Pháp luật về cho thuê đất đối với đơn vị sự nghiệp công lập - Thực trạng và kiến nghị

pháp phân bổ. Số tiền thuê đất phải nộp được tính theo diện tích đất, diện tích công trình, nhà 
xưởng sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh, dịch vụ. Trường hợp không phân bổ được 
theo diện tích nêu trên thì tiêu thức phân bổ là doanh thu hàng hoá, dịch vụ của hoạt động sản 
xuất kinh doanh, dịch vụ so với tổng doanh thu của cơ quan, đơn vị thực hiện trong năm6. 
Như trên đã đề cập, việc các đơn vị sự nghiệp công được giao tự chủ tài chính phải 
chuyển sang thuê đất được áp dụng từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, đồng thời để được 
cho thuê đất, cần phải có quyết định cho thuê đất và hợp đồng thuê đất từ Sở Tài nguyên Môi 
trường, tuy nhiên trong thực tế, còn nhiều nguyên nhân mà một số địa phương vẫn chưa thực 
hiện kịp thời thủ tục này. Đơn cử như tại: Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Lạng Sơn, Đồng 
Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Vĩnh Long, Quảng Nam, Phú Yên7 Trong trường hợp đó, việc xác 
định diện tích tính thu tiền thuê đất là diện tích thực tế đang sử dụng8. 
Điều này có nghĩa là, nếu một đơn vị sự nghiệp công lập, được giao đất không thu tiền 
sử dụng đất trước đây, nay chuyển sang phải nộp tiền thuê đất, nếu diện tích đất được giao 
nhưng không sử dụng hết cần thiết phải xác định rõ diện tích đất thực tế đang sử dụng nhằm 
có cơ sở xác định tiền thuê đất phải nộp. Đối sánh vấn đề cùng khoản 3 Điều 4 Thông tư số 
77/2014/TT-BTC chỉ quy định cơ quan thuế có trách nhiệm phối hợp với các cơ quan có liên 
quan để xác định rõ diện tích phải nộp tiền thuê đất đối với hai trường hợp quy định tại điểm 
a, b khoản 3 Điều 4 Thông tư này, mà chưa hướng dẫn rõ cơ quan nào có trách nhiệm xác 
6
 Khoản 3 Điều 4 Thông tư số 77/2014/TT-BTC. 
7
 Báo cáo số 28/BC-ĐGS ngày 20/5/2019 của Đoàn giám sát Quốc hội về kết quả giám sát việc thực hiện 
chính sách, pháp luật về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu 
lực đến hết năm 2018. 
8
 Khoản 2 Điều 4 Thông tư số 77/2014/TT-BTC. 
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT, ĐẠI HỌC HUẾ 
67 
định diện tích đất thực tế sử dụng của đơn vị sự nghiệp theo khoản 2 Điều 4 của Thông tư 
này, nhằm đảm bảo cho quyền lợi của các đơn vị. 
Thứ tư, về cơ chế miễn tiền thuê đất đối với đơn vị sự nghiệp công lập. 
Với đơn vị sự nghiệp công lập sẽ được miễn tiền thuê đất trong trường hợp đất được 
dùng để xây dựng các công trình sự nghiệp9. Do đó, diện tích đất được sử dụng cho hoạt động 
sản xuất kinh doanh, dịch vụ của đơn vị sự nghiệp sẽ phải nộp tiền thuê đất. 
Vấn đề đặt ra là để xác định diện tích đất nào phải nộp tiền thuê đất đối với cùng một 
đơn vị sự nghiệp không phải là điều đơn giản, cũng như việc xác định công trình nào thuộc 
công trình sự nghiệp, công trình nào nhằm mục đích kinh doanh, khi đó đối với đơn vị sự 
nghiệp được giao tự chủ về tài chính vừa phải thực hiện nhiệm vụ chính trị được giao, vừa 
phải hoạt động sản xuất kinh doanh hướng đến đảm bảo nguồn kinh phí hoạt động, do đó mọi 
hoạt động đều nhằm mục đích gia tăng nguồn thu để đảm bảo hoạt động sự nghiệp của đơn vị. 
Thứ năm, về thủ tục để miễn tiền thuê đất. 
Liên quan đến thủ tục miễn tiền thuê đất, pháp luật đã có những thể chế liên quan như: 
“Người thuê đất, thuê mặt nước chỉ được hưởng ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt 
nước sau khi làm các thủ tục để được miễn, giảm theo quy định”10, đồng thời tại khoản 5 
Điều 12 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP cũng nêu rõ “Người được Nhà nước cho thuê đất chỉ 
được hưởng ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất sau khi làm các thủ tục để được miễn, giảm tiền 
thuê đất theo quy định. Trường hợp thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền thuê đất nhưng 
người được Nhà nước cho thuê đất không làm thủ tục để được miễn, giảm tiền thuê đất thì 
phải nộp tiền thuê đất theo quy định của pháp luật. Trường hợp chậm làm thủ tục miễn, giảm 
tiền thuê đất thì khoảng thời gian chậm làm thủ tục không được miễn, giảm tiền thuê đất”. 
Như vậy, căn cứ quy định trên, trong trường hợp đơn vị sự nghiệp chậm làm thủ tục 
miễn giảm tiền thuê đất đồng nghĩa sẽ không được miễn giảm tiền thuê đất, ngược lại, nếu 
việc chậm làm thủ tục này là do yếu tố khách quan, đơn cử như chưa nhận được quyết định 
cho thuê đất (do được chuyển từ giao đất không thu tiền sử dụng sang cho thuê đất), hoặc giả 
chưa có hợp đồng cho thuê đất từ Sở Tài nguyên Môi trường, trường hợp này sẽ tiến hành 
xử l ra sao? Có được miễn giảm không? Điều này chưa được quy định cụ thể trong Luật. 
Theo báo cáo tổng hợp về kết quả Chương trình thanh tra chuyên đề về quy hoạch, quản 
l , sử dụng đất giai đoạn 2015 - 2018 của Thanh tra Chính phủ thì những vi phạm về tài chính 
đất đai cũng đang diễn ra tại nhiều địa phương như miễn giảm, tính giá thu tiền sử dụng đất 
sai quy định tại 12 tỉnh, thành phố trị giá hàng nghìn tỷ đồng; nợ, chậm nộp tiền sử dụng đất, 
tiền thuê đất tại 29 tỉnh, thành phố trị giá cũng lên đến cả chục nghìn tỷ đồng11. Vì thế, trong 
9
 Điểm đ khoản 1 Điều 19 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP. 
10
 Khoản 6 Điều 18 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP. 
11
 Công tác thanh tra, kiểm tra, theo dõi giám sát, xử lý vi phạm về đất đai,  
/Pages/cong-tac-thanh-tra,-kiem-tra,-theo-doi-giam-sat,-xu-ly-vi-pham-ve-dat-dai.aspx, truy cập ngày 9/9/2020. 
TẠP CHÍ PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN - SỐ 46/2021 
68 
trường hợp đơn vị sự nghiệp chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính do yếu tố khách quan thì việc 
miễn giảm tiền thuê đất sẽ được giải quyết như thế nào? 
Thứ sáu, việc miễn tiền thuê đất đối với đơn vị sự nghiệp hoạt động trong lĩnh vực được 
khuyến khích xã hội hóa. 
Khoản 7 Điều 19 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP quy định việc miễn tiền thuê đất đối với 
dự án sử dụng đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh (xã hội hóa) thuộc 
lĩnh vực giáo dục, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường thực hiện theo quy định của 
Chính phủ về chính sách khuyến khích xã hội hóa đối với các hoạt động trong lĩnh vực giáo 
dục, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường. Điều này đồng nghĩa với đất của đơn vị sự 
nghiệp công lập, nếu được sử dụng vào mục đích kinh doanh thì phải nộp tiền thuê đất, nhưng 
nếu đơn vị sự nghiệp này thuộc các lĩnh vực văn hóa, giáo dục, y tế, dạy nghề, thể thao, môi 
trường thì sẽ được hưởng chính sách khuyến khích xã hội hóa. 
Suy cho cùng, để thụ hưởng chính sách khuyến khích liên quan đến miễn tiền thuê đất 
đối với diện tích đất sử dụng vào mục đích kinh doanh của đơn vị sự nghiệp, đòi hỏi đơn vị sự 
nghiệp phải liên doanh, liên kết, góp vốn với một tổ chức, cá nhân để thành lập một pháp 
nhân hợp pháp hạch toán độc lập hoặc một doanh nghiệp12. 
Quy định này nhằm khuyến khích xã hội hóa trong một số lĩnh vực, kêu gọi sự tham gia 
của các tổ chức, cá nhân nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của các đơn vị sự nghiệp. Như 
vậy, nếu sau khi liên doanh, liên kết thành lập một doanh nghiệp mới thì doanh nghiệp này sẽ 
được hưởng chính sách ưu đãi là miễn nộp tiền thuê đất. 
Vì thế, nếu trong trường hợp đơn vị sự nghiệp sử dụng quyền sử dụng đất để góp vốn 
liên doanh thành lập doanh nghiệp. Tuy nhiên, trong quá trình hoạt động, doanh nghiệp rơi 
vào tình trạng phá sản thì vấn đề đặt ra là quyền sử dụng đất của doanh nghiệp này sẽ giải 
quyết như thế nào? Bởi lẽ, trong các trường hợp thu hồi đất theo Luật đất đai hiện nay không 
quy định việc thu hồi đất đối với các đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất. 
Mặt khác, nếu có quy định việc thu hồi đất trong trường hợp này thì những tài sản của 
doanh nghiệp gắn liền với đất sẽ được giải quyết như thế nào, bởi trên thực tế khi doanh 
nghiệp bị phá sản, Ủy ban nhân dân tỉnh ra quyết định thu hồi đất của doanh nghiệp mà không 
có bồi thường, đồng thời lại giao đất cho đơn vị khác; còn tài sản trên đất như trụ sở, nhà 
xưởng lại phải đưa ra trung tâm bán đấu giá tài sản để đấu thầu, nên rất khó để thanh l tài sản 
vì nếu bất động sản bị tách rời quyền sử dụng đất thì bất động sản đó bị giảm giá trị rất lớn. 
Điều này sẽ làm ảnh hưởng đến quyền lợi của doanh nghiệp. 
Thứ bảy, vấn đề quản lý, kiểm soát và xử lý đối với đơn vị sự nghiệp công lập về mục 
đích sử dụng đất. 
Việc quản l , kiểm soát này nhằm mục đích đảm bảo cho đơn vị sự nghiệp sử dụng đất 
đúng mục đích theo hợp đồng cho thuê đất, trong trường hợp đơn vị sự nghiệp sử dụng đất 
12
 Điểm c khoản 2 Điều 1 Nghị định 69/2008/NĐ-CP ngày 30/5/2008 của Chính phủ. 
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT, ĐẠI HỌC HUẾ 
69 
vào mục đích xây dựng các công trình sự nghiệp, được miễn tiền thuê đất nhưng có thay đổi 
mục đích sử dụng đất thì sẽ phải nộp tiền thuê đất. 
Cụ thể là trong quá trình quản l , theo dõi, nếu các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền 
phát hiện người sử dụng đất đã được miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước nhưng không 
đáp ứng các điều kiện để được miễn, giảm tiền thuê đất có nguyên nhân từ phía người sử 
dụng đất hoặc sử dụng đất không đúng mục đích đã được ghi tại quyết định cho thuê đất, hợp 
đồng thuê đất nhưng không thuộc trường hợp bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất 
đai thì cơ quan thuế xác định, báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ủy ban nhân dân cấp 
huyện quyết định thu hồi số tiền thuê đất được miễn, giảm theo quy định về chính sách và giá 
đất tại thời điểm được miễn, giảm tiền thuê đất cộng thêm tiền chậm nộp tính trên số tiền thuê 
đất được miễn, giảm theo mức quy định của pháp luật về quản l thuế13. 
Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là, nếu trong quá trình sử dụng đất, để thực hiện nhiệm vụ của 
mình, đơn vị sự nghiệp có thay đổi mục đích sử dụng đất theo yêu cầu của cơ quan Nhà nước 
có thẩm quyền thì có được miễn tiền thuê đất hay không, đồng thời phải thực hiện thủ tục gì 
để đăng k thay đổi mục đích sử dụng đất. Vấn đề này chưa được quy định rõ ràng trong các 
văn bản Luật. 
2. Một số kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật về cho thuê đất đối với đơn vị sự 
nghiệp công lập 
Từ những vướng mắc nêu trên trong quá trình thực hiện các quy định của pháp luật về 
cho thuê đất đối với đơn vị sự nghiệp công lập được giao tự chủ tài chính, tác giả có kiến 
kiến nghị hoàn thiện pháp luật điều chỉnh về lĩnh vực này ở Việt Nam hiện nay như sau: 
Thứ nhất, Bộ Tài nguyên và Môi trường cần nghiên cứu, xây dựng và ban hành Thông 
tư nhằm xử l liên quan đến thủ tục chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang hình 
thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê theo hướng đề cập rõ trong trường hợp này 
có phải bắt buộc ban hành quyết định cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian 
thuê hay không hay chỉ theo thủ tục đăng k , biến động, chỉnh l hồ sơ địa chính. Bên cạnh 
đó, quy định rõ trách nhiệm của Sở Tài nguyên và Môi trường trong việc hướng dẫn kịp thời 
các thủ tục về cho thuê đất, trong trường hợp do việc chậm thực hiện các thủ tục ra quyết định 
cho thuê đất, hợp đồng cho thuê đất dẫn đến việc các đơn vị sự nghiệp bị truy thu tiền thuê đất 
thì đơn vị sự nghiệp công lập không có trách nhiệm phải nộp khoản tiền thuê đất trong khoản 
thời gian chậm làm thủ tục. 
Thứ hai, bổ sung quy định trách nhiệm của Cục Thuế phối hợp với các cơ quan có liên 
quan trong việc quản l đất đai để xác định rõ diện tích đất thực tế sử dụng của đơn vị sự 
nghiệp công lập trong trường hợp đơn vị chỉ sử dụng một phần diện tích đất được thuê. 
13
 Khoản 6 Điều 12 Thông tư số 77/2014/TT-BTC. 
TẠP CHÍ PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN - SỐ 46/2021 
70 
Thứ ba, hướng dẫn rõ trình tự, thủ tục, thẩm quyền của cơ quan Nhà nước để xác định 
rõ diện tích đất nào phải nộp tiền thuê đất trong trường hợp đơn vị sự nghiệp đó sử dụng đất 
vào các mục đích khác nhau, vừa sử dụng để thực hiện nhiệm vụ của đơn vị sự nghiệp, vừa sử 
dụng để nhằm mục đích kinh doanh. 
Thứ tư, cần quy định rõ đơn vị sự nghiệp sẽ được miễn tiền thuê đất trong trường hợp 
chậm làm thủ tục miễn giảm tiền thuê đất do yếu tố khách quan (như chưa nhận được quyết 
định cho thuê đất, chưa có hợp đồng cho thuê đất từ Sở Tài nguyên và Môi trường) 
Thứ năm, có hướng dẫn xử l cụ thể đối với giá trị quyền sử dụng đất đối với các doanh 
nghiệp được thành lập từ sự góp vốn liên doanh của đơn vị sự nghiệp, theo đó nếu doanh 
nghiệp bị tuyên bố phá sản thì đơn vị nào trúng thầu mua lại bất động sản là nhà xưởng, công 
trình gắn liền với đất của doanh nghiệp bị phá sản thì sẽ được tiếp tục thuê đất của Nhà nước 
ở nơi có bất động sản của doanh nghiệp bị phá sản gắn liền với đất đó. 
Thứ sáu, có quy định cụ thể trách nhiệm của cơ quan Nhà nước nào trong việc quản l , 
theo dõi đơn vị sự nghiệp sử dụng đất có đúng mục đích không, đồng thời bổ sung quy định 
hướng dẫn trường hợp đơn vị sự nghiệp được miễn tiền thuê đất, nhưng trong quá trình hoạt 
động có thay đổi mục đích sử dụng đất theo yêu cầu của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì 
có được tiếp tục miễn tiền thuê đất không, nhằm tránh việc sử dụng lãng phí, gây thất thoát 
nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. 
3. Kết luận 
So với quy định từ Luật Đất đai năm 2003 có thể nhận thấy các tổ chức sự nghiệp công 
lập tự chủ về mặt tài chính không được thực hiện giao đất không thu tiền sử dụng đất mà phải 
chuyển sang hình thức thuê đất theo Luật Đất đai năm 2013. Quy định này làm rõ hơn quan 
điểm của Nhà nước về việc xóa bỏ bao cấp trong quản l , sử dụng đất tiến tới công bằng trong 
việc sử dụng tài nguyên quốc gia. Việc thực thi các quy định này sẽ góp phần nâng cao hiệu 
quả sử dụng đất cả các đơn vị, hạn chế việc sử dụng lãng phí đất đai được Nhà nước giao cho 
các đơn vị, đồng thời thúc đẩy các đơn vị khai thác, sử dụng có hiệu quả diện tích đất này. 
Tuy nhiên, công tác thực thi các quy định về giao đất đối với các đơn vị sự nghiệp công lập 
vẫn còn tồn tại những vấn đề chưa được tường minh, cần được hướng dẫn, bổ sung, hiệu 
chỉnh một cách kịp thời. Điều này hướng đến đảm bảo thực thi các quy định của Luật Đất đai 
và các văn bản hướng dẫn thi hành một cách thống nhất, đảm bảo đúng quy trình, thủ tục, 
đúng đối tượng, góp phần quan trọng trong việc thực hiện chức năng quản l Nhà nước về đất 
đai phù hợp với đường lối chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước. 
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 
1. Báo cáo công tác quản l đất đai năm 2014, 6 tháng đầu năm 2015 của Bộ Tài 
nguyên và Môi trường. 
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT, ĐẠI HỌC HUẾ 
71 
2. Công tác thanh tra, kiểm tra, theo dõi giám sát, xử l vi phạm về đất đai, 
pham-ve-dat-dai.aspx, truy cập ngày 9/9/2020. 
3. Trần Đức Thắng - Nguyễn Tân Thịnh (2016), Thực trạng quản lý, sử dụng tài sản 
công tại các đơn vị sự nghiệp công lập, Tạp chí Tài chính, tháng 12/2016. 
4. Tài liệu kết quả giám sát việc thực hiện chính sách, pháp luật về quy hoạch, quản lý, 
sử dụng đất đai đất đai tại đô thị từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến hết năm 2018, 
Hà Nội, tháng 5/2019. 
5. Nguyễn Quang Tuyến - Ngô Thị Hồng Ánh, “Thực tiễn thi hành các quy định của 
Luật Đất đai 2013 về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất”, Kỷ yếu hội thảo 
Đánh giá một số hạn chế trong việc thực hiện Luật Đất đai năm 2013 và đề xuất giải pháp 
khắc phục, Hà Nội ngày 16/11/2017.