Bài tập môn Pháp luật kinh doanh bất động sản - Nguyễn Ngọc Trang

Họ và tên: Nguyễn Ngọc Trang	Môn: PL Kinh doanh Bất động sản
MSSV: 1711546444
Lớp: 17DLK1B
Đề: 01
Bài làm
Câu 1. Lý thuyết:
Nghĩa vụ của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được quy định tại Điều 67 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, sửa đổi bổ sung 2020:
1. Thực hiện đúng hợp đồng đã ký với khách hàng: Các bên thực hiện đúng nghĩa vụ của mình được quy định trong hợp đông đã ký (thời hạn, số tiền, địa điểm,...). Ví dụ: Đến ngày hẹn phải giao giấy tờ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,..) cho khách thì phải giao đúng ngày.
2. Cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình môi giới và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp: Cung cấp thông tin chính xác, kịp thời về bất động sản cho khách hàng
3. Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
4. Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
5. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra: trong quá trình mô giới, nếu doanh nghiệp gây ra thiệt hại gì đối với tài sản hoặc giấy tờ thì phải chịu trách nhiệm và bồi thường tổn thất cho khách hàng và cho cả doanh nghiệp của mình.
6. Thực hiện nghĩa vụ về thuế với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
 Ví dụ: đóng thuế đầy đủ cho nhà nước khi hoàn thành việc mô giới, nếu việc mô giới chưa hoàn thành cũng phải thực hiện nghĩa vụ thuế đối với công việc của cá nhân, doanh nghiệp đó.
7. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng: nếu trong hợp đồng còn quy định các nghĩa vụ khác thì cá nhân và doanh nghiệp nếu đã kí với khách hàng rồi thì cũng phải thực hiện đầy đủ.
Câu 2. Nhận định:
a) Nhận định: Sai
 Cơ sở pháp lý: Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Điều 3 Nghị định 76/2015/NĐ-CP
 Giải thích: Theo quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản, Điều 3 Nghị định 76/2015/NĐ-CP, Điều kiện để tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản là phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng.
Đối với Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên; Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
b) Nhận định: Đúng
 Cơ sở pháp lý: khoản 2 Điều 68 Luật Kinh doanh bất động sản 2014
 Giải thích: Căn cứ theo khoản 2 Điều 68 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản có thời hạn sử dụng là 05 năm.
c) Nhận định: Sai
 Cơ sở pháp lý: khoản 1 điều 101 Luật Nhà ở sửa đổi bổ sung 2020
 Giải thích: Đối với chỗ để xe ô tô dành cho chủ sở hữu nhà chung cư thì người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư có thể thuê hoặc “mua”. Chứ không phải chỉ có thể thuê.
Câu 3. Bài tập: 
Tư vấn cho anh A và chị B như sau:
Thứ nhất phải phù hợp với điều kiện được quy định tại điều 55
Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Thứ hai về nguy cơ rủi ro cho anh A và chị B
Hạn chế rủi ro khi mua căn hộ chung cư
1.Chủ đầu tư có đủ điều kiện bán chung cư
Để có quyền bán chung cư thì chủ đầu tư phải có đủ 2 điều kiện sau:
Điều kiện 1. Có đầy đủ giấy tờ theo quy định
Theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lại được đưa vào kinh doanh
 Theo đó, chủ đầu tư phải có đủ giấy tờ sau:
– Có giấy tờ về quyền sử dụng đất .
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay quyền thuê đất rất quan trọng để chứng minh căn hộ chung cư của bạn đã có đầy đủ pháp lý khi hình thành trong tương lai. Hơn thế nữa, giấy chứng nhận này sẽ chứng minh dự án chủ đầu tư đang bán không bị thể chấp ngân hàng, hay vẫn đang trong quá trình xin giấy phép chứng nhận quyền sử dụng đất. Có như vậy thì trong tương lai, khi căn hộ chung cư hoàn thành, bạn mới có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng.
Hồ sơ xác định chủ đầu tư đã hoàn thiện nghĩa vụ với nhà nước:
Hồ sơ này sẽ xác nhận chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất cho nhà nước. Nhiều khu chung cư đến khi cư dân đi làm sổ đỏ bị vướng mắc mới biết chủ đầu tư còn thiếu nghĩa vụ tài chính với nhà nước.
– Hồ sơ dự án:
+ Thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt,
+ Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, Giấy phép xây dựng của dự án sẽ đảm bào dự án được thi công đúng tiến độ, không lo sợ bị đình chỉ thi công, dẫn đến rất nhiều thiệt hại cho người mua nhà trong quá trình chờ nhà hoàn thiện.
+ Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
+ Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Điều kiện 2: Phải có thông báo về việc đủ điều kiện được bản của cơ quan Nhà nước
– Trước khi bản, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
– Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
2.Chung cư được ngân hàng bảo lãnh
Theo khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bạn phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
– Khi ký kết hợp đồng mua nhà chung cư thì chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua.
– Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh (ngân hàng có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
3.Dự án chung cư có đang bị thế chấp
Theo khoản 1 Điều 147 Luật Nhà ở 2014 cho phép chủ đầu tư dự án thể chấp dự án tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở.
4.Quy định về thanh toán tiền mua chung cư
Theo khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về mức thanh toán như sau:
 1. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
 2. Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.
5.Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Đồng tiền thanh toán trong hợp đồng mua bán phải là VNĐ để đảm tuân thủ quy định của Ngân hàng Nhà nước. Nếu hợp đồng mua bán ghi bằng bất cứ đơn vị tiền tệ nào khác sẽ không có hiệu lực trước pháp luật. Nên người mua nhà nếu thấy hợp đồng ghi đơn vị tiền tệ khác VNĐ cần yêu cầu quy đổi ra VND với điều khoản rõ ràng.
Tiến độ thanh toán của căn hộ phải gắn với tiến độ hoàn thành từng phần xây dựng Cho đến trước khi nhận bàn giao nhà, người mua nhà chỉ cần thanh toán tối đa 70% giá trị cănhộ. Nên giữ lại 5 -10% giá trị căn hộ đến khi nhận được Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ mới thanh toán nốt.
Nên ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư mà không thông qua trung gian, người ký hợp đồng cần là người có thẩm quyền phía chủ đầu tư, hoặc có giấy ủy quyền hợp pháp
Đối với dự án sẽ được hình thành trong tương lai, thời điểm ký hợp đồng cân là thời gian đã hoàn thành phần móng dự án.
Hợp đồng mua bán cần quy định rõ các mức phí dịch vụ, phí điện nước, phí quản lý chung cư rành mạch theo đơn vị VND, tránh các khúc mắc về sau.Một điều lưu ý cuối cùng là hợp đồng mua bán phải quy định rõ chủ đầu tư phải có nghĩa vụ bảo hành nhà ở chung cư cho bên mua trong thời hạn tối thiểu là 60 tháng kể từ ngày hoàn thành xây dựng và nghiệm thu đưa vào xây dựng. Nội dung bảo hành bao gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng liên quan đến các bộ phận nhà ở (sàn, tường, trần, cầu thang bộ) và cả những hệ thống phục vụ sinh hoạt (điện, nước).
6. Tính pháp lý dự án
7. Khi tiến độ song phần nào thì thanh toán phần đó
8. Xem dự án đó có đủ điều kiện hay không
9. Xem xét theo tiến độ xây dựng
10. Xem xét kỹ hợp đồng mua bán
11. Kiểm tra tình trạng thực tế của BĐS
12. Kiểm tra giấy tờ pháp lý liên quan