Một số bất cập của quy định pháp luật về giá đất khi nhà nước thu hồi đất vì mục đích Quốc phòng, An ninh; Phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

là 
đối với người SDĐ; tình hình khiếu nại, khởi kiện từ đó cũng ngày càng gia tăng. Điển hình có thể kể 
đến vụ việc khiếu kiện quyết định hành chính quản lý đất đai của ông Đỗ Ngọc M và bà Nguyễn 
Thị K sinh sống tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (‚BR – VT‛). Ngày 21/11/2014, UBND huyện C có Công văn 
số 3047/UBND-VP về việc phổ biến chủ trương thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng 
công trình: Chợ S, huyện C. Ngày 16/5/2016, UBND huyện C có Quyết định số 2756/QĐ-UBND về 
việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho ông Đỗ Ngọc M và Quyết định số 2757/QĐ-UBND về việc 
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho bà Nguyễn Thị K do thu hồi đất để đầu tư xây dựng công trình: 
Chợ S, huyện C. Ngày 05/6/2017, UBND huyện C ban hành Quyết định số 1791/QĐ- UBND về việc 
phê duyệt điều chỉnh kinh phí bồi thường, hỗ trợ bổ sung cho bà K và Quyết định số 1792/QĐ-UBND 
về việc phê duyệt điều chỉnh bổ sung cho ông M do xác định lại khu vực, vị trí đất. Tuy nhiên, căn cứ 
vào các quyết định trên thì UBND huyện C chỉ bồi thường 70.000/m2 cho ông bà. Không đồng ý, 
ông M, bà K nhiều lần gửi đơn khiếu nại đến UBND huyện C và UBND tỉnh BR – VT yêu cầu được bồi 
thường theo giá đất thị trường là 450.000 đồng/m2. Sau khi nhận được các Quyết định giải quyết 
với nội dung bác đơn khiếu nại, ông M và bà K đã khởi kiện tại Tòa án nhân dân (‚TAND‛) tỉnh BR – 
VT yêu cầu được bồi thường theo giá đất thị trường là 450.000 đồng/m2. Tại Bản án hành chính số 
15/2018/HC-ST ngày 26/06/2018, TAND tỉnh BR - VT đã quyết định bác yêu cầu khởi kiện của ông, 
bà. Ông M, bà K đã kháng cáo toàn bộ Bản án trên theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của 
ông, bà. Tuy nhiên tại phiên tòa xét xử phúc phẩm, TAND Cấp Cao tại Tp. HCM đã nhận định: ‚X t 
thấy UBND huyện C chỉ thuê đơn vị tư vấn giá đất, còn quyết định về giá đất do UBND tỉnh BR-VT 
phê duyệt tại Quyết định số 2913/QĐ-UBND ngày 30/11/2015 phê duyệt giá đất tính bồi thường, hỗ 
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để đầu tư xây dựng công trình Chợ S là đúng pháp luật.‛; 
‚Chứng thư thẩm định giá số 2631 ban hành là có căn cứ và giá đất đã được UBND tỉnh BR-VT phê 
duyệt tại Quyết định số 2913‛; ‚Các cơ sở ông M bà K đưa ra yêu cầu xác định và phải bồi thường 
theo giá thị trường 450.000đồng/m2 đối với đất nông nghiệp là không có cơ sở pháp luật‛. Do đó, 
tại bản án số 522/2018/HC-PT ngày 04/10/2018 TAND Cấp Cao tại Tp.HCM đã quyết định không 
chấp nhận kháng cáo của ông Đỗ Ngọc M và bà Nguyễn Thị K, giữ nguyên Bản án hành chính sơ 
thẩm số 15/2018/HC-ST ngày 26/06/ 2018 của TAND tỉnh BR - VT. 
Vụ việc trên chỉ là một trong rất nhiều vụ việc người có đất bị thu hồi khiếu nại, khởi kiện vì không 
đồng ý với giá đất được bồi thường khi Nhà nước THĐ vì mục đích QP, AN; phát triển KT - XH vì lợi 
ích quốc gia, công cộng. Theo đánh giá của ông Nguyễn Quang Thành - Viện trưởng Viện Kiểm sát 
nhân dân (‚V SND‛) Cấp cao tại Hà Nội, 3 năm qua, số lượng án hành chính khu vực phía Bắc tăng 
nhiều, đặc biệt là án hành chính do tòa án nhân dân cấp tỉnh, thành phố thụ lý, giải quyết theo thủ 
tục sơ thẩm. Trong số đó, có tới hơn 80% nội dung là khởi kiện các quyết định hành chính, hành vi 
hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai (3.538 vụ trên tổng số 4.391 vụ thụ lý). Nguyên nhân số 
lượng án hành chính tăng nhanh (chủ yếu trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai) là do phát 
sinh từ việc THĐ để phục vụ dự án (khu công nghiệp, khu đô thị, xây dựng mới hoặc mở rộng các 
tuyến đường giao thông) [2]. Cũng theo báo cáo tại Hội nghị chuyên đề về hoạt động ban hành 
quyết định hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai được VKSND Cấp cao tại TP. HCM tổ chức ngày 
1675 
06/09/2019 thì từ 01/07/2014 đến 30/06/2019 trên địa bàn các tỉnh, thành phố phía Nam trong 
tổng số vụ án khiếu nại hành chính, hành vi hành chính theo thủ tục phúc thẩm có đến 89.7% khiếu 
kiện về giải quyết tranh chấp đất đai, THĐ đai, và bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước 
THĐ [9]. 
Việc khiếu nại, khiếu kiện kéo dài như vậy dẫn đến tình trạng chậm triển khai dự án vì không giải 
phóng được mặt bằng. Theo thống kê sơ bộ, cả nước hiện có cả ngàn dự án treo, trong đó có nhiều 
dự án treo hàng chục năm. Riêng tại Hà Nội, thống kê của Sở Tài nguyên - Môi trường Hà Nội cho 
thấy, trên địa bàn Thành phố đang có 383 dự án chậm triển khai, để hoang hoá [3]. Thực tế đã tồn 
tại cơ chế ‚thỏa thuận ngầm‛ giữa chủ đầu tư, nhà thầu thi công với người bị THĐ. Trong một dự án 
THĐ, người bị THĐ đồng ý thì sớm bàn giao mặt bằng, người không đồng ý sẽ không bàn giao mặt 
bằng, làm phát sinh khiếu nại kéo dài. Chủ đầu tư, nhà thầu thi công luôn mong muốn đẩy nhanh 
tiến độ dự án, tránh việc khiếu nại, khởi kiện, cưỡng chế kéo dài, tốn kém. Vì thế, chủ đầu tư, nhà 
thầu tìm cách thỏa thuận với người có đất bị thu hồi bằng việc chi thêm tiền bồi thường không chính 
thức, không văn bản cho những trường hợp này. Điều này dẫn đến tình trạng bất công và tạo tiền lệ 
xấu là kéo dài quá trình bàn giao mặt bằng để mong được thêm tiền bồi thường cho dù giá bồi 
thường đã thỏa đáng [8]. 
Giá đất khi Nhà nước THĐ vì mục đích QP, AN; phát triển KT – XH vì lợi ích quốc gia, công cộng 
không phù hợp với thực tế đã kéo theo rất nhiều vấn đề phức tạp đã và đang diễn ra từng ngày, 
từng giờ. Người có đất bị thu hồi bức xúc vì giá đất được bồi thường quá thấp nên đã khiếu nại, khởi 
kiện để yêu cầu được bồi thường với giá cao hơn. Việc khiếu nại, khiếu kiện kéo dài làm ảnh hưởng 
đến tiến độ thực hiện dự án vì không giải phóng được mặt bằng, nhà đầu tư bị thiệt hại vì những chi 
phí phát sinh như giá đất tăng, các loại thuế, các khoản dự phòng. Số tiền mà chủ đầu tư đổ vào dự 
án không phải là con số nhỏ, có khi lên tới cả trăm, cả ngàn tỷ đồng, vì vậy việc chậm giải phóng 
mặt bằng sẽ gây thất thoát lớn cho doanh nghiệp, làm tăng chi phí, đồng nghĩa với việc tăng giá 
thành sản phẩm. Giá thành sản phẩm cao lại ảnh hưởng trực tiếp đến những người tiêu dùng. Do 
đó, cần phải sớm sửa đổi, bổ sung quy định của pháp luật để có thể cân bằng lợi ích giữa Nhà 
nước - người dụng đất – nhà đầu tư. 
3 KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG 
PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT VÌ MỤC ĐÍCH QUỐC 
PHÒNG, AN NINH; PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI VÌ LỢI ÍCH QUỐC GIA, 
CÔNG CỘNG 
3.1 Kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật 
Giá đất từ lâu đã là vấn đề nhạy cảm, phức tạp, đòi hỏi Nhà nước, mà trực tiếp nhất là chính 
quyền địa phương nơi có đất bị thu hồi cho các dự án triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công 
cộng phải hết sức thận trọng, cân nhắc thật kỹ để có những quyết sách đúng đắn, hài hòa lợi ích 
giữa các bên. Tuy nhiên, điều quan trọng đầu tiên cần làm đó là phải sửa đổi, bổ sung một số 
quy định của pháp luật để các cơ quan có thẩm quyền lấy đó làm cơ sở để điều chỉnh sao cho 
‚hợp tình hợp lý‛. 
1676 
Thứ nhất, có thể thấy nguyên nhân việc khiếu nại, khiếu kiện của người có đất bị thu hồi khi Nhà 
nước THĐ vì mục đích QP, AN; phát triển KT - XH vì lợi ích quốc gia, công cộng chủ yếu xuất phát từ 
việc cơ quan có thẩm quyền xác định giá đất khi bồi thường quá thấp so với giá đất trên thực tế. 
Cần hạn chế quy định các cụm từ ‚định tính‛, cụ thể như cụm từ ‚phù hợp với giá đất phổ biến trên 
thị trường‛ được quy định tại điểm c Khoản 1 Điều 112 LĐĐ 2013 (SĐ, BS 2018), quy định này còn 
chung chung nên dẫn đến khó khăn trong việc áp dụng cũng như vào thực tế. Do đó, cần phải có 
những quy định nhằm hướng dẫn cụ thể để giải thích các cụm từ này thành những quy định trực 
diện, dễ hiểu, dễ áp dụng. Nhà nước nên quy định việc dùng giá giao dịch thực sự của đất đai trên 
thị trường để làm cơ sở định giá bồi thường cho người dân khi THĐ. Quy định như vậy vừa đảm bảo 
được lợi ích của người có đất bị thu hồi, khiến người dân hài lòng; từ đó tình hình khiếu nại, khiếu 
kiện liên quan đến giá đất khi Nhà nước THĐ cũng được cải thiện. Tình trạng nhà đầu tư đầu cơ đất 
nhằm đẩy giá đất lên cao cũng sẽ được hạn chế đáng kể, tránh được những tiêu cực phát sinh như 
‚chi thêm tiền‛ để đẩy nhanh tiến độ dự án. Về phần Nhà nước, một khi đem diện tích đất thu hồi 
của dân đi đấu giá, thì sẽ thu được khoản tiền không nhỏ, đủ bù đắp lại khoản tiền tăng lên khi bồi 
thường đất cho dân theo giá thị trường. 
Thứ hai, thị trường đất đai là một thị trường luôn biến động liên tục, không ngừng, vì vậy giá đất 
cũng bị điều chỉnh từng ngày từng giờ bởi cung cầu của thị trường. Do đó, việc xác định rõ ràng, 
cụ thể về thời điểm để xác định giá đất là rất cần thiết và cáp bách. Pháp luật cần quy định cụ thể 
ngày ‚quyết định THĐ‛ là thời điểm nào nhằm thuận lợi cho việc ‚xác định giá đất cụ thể‛ theo 
nguyên tắc ‚phù hợp với thời giá thị trường‛ ‚tại thời điểm quyết định THĐ‛. Pháp luật có thể quy 
định một ngày dương lịch trong năm là ‚ngày cố định của pháp luật‛ để xác định tất cả các tài 
sản theo thị trường mở vào ngày hôm đó. Theo đó, tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể, ngày 
định giá có thể được xác định theo các phương pháp như: Ngày định giá được xác định sau một 
khoảng thời gian cố định kể từ ngày có thông báo ‚trưng mua‛ đất và tài sản trên đất hoặc ngày 
định giá là ngày xác nhận của tòa án khi thụ lý đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết bất đồng về giá 
đất trưng mua. 
Thứ ba, Nhà nước vừa là người ra quyết định THĐ, vừa là người quyết định giá đất tính bồi thường 
do đó chưa bảo đảm tính độc lập, khách quan trong việc ban hành giá đất và khó mang lại quyền 
lợi tối đa cho người SDĐ. Do đó, cần bổ sung thêm quy định về việc xác định giá đất. Một bên là cơ 
quan Nhà nước – chủ thể có quyền quyết định giá đất để bồi thường cho người sử dụng đất khi 
Nhà nước THĐ vì mục đích QP, AN; phát triển KT - XH vì lợi ích quốc gia, công cộng; một bên là 
người sử dụng đất – người bị ảnh hưởng trực tiếp từ quyết định của cơ quan Nhà nước. Mặc dù vậy, 
hiện nay lại không có cơ chế nào để người dân giám sát tính xác thực của việc định giá đất trong 
khi việc định giá đất ảnh hưởng đến giá bồi thường từng mét vuông đất thuộc quyền sử dụng của 
họ đã được Nhà nước trao. Chính vì vậy, việc xuất hiện thêm một bên thứ ba đứng giữa để tham 
gia vào việc xác định giá đất là khá hợp lý. Giá đất có thể do một đơn vị tư vấn xác định và phải 
được công khai trước khi trình cơ quan có thẩm quyền quyết định làm căn cứ bồi thường, đại diện 
những người có đất bị thu hồi được tham gia vào quá trình xác định giá đất với tư cách là một thành 
viên của cơ quan (hội đồng) xác định giá đất. Trường hợp giữa đại diện người có đất bị thu hồi, đơn 
vị tư vấn và cơ quan xác định giá đất không thống nhất được giá đất thì thuê đơn vị tư vấn ngoài 
1677 
tỉnh để xác định. Việc quy định như vậy có thể hạn chế được việc khiếu nại, khiếu kiện sau này; 
đồng thời còn tạo được lòng tin đối với nhân dân, đảm bảo sự khách quan, trung thực. 
3.2 Kiến nghị giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật 
Đất đai được ví như ‚một loại hàng hóa đặc biệt‛, là tư liệu sản xuất nên nó ảnh hưởng rất lớn đến 
toàn bộ quá trình sản xuất hàng hóa trong đời sống xã hội. Nhà nước cũng là một chủ thể đặc biệt, 
bằng quyền lực của mình, Nhà nước có thể can thiệp vào thị trường đất đai cũng như quản lý, điều 
tiết các giao dịch về đất đai. Do đó, cần bổ sung, tăng cường các quy định quản lý Nhà nước về đất 
đai. Đồng thời, cần có thêm các biện pháp để xử lý nghiêm những cá nhân, tổ chức có hành vi đầu 
cơ đất nhằm mục đích trục lợi. Bên cạnh việc sửa đổi, bổ sung quy định của pháp luật thì cũng cần 
đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến Luật Đất đai 2013 (SĐ, BS 2018) và các văn bản pháp luật 
có liên quan về vấn đề THĐ khi nhà nước THĐ vì mục đích QP, AN; phát triển KT - XH vì lợi ích quốc 
gia, công cộng. Để tạo sự đồng thuận từ phía người dân đối với công tác THĐ nói chung và THĐ vì 
mục đích QP, AN; phát triển KT - XH vì lợi ích quốc gia, công cộng nói riêng, vấn đề quan trọng đầu 
tiên chính là xóa bỏ những nghi ngại của người dân trong công tác THĐ phục vụ cho việc phát triển 
kinh tế nước nhà. Tiếp theo đó cần tăng cường các hoạt động như: Tổ chức các buổi tuyên truyền, 
giảng dạy pháp luật trực tiếp nhằm nâng cao hiểu biết cho người dân; Lập trang thông tin điện tử 
cũng như hợp tác với các cơ quan báo chí để phổ biến pháp luật; Phát hành các tài liệu hướng dẫn 
pháp luật phù hợp với trình độ nhận thức của người dân ở từng vùng, địa phương khác nhau và 
hợp tác với các tổ chức xã hội để phổ biến đến người dân. 
4 KẾT LUẬN 
Đất đai luôn là vấn đề cực kì ‚nóng hổi‛ từ trước đến nay. Trong thời điểm đất nước đang cố gắng 
hội nhập với kinh tế thế giới thì việc hợp tác để đẩy mạnh kinh tế ngày càng trở nên cần thiết hơn 
bao giờ hết. Các dự án đầu tư cũng ngày nhiều hơn, từ đó kéo theo việc Nhà nước phải tiến hành 
THĐ để thực hiện những dự án đầu tư nhằm phát triển KT – XH từ đó cũng tăng theo. Thế nhưng 
thật đáng quan ngại khi Nhà nước THĐ là vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã 
hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhưng giá đất bồi thường cho người sử dụng lại chưa thỏa đáng 
khiến cho người dân chưa hài lòng và còn nhiều bức xúc. Do đó, để ổn định lòng dân, hạn chế tối 
đa những vấn đề phát sinh từ việc giá đất bồi thường chưa hợp lý thì Nhà nước cần chú ý quan tâm 
hơn nữa và sớm có những biện pháp, quy định hợp lý về giá đất. Bởi, đất đai là của nhân dân, 
nhân dân đã trao quyền đại diện chủ sở hữu cho Nhà nước nên Nhà nước phải có trách nhiệm ban 
hành quy định pháp luật, tổ chức thực hiện chính sách để đảm bảo quyền lợi cho người dân. 
TÀI LIỆU THAM KHẢO 
[1] Đình Sơn (2018) Bất cập trong đền bù giải phóng mặt bằng (Xem tại: https://thanhnien.vn/tai-
chinh-kinh-doanh/bat-cap-trong-den-bu-giai-phong-mat-bang-1038930.html, truy cập ngày 
8/4/2020). 
1678 
[2] Kim Anh: Hơn 80% án hành chính là khởi kiện trong lĩnh vực quản lý đất đai (Xem tại: 
trong-linh-vuc-quan-ly-dat-dai, truy cập ngày 10/4/2020). 
[3] Linh Trang (2020) Giải phóng mặt bằng, ‚cục nghẹn‛ của doanh nghiệp địa ốc (Xem tại: 
 truy cập ngày 10/4/2020). 
[4] Luật Đất đai năm 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2018). 
[5] Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất. 
[6] Nguyễn Phương Thảo (2013) Những bất cập trong thu hồi đất và một số kiến nghị (Xem tại: 
so-kien-nghi-291983/, truy cập ngày 7/4/2020). 
[7] Theo trang Dự thảo online: Thu hồi đất giá rẻ, bán giá đắt: dân không chịu đâu. (Xem tại: 
truy cập ngày 10/4/2020). 
[8] Theo trang Nghiên cứu lập pháp: Xác định giá đất để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi 
đất (Xem tại:  truy cập 
ngày 8/4/2020). 
[9] Việt An (2019) VKSND Cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh tổ chức hội nghị chuyên đề về hoạt động 
ban hành quyết định hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai (Xem tại: 
https://vkscapcaohcm.gov.vn/tin-tuc/vksnd-cap-cao-tai-tp-ho-chi-minh-to-chuc-hoi-nghi-
chuyen-de-ve-hoat-dong-ban-hanh-quyet-dinh-hanh-chinh-trong-linh-vuc-quan-ly-dat-dai-
4294.html, truy cập ngày 10/4/2020).