Mối quan hệ giữa quyền hưởng dụng và quyền sở hữu tài sản dưới góc nhìn so sánh

 trọng của chủ sở hữu. Thế
nhưng, ví như chủ sở hữu muốn định đoạt
căn nhà thuộc quyền sở hữu của mình bằng
cách bán cho một chủ thể khác, liệu rằng có
ai dám mua căn nhà đó khi mà biết rõ thực
trạng căn nhà đang có một chủ thể khác đang
có quyền hưởng dụng. Hoặc nếu có chủ thể
khác muốn mua lại căn nhà thì giá trị của căn
nhà đó cũng bị giảm bớt một phần giá trị bởi
vì căn nhà vẫn còn liên quan đến người
hưởng dụng khác và người này đang cho
thuê căn nhà đó để lấy lãi. Nếu như chủ sở
hữu vì muốn thực hiện việc chuyển giao
quyền sở hữu căn nhà mà giấu diếm tình
trạng quyền hưởng dụng căn nhà đang thuộc
về một người khác; điều này làm ảnh hưởng
đến quyền lợi của người mua thì chủ sở hữu
đã vi phạm pháp luật. Chủ sở hữu tài sản chỉ
thực sự thực hiện được thực quyền bán căn
nhà của mình một cách thuận lợi khi quyền
của người hưởng dụng đã hết hoặc sắp hết
thời hạn. Do đó, giữa quyền của chủ sở hữu
tài sản và quyền của người hưởng dụng có
mối quan hệ tác động qua lại nhau, ảnh
hưởng lẫn nhau. Nói cách khác, quyền của
người hưởng dụng sẽ hạn chế quyền của chủ
sở hữu. Sự giao nhau giữa hai quyền này
chính là sự phân định về mặt thời hạn thực
hiện quyền, chừng nào còn quyền hưởng
dụng của chủ thể khác thì quyền sử dụng của
chủ sở hữu sẽ còn bị hạn chế. 
Ngoài ra, theo quy định tại khoản 2 Điều
263 BLDS năm 2015, chủ sở hữu tài sản
được quyền “yêu cầu Tòa án truất quyền
hưởng dụng trong trường hợp người hưởng
dụng vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của
mình”. Khi được trao quyền hưởng dụng,
người này có các nghĩa vụ cơ bản được quy
định tại Điều 262 BLDS năm 2015. Trong
thời gian thực hiện quyền hưởng dụng của
mình, người hưởng dụng phải tuân thủ các
nghĩa vụ đó. Nếu vi phạm, chủ sở hữu có
quyền yêu cầu cơ quan duy nhất là Tòa án
truất đi quyền hưởng dụng của người đó. Từ
quy định này cho thấy: 
Một là, nếu trong thời gian hưởng dụng,
người hưởng dụng có hành vi vi phạm các
nghĩa vụ của mình thì chủ sở hữu phải báo
với Tòa án giải quyết chứ không thể tự mình
có bất cứ hành vi nào để truất đi quyền
hưởng dụng. 
Hai là, để Tòa án có thể truất đi quyền
hưởng dụng của người vi phạm thì chủ sở
hữu phải có yêu cầu. Nếu như người hưởng
dụng có hành vi vi phạm nghĩa vụ nhưng chủ
sở hữu không có yêu cầu gì thì Tòa án cũng
không có thẩm quyền gì để truất quyền
hưởng dụng. 
Ba là, cần phải hiểu thế nào là “vi phạm
nghĩa vụ nghiêm trọng”? Người hưởng dụng
có các nghĩa vụ cơ bản phải thực hiện theo
quy định của pháp luật. Tuy nhiên, đối với
một hành vi nào đó thực hiện trên tài sản của
chủ sở hữu thì việc đánh giá là có hay không
vi phạm nghĩa vụ nghiêm trọng sẽ tùy theo
quan điểm đánh giá của từng người. Có thể
chủ sở hữu cho rằng, người hưởng dụng vi
phạm nghiêm trọng nghĩa vụ thực hiện
quyền hưởng dụng. Tuy nhiên, khi đưa ra
Tòa án thì Tòa án lại không thể dựa vào quy
định nào để cho rằng, đó là hành vi vi phạm
nghiêm trọng hay chỉ cần dựa vào mức độ
hao hụt của tài sản để Tòa án đánh giá. Vì
vậy, chúng tôi cho rằng, quy định tại khoản
2 Điều 263 BLDS năm 2015 vẫn gây khó
khăn khi áp dụng vào thực tế giải quyết tại
Tòa án hiện nay.
Bên cạnh đó, người hưởng dụng có một
số quyền khác theo quy định tại khoản 2
Điều 261 và Điều 264 BLDS năm 2015.
Trong đó, đối với quyền “yêu cầu chủ sở
hữu tài sản thực hiện nghĩa vụ sửa chữa đối
với tài sản” và “trường hợp thực hiện nghĩa
vụ thay cho chủ sở hữu tài sản thì có quyền
yêu cầu chủ sở hữu tài sản hoàn trả chi phí”
tại khoản 2 Điều 261 BLDS năm 2015 có giá
trị bảo vệ tối đa quyền lợi của người hưởng
Số 20 (420) - T10/20206
NGHIÊN CỨU
LẬP PHÁP
NHÀ NƯỚC VÀ PHÁP LUẬT
NHÀ NƯỚC VÀ PHÁP LUẬT
dụng, tránh trường hợp bị chủ sở hữu tài sản
chèn ép quyền lợi đó. Tuy nhiên, điều đáng
nói ở đây là quy định này chỉ mang tính chất
chung chung chứ không nêu rõ trường hợp
nào người hưởng dụng có quyền “yêu cầu”
và “hoàn trả chi phí” nếu người hưởng dụng
thực hiện nghĩa vụ sửa chữa tài sản. Điều
này gây ra khó khăn khi áp dụng trong từng
tình huống cụ thể và khi có hư hỏng, hao
mòn tài sản xảy ra thì sẽ dễ xảy ra tranh
chấp. Người hưởng dụng có thể lợi dụng quy
định này để liên tục yêu cầu chủ sở hữu tài
sản sửa chữa hoặc hoàn trả tất cả chi phí dù
chỉ có mất mát nhỏ xảy ra.
Điều 264 BLDS năm 2015 quy định về
việc công nhận quyền sở hữu các hoa lợi, lợi
tức thu được từ tài sản là đối tượng của
quyền hưởng dụng trong thời gian hưởng
dụng và cho phép người hưởng dụng được
hưởng giá trị thu được từ hoa lợi, lợi tức
tương ứng với thời gian người đó được
hưởng dụng đến khi quyền hưởng dụng
chấm dứt mà chưa đến kỳ hạn thu hoa lợi,
lợi tức. Tuy nhiên, Điều luật này chưa quy
định các khoản thuế, phí phát sinh trong quá
trình thu hoa lợi, lợi tức. 
Liên quan đến các khoản thuế, phí này,
BLDS Cộng hòa liên bang Đức quy định:
Người hưởng dụng phải chịu chi phí liên
quan đến tài sản hưởng dụng trong quá trình
hưởng dụng. Đồng thời, người này cũng
phải chịu chi phí sửa chữa và cải tạo tài sản
trong phạm vi chúng là một phần của quá
trình bảo dưỡng thông thường. Ngoài ra,
người hưởng dụng cũng phải chịu các chi
phí công cộng liên tục đối với tài sản là đối
tượng của quyền hưởng dụng ngoại trừ các
khoản phí bất thường khác4. Như vậy, pháp
luật dân sự của Cộng hòa liên bang Đức quy
định rõ trách nhiệm của người hưởng dụng
phải chịu chi trả các khoản thuế, phí liên
quan, chứ không phải trách nhiệm của chủ
sở hữu tài sản.
b) Quan hệ giữa nghĩa vụ của chủ sở
hữu và người hưởng dụng
Với tư cách là một chủ thể hưởng quyền,
người hưởng dụng cũng có các nghĩa vụ theo
quy định tại Điều 262 BLDS năm 2015.
Trước hết, khoản 1 Điều 262 BLDS năm
2015 quy định người hưởng dụng có nghĩa
vụ “tiếp nhận tài sản theo hiện trạng và thực
hiện đăng ký nếu luật có quy định”. Khi
được trao quyền hưởng dụng, tài sản đang
thuộc sở hữu của chủ sở hữu và người này
buộc phải chia sẻ quyền hưởng dụng cho
người khác. Người hưởng dụng sau đó có
nghĩa vụ tiếp nhận tài sản đó theo hiện trạng
của tài sản và thực hiện đăng ký tài sản nếu
tài sản đó thuộc trong danh mục cần đăng
ký. Quy định này là cơ sở để sau này đối
chiếu nhằm xác định rõ tình trạng tài sản có
bị hư hỏng, mất mát trong quá trình người
hưởng dụng sử dụng tài sản. Tuy nhiên, quy
định này vẫn còn mang tính chất chung
chung và không cụ thể hóa vì không có quy
định về bằng chứng nào nêu rõ tình trạng
hiện có của tài sản. Sau một thời gian sử
dụng, tài sản dần hao mòn, cũ kỹ, nhưng
cũng không hề có cơ sở nào để xác định tình
trạng ban đầu và tình trạng sau một thời gian
sử dụng. Điều này dễ dẫn đến tranh chấp
giữa các bên. Bên cạnh đó, luật nhắc đến
việc thực hiện đăng ký tài sản hưởng dụng.
Tuy nhiên, việc đăng ký này được thực hiện
như thế nào, cơ quan nhà nước nào sẽ có
thẩm quyền tiếp nhận và cấp quyền hưởng
dụng vẫn là điều còn bỏ ngỏ.
Về điểm này, BLDS Cộng hòa Pháp quy
định: Người hưởng dụng khi tiếp nhận tài
sản theo hiện trạng phải có lập một bản kiểm
kê các động sản hoặc một bản khai chi tiết
các bất động sản với sự có mặt của chủ sở
hữu hoặc sau khi đã thông báo hợp lệ cho
chủ sở hữu đến chứng kiến5. Hành động này
thể hiện sự cẩn trọng của các nhà làm luật
đối với tài sản được tiếp nhận bắt buộc phải
có biên bản được lập thành và sự chứng kiến
7Số 20 (420) - T10/2020
NGHIÊN CỨU
LẬP PHÁP
4 Điều 1041, Điều 1047 BLDS Cộng hòa liên bang Đức năm 1896.
5 Điều 600 BLDS Cộng hòa Pháp năm 1804.
của các bên làm minh chứng cho sự tiếp
nhận hiện trạng của tài sản hưởng dụng được
rõ ràng hơn.
BLDS Cộng hòa liên bang Đức quy
định: Quyền hưởng dụng sẽ được ghi trong
sổ đăng ký tài sản và được cấp cho người
hưởng dụng6. Quy định này nhằm bảo đảm
việc ghi nhận tài sản thuộc quyền hưởng
dụng của một người có minh chứng rõ ràng.
Khi thực hiện các giao dịch dân sự liên quan
đến tài sản được hưởng dụng, nếu có minh
chứng này thì người hưởng dụng sẽ dễ dàng
thực hiện các quyền của mình hơn.
Khoản 2, khoản 3 và khoản 5 Điều 262
BLDS năm 2015 quy định về nghĩa vụ của
người hưởng dụng là khá phù hợp để nhằm
bảo vệ giá trị của tài sản là đối tượng của
quyền hưởng dụng cũng như nhằm để bảo vệ
quyền và lợi ích của các bên trong mối quan
hệ giữa người hưởng dụng và chủ sở hữu.
Theo khoản 4 Điều 262 BLDS năm
2015, người hưởng dụng có nghĩa vụ “bảo
dưỡng, sửa chữa tài sản theo định kỳ để bảo
đảm cho việc sử dụng bình thường” và
“khôi phục tình trạng của tài sản và khắc
phục các hậu quả xấu đối với tài sản do việc
không thực hiện tốt nghĩa vụ của mình phù
hợp với yêu cầu kỹ thuật hoặc theo tập quán
về bảo quản tài sản”. Đây cũng là một quy
định hợp lý để bảo vệ tình trạng tài sản được
phát huy tối đa giá trị của nó. Tuy nhiên, quy
định này chưa rõ “theo định kỳ” là khoảng
thời gian bao lâu, đồng thời vô tình tạo ra sự
ỷ lại từ phía người hưởng dụng bởi nghĩa vụ
sửa chữa tài sản khi bị hư hỏng, mất mát lớn
thuộc phía chủ sở hữu tài sản. 
Theo BLDS Cộng hòa Pháp, người
hưởng dụng chỉ buộc phải thực hiện việc sửa
chữa, bảo trì tài sản. Còn đối với những sửa
chữa lớn vẫn thuộc trách nhiệm của chủ sở
hữu, trừ khi những hư hỏng đó được gây ra
bởi việc thiếu sửa chữa, bảo trì của người
hưởng dụng trong thời gian hưởng dụng thì
lúc này người hưởng dụng phải chịu trách
nhiệm7. Như vậy, BLDS Cộng hòa Pháp quy
định người hưởng dụng vẫn phải có nghĩa vụ
đối với những hư hỏng lớn được gây ra bởi
việc thiếu trách nhiệm sửa chữa, bảo trì tài
sản của người hưởng dụng. Quy định này
khá công bằng cho chủ sở hữu tài sản vì
trách nhiệm sửa chữa, bảo trì tài sản hưởng
dụng khi bị hư hỏng lớn không phải lúc nào
cũng thuộc về chủ sở hữu tài sản như quy
định của pháp luật Việt Nam hiện hành. 
Về nghĩa vụ của chủ sở hữu, những
nghĩa vụ này được quy định lồng ghép cùng
với việc thực hiện quyền của chủ sở hữu tại
Điều 263 BLDS năm 2015. Pháp luật quy
định những nghĩa vụ này đối với chủ sở hữu
để nhằm bảo vệ tối đa quyền của người
hưởng dụng được thực hiện một cách trọn
vẹn hơn. Khi xuất hiện quyền hưởng dụng,
chủ sở hữu chỉ còn lại một quyền năng mạnh
nhất là quyền “định đoạt tài sản” nhưng
quyền này cũng bị pháp luật quy định thêm
việc định đoạt tài sản phải “không được làm
thay đổi quyền hưởng dụng đã được xác
lập”. Như vậy, trong mọi trường hợp, chủ sở
hữu luôn luôn phải có nghĩa vụ tôn trọng
quyền của người hưởng dụng, không được
thực hiện bất kỳ một hành vi nào làm cản
trở, gây khó khăn cho việc thực hiện quyền
của người hưởng dụng. Mặc dù pháp luật
quy định người hưởng dụng khi thực hiện
quyền của mình vẫn phải thực hiện các nghĩa
vụ cụ thể đối với tài sản được hưởng dụng.
Tuy nhiên, pháp luật vẫn bảo vệ tối đa quyền
lợi của họ để tránh trường hợp bị chủ sở hữu
tài sản xâm phạm. Điều này cho thấy sự đối
xử ưu ái đối với người hưởng dụng. 
Tóm lại, với việc chính thức thừa nhận
quyền hưởng dụng như một vật quyền tách
Số 20 (420) - T10/20208
NGHIÊN CỨU
LẬP PHÁP
NHÀ NƯỚC VÀ PHÁP LUẬT
6 Điều 1030 BLDS Cộng hòa liên bang Đức năm 1896. 
7 Điều 605 BLDS Cộng hòa Pháp năm 1804.
8 Nguyễn Ngọc Điện, Những điểm mới về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản trong BLDS năm
2015, Tạp chí Nghiên cứu lập Pháp, số 07 (335) T4/2017, tr.12.
ra khỏi quyền sở hữu, những vấn đề vướng
mắc trong thực tiễn liên quan đến việc thực
hiện quyền của những người được giao tài
sản tài sản nhưng không có quyền định đoạt,
có thể được giải quyết thỏa đáng8. Việc tồn
tại song song cùng lúc các quyền này có tác
dụng chế ước lẫn nhau, trong chừng mực
nhất định có thể nói các quyền này cùng tồn
tại song song nhưng có xu hướng triệt tiêu
nhau. Quyền hưởng dụng làm giảm bớt
phạm vi và nội hàm của quyền sở hữu nhưng
quyền sở hữu không tác động theo hướng hạn
chế quyền hưởng dụng mà chỉ có tác dụng
thiết lập sự kiểm soát đối với quyền hưởng
dụng. Trên danh nghĩa đứng tên là chủ sở
hữu tài sản, chủ sở hữu được quyền định đoạt
tài sản nhưng không thể thực hiện được
quyền gì đối với tài sản của mình khi mà
quyền hưởng dụng đã được trao cho một chủ
thể khác. Không những thế, chủ sở hữu còn
phải có nghĩa vụ tôn trọng quyền của người
hưởng dụng và thực hiện các nghĩa vụ khác
đối với tài sản thuộc sở hữu của mình theo
quy định của pháp luật. Nói cách khác, khi
trao quyền hưởng dụng cho một chủ thể
khác, quyền sở hữu trở thành một “khuyết
quyền” và việc thực hiện các quyền năng còn
lại chỉ là quyền định đoạt đối với chủ sở hữu,
mà định đoạt tài sản trong bối cảnh không
còn quyền khai thác và hưởng lợi từ tài sản
thật sự sẽ gặp những trở ngại nhất định.
3. Kiến nghị hoàn thiện các quy định của
pháp luật Việt Nam về quyền hưởng dụng
Thứ nhất, sửa đổi các quy định liên quan
đến quyền của chủ sở hữu để quyền này,
trong chừng mực nhất định, được cân bằng
với quyền của ngưởi hưởng dụng. Theo đó,
khoản 4 Điều 263 cần bổ sung cụm từ
“trước khi chuyển giao quyền hưởng dụng
tài sản”. Cụ thể, khoản 4 Điều 263 được viết
lại như sau: “Chủ sở hữu chịu trách nhiệm
thực hiện nghĩa vụ sửa chữa tài sản trước
khi chuyển giao quyền hưởng dụng tài sản
để đảm bảo không bị suy giảm đáng kể dẫn
tới tài sản không thể sử dụng được hoặc mất
toàn bộ công dụng, giá trị của tài sản”.
Thứ hai, xây dựng kịp thời cơ chế đăng
ký quyền hưởng dụng như một cơ chế bắt
buộc để tránh rủi ro cho bên thứ ba trong các
giao dịch, đặc biệt giao dịch chuyển quyền
sở hữu tài sản khi quyền hưởng dụng đối với
tài sản đang thuộc về chủ thể khác. Cơ chế
đăng ký có tác dụng thiết lập hệ thống thông
tin để bên thứ ba có thể kiểm tra trước khi
xác lập các giao dịch giúp minh bạch thông
tin và hạn chế rủi ro pháp lý.
Thứ ba, Hội đồng thẩm phán Tòa án
nhân dân tối cao cần sớm ban hành nghị
quyết hướng dẫn thực hiện một số quy định
trong BLDS năm 2015, cụ thể: 
- Hướng dẫn thực hiện khoản 2 Điều 261
BLDS năm 2015, trường hợp nào người
hưởng dụng có quyền “yêu cầu” và trường
hợp nào “hoàn trả chi phí” nếu người hưởng
dụng thực hiện nghĩa vụ sửa chữa tài sản. 
- Hướng dẫn thực hiện khoản 2 Điều
263 BLDS năm 2015, làm rõ thế nào là “vi
phạm nghiêm trọng” của người hưởng dụng
tại khoản.
- Hướng dẫn thực hiện khoản 4 Điều
262 BLDS năm 2015, “theo định kỳ” là
khoảng thời gian bao lâu.
Thứ ba, bổ sung quy định trách nhiệm
của người hưởng dụng phải chi trả các khoản
phí, lệ phí liên quan đến tài sản hưởng dụng
trong thời gian hưởng dụng cũng như các chi
phí trong quá trình thu hoa lợi, lợi tức từ tài
sản hưởng dụng sau khi hết thời gian hưởng
dụng; bổ sung quy định về việc tiếp nhận tài
sản theo hiện trạng của người hưởng dụng
cần phải có lập một biên bản kiểm kê chi tiết
các tài sản với sự chứng kiến của chủ sở hữu
và người hưởng dụng, hai bên cùng ký vào
biên bản để nhằm tránh xảy ra tranh chấp về
sau; bổ sung quy định về thực hiện đăng ký
tài sản hưởng dụng; bổ sung quy định người
hưởng dụng vẫn phải có nghĩa vụ đối với
những hư hỏng lớn tài sản gây ra do người
hưởng dụng thiếu trách nhiệm sửa chữa, bảo
trì tài sản n
9Số 20 (420) - T10/2020
NGHIÊN CỨU
LẬP PHÁP
NHÀ NƯỚC VÀ PHÁP LUẬT