quyết của Tòa án 
chưa xem xét đến việc bên chuyển nhượng 
đã đảm bảo quyền của khách hàng liên quan 
đến dự án khi thực hiện việc chuyển nhượng 
dự án.
Qua Bản án nêu trên, thực tế để có 
nguồn vốn thực hiện dự án, các chủ đầu tư 
đều tìm cách huy động vốn ngay cả khi dự 
án chưa đủ điều kiện mở bán theo luật định 
thông qua các hợp đồng nhận nợ, hợp đồng 
giữ chỗ, đặt cọc quyền mua, hợp đồng mua 
bán trái phiếu với mục đích huy động vốn 
để có nguồn tiền thực hiện dự án. Song nếu 
sau đó không thể tiếp tục thực hiện và tiến 
hành chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư 
khác thì chỉ cần đảm bảo trình tự, thủ tục 
theo luật định đã có thể chuyển giao dự án 
và trốn tránh được các nghĩa vụ của mình. 
Trên thực tế, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển 
nhượng dự án là thông báo kịp thời, đầy đủ, 
công khai và giải quyết thỏa đáng quyền, lợi 
ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên 
quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng28 
chỉ mang tính chất thủ tục, hầu hết không có 
khách hàng nào nhận được thông báo lấy ý 
kiến về việc chuyển nhượng dự án hay biết 
về việc chuyển nhượng dự án trong quá trình 
thực hiện và chỉ thực sự biết khi việc chuyển 
nhượng dự án đã hoàn tất.
THỰC TIỄN PHÁP LUẬT
94 Số 03 + 04 (427 + 428) - T2/2021
Nghiên cứu pháp luật thế giới cho 
thấy, vấn đề bảo vệ quyền lợi của khách 
hàng và các bên có liên quan trong hoạt 
động chuyển nhượng dự án là cần thiết và 
bắt buộc phải thực hiện thì nhà đầu tư mới 
được chuyển nhượng dự án. Tại Ấn Độ, 
khoản 1 Điều 15 Luật BĐS 2016 về nghĩa 
vụ của chủ đầu tư khi chuyển nhượng dự 
án BĐS cho bên thứ ba quy định: “Nhà đầu 
tư không được chuyển giao quyền và nghĩa 
vụ của mình đối với dự án BĐS cho bên 
thứ ba mà không có sự đồng ý bằng văn 
bản từ 2/3 số người mua nhà dự án (ngoại 
trừ chủ đầu tư) và văn bản chấp thuận 
của cơ quan quản lý BĐS”29. Theo pháp 
luật của Hoa Kỳ tại Bộ quy tắc liên bang - 
Mục 24 - Tiểu mục B - Chương IV - Phần 
401 - Điều 401.480 “Bán/Chuyển nhượng 
dự án” (quy định ngày 22/3/2000, sửa đổi 
ngày 26/11/2007) thì “Chủ dự án phải tiến 
hành (các) cuộc họp với những người có 
nhà tại dự án để phổ biến thông tin. Bên 
mua phải cung cấp thông báo về buổi họp 
và kết quả buổi họp đến từng hộ gia đình 
trong dự án Một đại diện của bên mua 
phải tham dự các buổi họp để trình bày 
kế hoạch mua lại, những thay đổi của dự 
án và trả lời câu hỏi về kế hoạch. Tại buổi 
họp, người dân sẽ bỏ phiếu quyết định việc 
mua lại dự án, những người không tham 
dự và bỏ phiếu tại cuộc họp có thể được 
lấy ý kiến trong những cuộc họp tiếp theo 
hoặc sau cuộc họp. Bên mua sẽ gửi tài liệu 
bao gồm các lá phiếu, các kiến nghị chứng 
minh sự đồng thuận của 51% cư dân đến 
Bộ Gia cư và Phát triển đô thị Hoa Kỳ với 
tính chất là một thành phần của hồ sơ”30. 
Như vậy, pháp luật của một số nước trên 
thế giới đều xây dựng cơ chế rõ ràng để 
đảm bảo được quyền lợi của khách hàng và 
29. “Luật Bất động sản Ấn Độ năm 2016”, 
estate-act-2016-obligations-of-promoter-in-case-of-transfer-of-a-real-estate-project-to-a-third-party-section-
15-the-real-estate-regulation-and-development-act-2016.html, truy cập ngày 22/12/2020.
30. “Bộ Quy tắc liên bang Hoa Kỳ”,  
truy cập ngày 22/12/2020.
bên có liên quan đến dự án trong hoạt động 
chuyển nhượng dự án BĐS.
2.4. Bất cập giữa hình thức mua bán 
sáp nhập để sở hữu vốn công ty qua đó sở 
hữu dự án và chuyển nhượng dự án bất 
động sản
Thực tế hiện nay, các chủ đầu tư khi 
không đủ tiềm lực để thực hiện dự án hoặc 
muốn chuyển nhượng dự án để thu lợi 
nhuận, chuyển hướng đầu tư kinh doanh 
khác khi dự án chưa đủ điều kiện chuyển 
nhượng hoặc việc chuyển nhượng dự án 
gặp phải khó khăn, vướng mắc về mặt thủ 
tục thường chọn hình thức chuyển nhượng 
cổ phần/phần vốn góp (chuyển nhượng 
vốn) cho bên nhận chuyển nhượng, bên 
nhận chuyển nhượng sẽ sở hữu toàn bộ 
cổ phần/phần vốn góp của các cổ đông/
thành viên của công ty, qua đó trở thành 
chủ sở hữu mới của công ty và gián tiếp 
sở hữu dự án mà không thực hiện thủ tục 
chuyển nhượng dự án BĐS theo Luật Kinh 
doanh BĐS, rút ngắn được thời gian thực 
hiện. Lúc này, các quy định của Luật Kinh 
doanh BĐS về hoạt động chuyển nhượng 
dự án BĐS không còn giá trị chi phối hay 
áp dụng. Trong làn sóng M&A (mua bán 
và sáp nhập) diễn ra ngày càng sôi động và 
mạnh mẽ như hiện nay, các doanh nghiệp 
có tiềm lực tài chính và các nhà đầu tư 
nước ngoài thường nhắm đến các doanh 
nghiệp tại Việt Nam đang nắm giữ các quỹ 
đất, nắm quyền đầu tư kinh doanh khai 
thác các khu đất có tiềm năng phát triển 
thành các dự án BĐS nhà ở thương mại để 
thực hiện các thương vụ thâu tóm, chủ yếu 
diễn ra bằng hoạt động mua lại cổ phần, 
phần vốn góp. 
Theo báo cáo của các tổ chức thống 
kê về kinh tế hiện nay, mặc dù hoạt động 
THỰC TIỄN PHÁP LUẬT
Số 03 + 04 (427 + 428) - T2/2021 95
BĐS tăng trưởng chậm trong Quý I năm 
2020, nhưng các công ty tên tuổi quốc tế 
đã có mặt tại Việt Nam vẫn rất kiên trì 
với chiến lược đầu tư bằng cách tiếp tục 
tìm mua tài sản hoặc hợp tác với doanh 
nghiệp nội địa có uy tín31. Theo Diễn đàn 
M&A Việt Nam 2019, ước tính 7 tháng 
năm 2019, giá trị những thương vụ M&A 
ước đạt gần 5,43 tỷ USD. Hai lĩnh vực sôi 
động nhất trên thị trường M&A Việt Nam 
và hàng tiêu dùng và BĐS. Trong báo cáo 
mới nhất về các hoạt động M&A nửa đầu 
năm 2019, JLL cho biết, thị trường BĐS 
Việt Nam 2019 bắt đầu với thương vụ 
M&A của tập đoàn Keppel Land tại dự án 
Đồng Nai Waterfront. Theo đó, tập đoàn 
Keppel Land sẽ bán lại 70% cổ phần tại 
dự án Đồng Nai Waterfront City cho tập 
đoàn Nam Long với tổng số tiền là 2,313 
tỷ VNĐ32. Như vậy, hiện nay, việc mua bán 
sáp nhập doanh nghiệp nhằm sở hữu dự án 
BĐS đang diễn ra rất lớn và chiếm tỷ trọng 
lớn trong nền kinh tế.
3.	Một	số	đề	xuất
Để khắc phục những hạn chế, bất cập 
nêu trên trong quy định của Luật Kinh doanh 
BĐS về chuyển nhượng dự án BĐS, tác giả 
đề xuất một số kiến nghị sau đây:
Thứ nhất, sửa đổi các văn bản luật có 
liên quan đến kinh doanh BĐS theo hướng 
sử dụng thống nhất thuật ngữ “chủ đầu tư” 
hoặc “nhà đầu tư”. 
Thứ hai, sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS 
năm 2014 theo hướng bổ sung quy định 
tiêu chí của một phần dự án được chuyển 
nhượng. Việc quy định cụ thể các tiêu chí 
để xác định thế nào là một phần dự án được 
phép chuyển nhượng, thế nào là một phần 
dự án không thể tách rời trong tổng thể dự 
án nhằm đảm bảo được các nội dung về 
31. Nam Phong, “Làn sóng ngầm M&A bất động sản đang diễn ra”, https://cafef.vn/lan-song-ngam-ma-bat-
dong-san-dang-dien-ra-2020052016214815.chn, truy cập ngày 22/12/2020.
32. Hà Linh, “Sôi động làn sóng M&A bất động sản”, https://nhipcaudautu.vn/bat-dong-san/soi-dong-lan-
song-ma-bat-dong-san-3329904/, truy cập ngày 22/12/2020.
mục tiêu khi quyết định cho phát triển toàn 
bộ dự án, đảm bảo được quyền lợi cho chủ 
đầu tư nhận chuyển nhượng một phần dự 
án và đảm bảo sự phát triển của kinh tế - xã 
hội, định hướng quy hoạch, nâng cao hiệu 
quả áp dụng pháp luật.
Thứ ba, cần cụ thể hóa các quy định 
về bảo vệ khách hàng và bên có liên quan 
đến dự án trong hoạt động chuyển nhượng 
dự án BĐS nhằm đảm bảo cân bằng lợi 
ích của các bên trong hoạt động này, tránh 
vì mục tiêu đẩy mạnh, thông thoáng hoạt 
động chuyển nhượng dự án mà bỏ qua việc 
bảo đảm quyền lợi của bên yếu thế và đi 
ngược lại quy tắc công bằng, bình đẳng của 
pháp luật. Trong nền kinh tế hội nhập và 
ứng dụng các công nghệ hiện đại, việc đồng 
thuận và lấy ý kiến của khách hàng và bên 
liên quan có khả năng thực hiện được gần 
như dễ dàng và vẫn đảm bảo được quy trình 
chuyển nhượng dự án, cần đưa nội dung 
này thành một tiêu chí thẩm định trước thời 
điểm ban hành quyết định chấp thuận cho 
chuyển nhượng dự án.
Thứ tư, việc mua bán sáp nhập công 
ty nhằm sở hữu dự án có thể làm cho các 
quy định của pháp luật kinh doanh BĐS 
về hoạt động chuyển nhượng dự án không 
còn được thực thi trên thực tế, các chủ đầu 
tư có thể phân bổ các dự án cho các công ty 
con nắm giữ, qua đó chuyển nhượng vốn 
nhằm mục đích chính là chuyển nhượng 
dự án. Do đó, cần thiết lập cơ chế pháp 
lý nhằm kiểm soát các giao dịch chuyển 
nhượng vốn cho mục đích chuyển nhượng 
dự án để tránh bị thất thu ngân sách nhà 
nước, xác định các điều kiện pháp lý cụ 
thể cho một doanh nghiệp sở hữu các dự 
án BĐS khi thực hiện chuyển nhượng vốn 
doanh nghiệp cần phải đáp ứng 