Phí bảo trì nhà chung cư theo pháp luật về nhà ở

n căn hộ chung cư
nguyện vọng của cư dân để ra quyết định. thương mại ký giữa CĐT và người mua kèm
 Ngay từ thời điểm thành lập BQT nhà theo Thông tư số 03 không quy định thêm
chung cư, CĐT sẽ bàn giao cho BQT khoản bất kỳ chế tài xử phạt nào đối với hành vi vi
phí bảo trì. Mặc dù pháp luật không quy định phạm trách nhiệm bàn giao phí bảo trì của
việc thành lập, tổ chức, hoạt động của Ban bên bán. Xử phạt vi phạm hành chính bằng
kiểm soát chung cư nhưng trên thực tiễn, hình thức phạt tiền và quyền đề nghị Uỷ ban
 8
nhiều chung cư đã tự bầu ra tổ chức này . nhân dân cấp tỉnh, thành phố nơi có nhà
Ban kiểm soát được bầu ra theo nguyện vọng chung cư yêu cầu CĐT bàn giao là hình thức
của cư dân nhằm bảo vệ quyền lợi của mình, xử phạt duy nhất được áp dụng khi CĐT vi
chống lại tình trạng lạm quyền của BQT nhà phạm trách nhiệm.
chung cư. Có thể nói, Ban kiểm soát ra đời
từ chính thực tiễn hoạt động kém hiệu quả 3. Thực trạng quản lý, sử dụng phí bảo trì
của BQT và mất lòng tin của cư dân. nhà chung cư
 CĐT vi phạm trách nhiệm bàn giao phí Theo Báo cáo thực trạng và giải pháp về
bảo trì nhà chung cư sẽ bị xử lý theo Nghị công tác quản lý vận hành nhà chung cư trên
định số 139/2017/NĐ-CP thông qua các chế địa bàn thành phố Hồ Chí Minh (TP. Hồ Chí
tài sau đây: Minh), Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh tiếp
 - Xử phạt vi phạm hành chính: CĐT sẽ nhận từ 63 chung cư do Ủy ban nhân dân các
bị phạt tiền từ 100 triệu đến 150 triệu do quận, huyện báo cáo tranh chấp về quản lý,
không bàn giao, chậm bàn giao, bàn giao sử dụng phí bảo trì nhà chung cư là loại tranh
không đầy đủ hoặc bàn giao không đúng đối chấp nhiều thứ hai (chiếm 17/63 nhà chung
tượng nhận kinh phí bảo trì và biện pháp cư) 11 . Trong đó, nội dung chủ yếu là CĐT
khắc phục hậu quả đối với vi phạm này là không đóng phí bảo trì nhà chung cư đối với
CĐT bị buộc bàn giao ngay phí bảo trì cho phần diện tích thuộc sở hữu riêng hoặc phần
BQT 9. diện tích căn hộ chưa bán và CĐT không bàn
 - Trong trường hợp CĐT không bàn giao giao phí bảo trì nhà chung cư cho BQT.
phí bảo trì nhà chung cư hoặc bàn giao Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng
không đầy đủ, không đúng hạn, BQT có giữa năm 2019, trong 458 vụ tranh chấp tại
quyền đề nghị Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, các dự án nhà chung cư 12 có 68 vụ tranh chấp
6 Phạm Minh Đức, Một số vấn đề pháp lý về việc thực thi quyền sở hữu trong nhà chung cư, Tạp chí Dân chủ
 và Pháp luật điện tử, https://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/xay-dung-phap-luat.aspx?ItemID=235, truy
 cập ngày 5/6/2019. 
7 Điểm b khoản 4 Điều 13 Thông tư số 02/2016/TT-BXD.
8 Ngọc Mai, Khủng hoàng lòng tin, dân chung cư bầu ban kiểm soát, https://cafef.vn/khung-hoang-long-tin-
 dan-chung-cu-bau-ban-kiem-soat-20190729085601343.chn, truy cập ngày 5/6/2018.
9 Điểm b khoản 7 Điều 66 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP, Điều 37 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn
 luật Nhà ở năm 2014.
10 Điều 37 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở năm 2014.
11 Nguyễn Thanh Hải, Thực trạng và giải pháp về công tác quản lý vận hành nhà chung cư tên địa bàn TP. Hồ
 Chí Minh, https://soxaydung.hochiminhcity.gov.vn/web/vi/-/thuc-trang-va-giai-phap-ve-cong-tac-quan-ly-
 van-hanh-nha-chung-cu-tren-ia-ban-thanh-pho-ho-chi-minh?inherit, truy cập ngày 6/6/2020.
 NGHIÊN CỨU 51
 Số 20 (420) - T10/2020 LẬP PHÁP
THỰC TIỄN PHÁP LUẬT
(chiếm khoảng 10.3%) liên quan đến việc đây: (i) Bãi bỏ hoàn toàn việc thu phí bảo trì
quản lý, sử dụng phí bảo trì nhà chung cư. nhà chung cư 17 hoặc (ii) Giữ lại việc thu phí
Tại thành phố Hà Nội, có 254/492 chung cư bảo trì nhà chung cư nhưng thay đổi cách thu
(chiếm 52%), có 33/82 chung cư tái định cư bằng cách chia nhỏ và thu theo tháng hoặc
(chiếm 40%) mà CĐT chưa bàn giao phí bảo quý 18 . Điển hình theo Công văn số 45/CV-
trì cho BQT nhà chung cư 13 . Giá trị phí bảo HoREA của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ
trì nhà chung cư phụ thuộc vào giá bán hoặc Chí Minh (HoREA) 19 về thực hiện pháp luật
giá thuê nhà nên tại các thành phố lớn – nơi về quản lý, sử dụng phí bảo trì nhà chung cư
tập trung nhiều chung cư có giá trị cao, việc hiện nay theo hướng cần bãi bỏ quy định
tranh chấp phí bảo trì càng trở nên gay gắt 14 . người mua nhà phải đóng phí bảo trì bằng
Trước tình hình này, căn cứ Chỉ thị số 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà tại thời
29/CT-TTg ngày 09/10/2018 của Thủ tướng điểm nhận nhà. Hiệp hội Bất động sản cho
Chính phủ về việc tăng cường hiệu lực quả rằng, quy định này không cần thiết, không
lý nhà nước đối với công tác quản lý, vận hợp lý và tạo gánh nặng cho người mua nhà.
hành, sử dụng nhà chung cư, Bộ trưởng Bộ Quy định chủ sở hữu nhà chung cư phải
Xây dựng đã ký Quyết định số 980/QĐ-BT đóng kinh phí bảo trì 2% trong thời hạn 60
ngày 18/11/2019 về kế hoạch thanh tra công tháng (5 năm, cũng thường là thời điểm kết
tác sử dụng phí bảo trì năm 2020 15 . Nhìn thúc công tác bảo hành nhà chung cư). Do
chung, đa số những tranh chấp, khiếu nại đó, Hiệp hội Bất động sản kiến nghị sửa đổi
liên quan đến quản lý, sử dụng phí bảo trì về mức đóng phí bảo trì nhà chung cư nên
chung cư là do CĐT không bàn giao, chậm chia đều hàng tháng. 
bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần phí bảo Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng, cả hai
trì cho BQT 16 . phương án nêu trên là chưa hợp lý vì lý do
 Theo khảo sát hiện nay, đa số các kiến sau đây:
nghị đăng tải trên phương tiện thông tin đại Thứ nhất, xuất phát từ vai trò quan trọng
chúng về cách thức thu phí bảo trì nhà chung của phí bảo trì nhà chung cư đối với cuộc
cư hướng đến một trong hai phương án sau sống ổn định của cư dân.
12 Xem Tú Uyên, “Bộ Xây dựng: Siết chặt quản lý vận hành sử dụng nhà chung cư”,
 cu-308428.html, truy cập ngày 5/6/2020.
13 Doãn Thành, Thanh tra quản lý, sử dụng phí bảo trì nhà chung cư: đừng để tiêu cực nảy sinh tiêu cực,
 cuc-358066.html, truy cập ngày 3/6/2020.
14 Gia Huy, Quản lý, vận hành chung cư, nhận diện lỗ hổng, 
 ly-van-hanh-chung-cu-nhan-dien-lo-hong-308872.html, truy cập ngày 03/6/2020.
15 Xem thêm điểm d Mục 1 Chỉ thị số 29/CT-TTg yêu cầu Bộ Xây dựng phối hợp với các địa phương tăng
 cường công tác kiểm tra, thanh tra việc thực hiện các quy định của pháp luật về quản lý, vận hành nhà
 chung cư, kịp thời phát hiện và xử lý nghiêm các sai phạm theo thẩm quyền.
16 Mai Thanh - Cao Cường, Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh: Tổng kết công tác quản lý nhà chung cư
 trên địa bàn Thành phố, https://soxaydung.hochiminhcity.gov.vn/web/vi/-/so-xay-dung-thanh-pho-ho-chi-
 minh-tong-ket-cong-tac-quan-ly-nha-chung-cu-tren-ia-ban-thanh-pho?, truy cập ngày 6/6/2020.
17 Xem “Quỹ bảo trì chung cư bị chiếm dụng: TP. HCM kiến nghị xóa quyền thu của chủ đầu tư”,
 https://vtv.vn/kinh-te/quy-bao-tri-chung-cu-bi-chiem-dung-tphcm-kien-nghi-xoa-quyen-thu-cua-chu-dau-
 tu-20200527143225922.htm, truy cập ngày 5/6/2020.
18 Công văn số 45/CV-HoREA về thực hiện pháp luật về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư hiện
 nay.
19 Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh chịu sự quản lý nhà nước của Ủy ban nhân dân thành phố và Sở
 Tài nguyên và Môi trường theo Quyết định số 270/QĐ-UBND ngày 19/01/2011 về phê duyệt Điều lệ Tổ
 chức và hoạt động của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh.
52 NGHIÊN CỨU
 LẬP PHÁP Số 20 (420) - T10/2020
 THỰC TIỄN PHÁP LUẬT
 Phí bảo trì nhà chung cư 2% là khoản vấn đề vô cùng khó khăn 23 . Pháp luật chưa
phí cần được coi trọng và duy trì 20 . Theo quy dự liệu được phương án xử lý trong trường
định tại Điều 108 Luật Nhà ở năm 2014, phí hợp: cư dân không giao nộp phí, chế tài xử
bảo trì nhà chung cư dành cho việc bảo trì lý, chủ thể xử lý, phương thức xử lý... Điển
phần sở hữu chung của nhà chung cư có hình là 474 chung cư cũ được xây dựng
nhiều chủ sở hữu. Chính vì chung cư có trước năm 1975 tại TP. Hồ Chí Minh đều có
nhiều người sở hữu nên việc bảo trì chung hiện tượng nứt, lún, bong tróc, cốt thép bị ăn
cư giúp cải thiện tình trạng xuống cấp sau mòn, mái bê tông cốt thép và tường bao
một thời gian đi vào hoạt động nhằm giảm chung cư bị xuống cấp xảy ra tình trạng
thiểu các thiệt hại về người và tài sản có thể thấm dột nghiêm trọng nhưng không có phí
xảy ra. Chỉ một sự cố nhỏ nhất xảy ra có thể bảo trì, khó vận động cư dân đóng góp phí
ảnh hưởng đến toàn bộ cư dân 21 . Ngoài ra, bảo trì, sửa chữa 24 . Do đó, chính quyền địa
theo tinh thần Nghị định số 46/2015/NĐ-CP phương hiện đang dùng ngân sách để thực
ngày 12/05/2015 về quản lý chất lượng và hiện công tác bảo trì chung cư, và đang thực
bảo trì công trình xây dựng 22 và điểm c hiện chương trình cải tạo, xây dựng lại để tái
khoản 1 Điều 126 Luật Xây dựng năm 2014 định cư cho các hộ dân 25 .
quy định chủ sở hữu hoặc người quản lý sử Hơn nữa, pháp luật về nhà ở hiện nay
dụng công trình có trách nhiệm bảo trì công cũng chưa quy định về phương án cụ thể thu
trình xây dựng. Do đó, phí bảo trì nhà chung phí từng tháng, từng quý từ cư dân. Trong
cư là khoản thu cần thiết phải được duy trì. trường hợp chung cư có lượng căn hộ lớn thì
 Thứ hai, xuất phát từ việc huy động phí phương án này sẽ phát sinh nhiều hệ lụy dẫn
bảo trì nhà chung cư mỗi tháng hoặc mỗi đến trì hoãn việc bảo trì nhà chung cư, quyền
quý từ cư dân tiềm ẩn nhiều rủi ro . lợi của từng hộ dân sẽ không được đảm bảo
 Thoạt nhìn, phương án “ Quy định chủ một cách đồng đều. Trong khi thực tiễn cho
sở hữu nhà chung cư phải đóng phí bảo trì thấy, nhiều hạng mục dễ phát sinh việc bảo
2% này trong thời hạn chia đều 60 tháng” trì sớm như thang máy, hệ thống cấp điện,
sẽ giúp giảm gánh nặng ban đầu cho cư dân, cấp ga, cấp nước, bể phốt, cứu hỏa Do đó,
tránh tình trạng CĐT chiếm đoạt phí bảo trì pháp luật quy định đóng phí bảo trì 2% ngay
nhà chung cư. Theo phương án này, BQT tại thời điểm bàn giao nhà là hợp lý, tránh
nhà chung cư phải có trách nhiệm thu phí khá nhiều rắc rối ở giai đoạn sau.
bảo trì nhà chung cư của hàng trăm hộ dân Thứ ba, CĐT vi phạm trách nhiệm bàn
mỗi tháng, hoặc thậm chí mỗi quý. Tuy giao phí bảo trì nhà chung cư trong hợp đồng
nhiên, vướng mắc rất lớn là việc huy động mua bán căn hộ chung cư thương mại ký
phí từ cư dân, sau thời điểm bàn giao nhà là giữa CĐT và người mua .
20 Phạm Minh Đức, tlđd. 
21 Xuân Anh, phí bảo trì chung cư và những điều ai cũng biết, https://blog.rever.vn/phi-bao-tri-chung-cu-va-
 nhung-dieu-khong-phai-ai-cung-biet, truy cập ngày 4/6/2020.
22 Nguyễn Anh Dũng, Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bảo trì công trình xây dựng,
  truy
 cập ngày 5/6/2020.
23 Phòng Quản lý nhà và công sở, Sơ bộ về kết quả kiểm tra tình hình quản lý, sử dụng, công tác bảo trì phần
 sở hữu chung, an toàn điện, an toàn phòng cháy chữa cháy, hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư và
 nghĩa vụ của chủ đầu tư trong quá trình bàn giao, vận hành nhà chung cư,
 https://soxaydung.hochiminhcity.gov.vn/web/vi/-/so-bo-ve-ket-qua-kiem-tra-tinh-hinh-quan-ly-su-dung-
 cong-tac-bao-tri-phan-so-huu-chung-an-toan-ien-an-toan-phong-chay-chua-chay-hoat-ong-cua-ban-quan-?
 inherit, truy cập ngày 6/6/2020.
24 Phòng Quản lý nhà và công sở, tlđd. 
25 Công văn số 45/CV-HoRE V/v tham luận về thực hiện pháp luật về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà
 chung cư hiện nay.
 NGHIÊN CỨU 53
 Số 20 (420) - T10/2020 LẬP PHÁP
THỰC TIỄN PHÁP LUẬT
 Điểm b khoản 3 Điều 3 Mẫu hợp đồng định của Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ
mua bán căn hộ chung cư thương mại ký chung cư thương mại ký giữa CĐT tư và
giữa CĐT và người mua kèm theo Thông tư người mua kèm theo Thông tư số 03. Cụ thể,
số 03 quy định: Bên mua có trách nhiệm điểm m khoản 5.2 Điều 5 quy định về quyền
thanh toán cho Bên bán trước thời điểm ký và nghĩa vụ của Bên bán tại hợp đồng mua
biên bản bàn giao căn hộ. Hai bên phải cùng bán căn hộ Vinhomes Central Park của công
nhất trí rằng, CĐT có trách nhiệm gửi khoản ty cổ phần đầu tư xây dựng Tân Liên Phát
tiền này vào tài khoản riêng của ngân hàng và điểm n khoản 6.2 Điều 6 quy định về
thương mại trong thời hạn 07 ngày, kể từ quyền và nghĩa vụ của Bên bán tại hợp đồng
ngày thu phí của Bên mua. Bên bán có trách mua bán căn hộ chung cư Bcons Suối Tiên
nhiệm bàn giao khoản phí này cho BQT của công ty cổ phần địa ốc Bcons đều cùng
trong thời hạn tối đa là 30 ngày, kể từ ngày có điều khoản quy định như sau: Bên bán có
có quyết định công nhận BQT. Tuy nhiên, nghĩa vụ nộp phí bảo trì phần sở hữu chung
điều khoản của Mẫu hợp đồng lại cho phép nhà chung cư theo quy định của pháp luật,
Bên mua và Bên bán có thỏa thuận thống tự chịu trách nhiệm quản lý sử dụng hoặc
nhất để CĐT tạm quản lý khoản phí này. giao cho BQT nhà chung cư quản lý sử dụng
 Thông qua quy định này, tác giả cho theo thỏa thuận tại Hợp đồng này. Như vậy,
rằng, hai bên có thể chọn một trong hai cách điều khoản quyền và nghĩa vụ của Bên bán
sau: (i) Bên bán có trách nhiệm bàn giao trong Hợp đồng mua bán nhà ở của hai công
khoản phí này cho BQT nhà chung cư theo ty hoàn toàn trái với Điều 109 Luật Nhà ở
quy định tối đa là 30 ngày; (ii) Hai bên cùng năm 2014; điểm b khoản 3 Điều 3, điểm n,
thống nhất để Bên bán tạm thời quản lý (thời khoản 2 Điều 5 Mẫu hợp đồng mua bán căn
hạn có thể quá 30 ngày kể từ ngày BQT nhà hộ chung cư thương mại ký giữa CĐT và
chung cư được thành lập). Tuy nhiên, cả hai người mua kèm theo Thông tư số 03 26 , vì
cách này đều giống nhau là dù thời gian Bên trong toàn bộ Hợp đồng, không có bất kỳ
bán tự nắm giữ là bao lâu thì thời gian quản điều khoản nêu về kết quả sự thỏa thuận của
lý khoản phí này của Bên bán chỉ là tạm thời hai bên về việc quản lý, sử dụng hoặc bàn
và phải thực hiện bàn giao sang BQT nhà giao phí bảo trì nhà chung cư.
chung cư theo thỏa thuận. Và hai bên cần
 Tương tự tại điểm n, khoản 5.2 Điều 5
phải thỏa thuận thống nhất cụ thể thời gian
 quy định về quyền và nghĩa vụ của Bên bán
để Bên bán tạm thời quản lý trong hợp đồng
mua bán nhà. Cũng theo quy định tại điểm n theo Hợp đồng mua bán căn hộ Golden
khoản 2 Điều 5 Mẫu hợp đồng này, CĐT River của công ty cổ phần đầu tư dịch vụ
phải nộp kinh phí bảo trì 2% theo quy định thương mại TP. Hồ Chí Minh cũng có những
của pháp luật đối với phần diện tích thuộc sở điều khoản về phương thức thu phí bảo trì
hữu riêng của Bên bán và chuyển toàn bộ phí tương tự hợp đồng mua bán căn hộ của công
bảo trì đã thu của Bên mua vào tài khoản tại ty cổ phần đầu tư xây dựng Tân Liên Phát.
ngân hàng và giao cho BQT nhà chung cư 3. Kiến nghị 
theo đúng thỏa thuận tại điểm b khoản 3 - Để bảo đảm phí bảo trì chung cư được
Điều 3 Mẫu hợp đồng mua bán nhà ở đã nêu sử dụng đúng mục đích, hiệu quả, tác giả cho
ở trên. CĐT không được lựa chọn phương rằng, cần áp dụng biện pháp ngăn chặn CĐT
án tự quản lý mà bắt buộc phải chuyển giao chiếm dụng khoản phí bảo trì trong thời gian
sang BQT nhà chung cư. nắm giữ trước khi bàn giao. Vì vậy, cần sửa
 Tuy nhiên, trên thực tế, các CĐT thường đổi khoản 1 Điều 109 Luật Nhà ở năm 2014
soạn thảo hợp đồng không đúng với quy theo hướng quy định tại thời điểm bàn giao
 (Xem tiếp trang 64)
26 Khoản 2 Điều 2 Thông tư số 03/2014/TT-BXD.
54 NGHIÊN CỨU
 LẬP PHÁP Số 20 (420) - T10/2020