Tài liệu Quản lý dự án trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư

nộp tại các sở thì hồ sơ dự án đó phải đ−ợc gửi qua mạng Iternet đến một trang Web 
của các sở đó. Các đơn vị lập dự án phải đăng ký mở một tài khoản, tên đăng nhập 
với đầy đủ các thông tin của đơn vị mình trong trang Web trên và đ−ợc chấp nhận. 
Sau khi hồ sơ đ−ợc gửi lên mạng, các sở có trách nhiệm cử ng−ời tiếp nhận hồ sơ, 
viết thông báo cho ng−ời gửi bằng th− điện tử về việc đã nhận đ−ợc hồ sơ và hẹn 
ngày trả lời( theo quy định).Sau khi có văn bản trả lời, đơn vị lập dự án tiến hành sửa 
chữa, bổ xung theo đúng yêu cầu văn bản và gửi lại cho các sở. Các sở kiểm tra lại 
lần cuối và ra thông báo hẹn ngày mang hồ sơ đến nộp trực tiếp. 
Nếu làm đ−ợc nh− vậy thì việc sửa chữa các sai sót sẽ rất nhanh chóng ngay tại trụ 
sở của các đơn vị lập dự án, sẽ không còn tình trạng phải xếp hàng chờ đợi nộp hồ 
sơ. Chất l−ợng hồ sơ sẽ tốt hơn và thời gian thực hiện cũng giảm đi đáng kể. 
 - 104 -
 Đổi mới quy trình nộp hồ sơ dự án 
 Đơn vị lập dự án đăng ký tài khoản 
 trên mạng tại các trang Web của các 
 sở
 Gửi hồ sơ dự án lên mạng thông qua 
 tài khoản đăng nhập 
 Các sở kiểm tra hồ sơ, ra - 
 thông báo kết quả kiểm 
 tra bằng th− điện tử 
 +
 Đơn vị lập dự án tiếp nhận, sửa đổi và 
 gửi lại các sở 
 Các sở kiểm tra lại, ra - 
 thông báo kết quả kiểm 
 tra bằng th− điện tử 
 +
Đơn vị lập dự án nộp trực tiếp hồ sơ đã 
 sửa đổi đến các sở 
 - 105 -
 + Đổi mới trình tự thực hiện dự án trong giai đoạn chẩn bị đầu t− 
 Chủ đầu t−
 Sau khi nghiên cứu thị tr−ờng, tìm hiểu địa 
 điểm..: 
 - Tiến hành: xin giới thiệu địa điểm, xin 
 Xin chủ tr−ơng của -
 UBNDTP cho phép làm chủ 
 đầu t−, lập DAĐTXDCT 
UBNDTP ra văn bản cho phép làm CĐT tự lập hoặc thuê t− 
CĐT, lập DA ĐTXDCT vấn lập DA ĐTXDCT
 +
CĐT thuê Công ty địa Xin chỉ giới đỏ, số liệu Lập nhiệm vụ thiết 
chính đo đạc bản đồ kỹ thuật tại Viện QHXD kế đ−ợc Chủ đầu t− 
hiện trạng tỷ lệ 1/500 phê duyệt 
 T− vấn lập thiết kế quy hoạch tổng mặt 
 bằng, ph−ơng án kiến trúc có tham khảo ý 
 kiến của sở QHKT
 Trình xin phê duyệt Quy - 
 hoạch TMB, xin xác nhận 
 PAKT tại Sở QHKT 
 +
 Khảo sát địa chất giai đoạn Xin các thoả thuận chuyên ngành: 
 lập DA ĐTXDCT cấp điện, cấp n−ớc, thoát n−ớc, 
 PCCC, môi tr−ờng 
 - 106 -
 ( Tiếp) 
 Cấp điện: Cấp n−ớc: Thoát PCCC: Tại Môi 
 Tại điện Tại Công n−ớc: Tại PC13 để tr−ờng: 
 lực các ty KDNS CT Thoát xin xác Tại Sở 
 Quận, có Hà nội, n−ớc Hà nhận đồng TNMT-NĐ 
 kèm theo có kèm nội, có kèm ý thẩm có kèm báo 
 quy mô theo quy theo quy định. cáo tác 
 nhu cầu sử mô nhu mô nhu cầu động môi 
 Lập Dự án ĐTXDCT 
 Lập Thiết kế cơ Lập thuyết minh DA 
 sở phần hạ tầng ĐTXDCT phần hạ tầng và sơ 
 bộ ph−ơng án thiết kế phần 
 Lập thuyết Lập Thiết kế 
- Trình xin phê 
 minh chi tiết cơ sở phần 
 duyệt DA 
 DA ĐTXDCT công trình 
 ĐTXDCT
 phần công chính 
 trình chính 
 + 
 Ra quyết định đầu t− 
 Chủ đầu t−, cầm quyết 
 định đầu t− , trình hồ sơ 
 xin giao đất lên sở TNMT 
 - 107 -
(Tiếp) 
 - 
 Sở TNMT-NĐ 
 thẩm định nhu cầu 
 sử dụng đất .
 + 
 Trình UBND TP ra quyết định giao đất 
 Nộp tiền đền bù Nộp lệ phí địa 
 giải phóng mặt chính tại Sở 
 bằng TNMT-NĐ
 Sở TNMT-NĐ cấp quyết định 
 giao đất
 Trình xin phê duyệt 
 -
 Cắm mốc tạm DA ĐTXDCT 
 phần kiến trúc, công 
 Lập hội đồng đền bù giải + 
 phóng mặt bằng, và tiến hành 
 giải phóng mặt bằng. 
 Tiến hành Thiết kế kỹ thuật, 
 thiết kế bản vẽ thi công lập 
 Cắm mốc chính thức và bàn giao tổng dự toán phần công trình 
 mốc, lập trích lục bản đồ cho 
 thửa đất.
 Tiến hành Thiết kế kỹ thuật, 
 thiết kế bản vẽ thi công lập 
 tổng dự toán phần hạ tầng, thi 
 Thực hiện các b−ớc tiếp theo trong giai đoạn thực hiện đầu t− và giai 
 đoạn kết thúc đầu t− đ−a công trình vào khai thác sử dụng. 
 - 108 -
 Với việc đổi mới trình tự thực hiện dự án trong giai đoạn chẩn bị đầu t− nh− 
trên thì ngay sau khi có chủ tr−ơng cho phép đầu t− sẽ tiến hành song song việc giải 
phóng mặt bằng, thi công hạ tầng với việc tiếp tục làm các thủ tục thiết kế cơ sở các 
phần còn lại. Việc chia nhỏ dự án ra để song song thực hiện sẽ giúp giảm đi rất 
nhiều thời gian thực hiện ở giai đoạn này. 
+ Đổi mới công tác thẩm tra, thẩm định phê duyệt quy hoạch chi tiết, báo cáo đầu 
t−, thiết kế cơ sở. 
 Việc phát triển các dự án đầu t− các khu đô thị mới, các khu nhà cao tầng ở 
Việt Nam trong những năm gần đây cho thấy có sự thiếu đồng bộ trong việc đầu t− 
các hạng mục hạ tầng xã hội và các công trình dịch vụ trong các dự án khu đô thị 
mới. Nếu để tình trạng này còn tiếp diễn thì nhiều khu đô thị mới trên thực tế chỉ là 
những khu nhà mới. Để khắc phục tình trạng này cần có quy hoạch phát triển hệ 
thống các công trình dịch vụ công cộng và hạ tầng xã hội. Cần có sự tham gia của 
các bộ,ngành nh− y tế, giáo dục, th−ơng mại, văn hoá 
 Các công tác quy hoạch phải đi tr−ớc một b−ớc, quy hoạch sử dụng đất của 
thành phố đến năm 2010 đã đ−ợc thủ t−ớng chính phủ phê duyệt. Một số quy hoạch 
chuyên ngành đ−ợc hoàn thành và bàn giao cho các cơ quan quản lý nh− quy hoạch 
phát triển hệ thống tr−ờng học, phát triển mạng l−ới chợ và trung tâm th−ơng mại, 
quy hoạch phát triển hệ thống giao thông công cộnggiúp cho việc hình thành các 
khu nhà cao tầng, khu đô thị mới đồng bộ giữa hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và hệ 
thống dịch vụ công cộng, thu hút các tầng lớp nhân dân tham gia sử dụng và sinh 
sống ổn định. 
 Trong việc phát triển các khu đô thị mới, ngoài việc thực hiện những dự án 
lớn, Việt Nam cần tổ chức các mô hình phát triển nhà theo định h−ớng phát triển đất 
đai, đô thị bền vững, phát triển đồng bộ hạ tầng kỹ thuật – xã hội, xã hội hoá về phát 
triển nhàâco tầng phù hợp quá trình hiện đại hoá các đô thị. 
 Bên cạnh đó cần chăm lo nhà ở cho những ng−ời có thu nhập thấp. Cần chỉ 
đạo các cấp, các ngành của thành phố nghiên cứu áp dụng các cơ chế chính sách phù 
hợp, hình thành quy chế bán nhà cho ng−ời có thu nhập thấp. Đối t−ợng mà các dự 
án trên phục vụ là cán bộ, công nhân viên chức nhà n−ớc, ng−ời thuộc tổ chức chính 
trị – xã hội, doanh nghiệp, cán bộ, chiến sỹ lực l−ợng vũ trang đồng thời bán nhà 
với cơ chế một giá. 
 Điều tiết quỹ đất chung của các Thành phố, chủ động xây dựng các khu nhà 
cao tầng để bán và cho thuê cho các đối t−ợng là cán bộ, công nhân viên chức có 
nhu cầu về nhà ở 
 Xây dựng mô hình thí điểm hình thức nhà ở cho thuê và bán trả góp hợp lý 
theo sự biến động của giá thị tr−ờng quy về đồng tiền Việt Nam để thanh toán và trả 
lãi, không nên sử dụng hình thức định giá theo giá vàng nh− một số dự án tr−ớc đây. 
 Xây dựng và hoàn thiện bộ phận định giá nhà ở cấp Thành phố làm cơ sở và 
công cụ cho thành phố quản lý và can thiệp thị tr−ờng nhà ở khi cần thiết. 
 Đẩy mạnh việc hoàn thiện, lấp kín các dự án đã và đang triển khai. 
Đối với công tác thẩm tra, thẩm định: 
 Cần quy định rõ trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân tham gia công tác thẩm 
tra, thẩm định. Cũng nh− các chế tài xử phạt các sai phạm trong tr−ờng hợp các tổ 
chức, cá nhân có hành vi tiêu cực vi phạm các quy chế quản lý đầu t− và xây dựng. 
 - 109 -
Đồng thời phải có chính sách đãi ngộ bằng tiền l−ơng thích hợp xứng đáng với công 
sức và trí tuệ của họ phải bỏ ra. 
 Cần bổ sung thêm đội ngũ những cán bộ trẻ có năng lực chuyên môn cao, 
biết ứng dụng các tiến bộ của tin học vào thực tế công việc, có nhiệt tình công tác để 
làm công tác thẩm tra, thẩm định. Góp phần nâng cao hiệu quả, đẩy nhanh tiến độ 
của công tác này. 
2. Các biện pháp đấu tranh chống tiêu cực trong công việc quản lý các dự án đầu t− 
xây dựng. 
 +. Xây dựng đội ngũ cán bộ trong sạch, vững mạnh 
 Công tác cán bộ là then chốt, là nhiệm vụ trọng tâm trong sự nghiệp đổi mới 
đất n−ớc. Đối với ng−ời cán bộ làm quản lý xây dựng, quản lý quy hoạch xây dựng, 
thẩm tra, thẩm định thiết kế cơ sở ngoài những yêu cầu chung pháp luật đòi hỏi 
còn yêu cầu ở những kỹ năng và phẩm chất đạo đức vững mạnh. 
 Họ phải đứng trên quan điểm vì lợi ích chung - vì sự an toàn và bền vững của 
công trình, vì môi tr−ờng và thẩm mỹ của cuộc sống (lợi ích của nhà n−ớc và của 
nhân dân phải là một). 
 Vấn đề đào tạo đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý xây dựng từ Trung −ơng 
đến địa ph−ơng vừa giỏi về chuyên môn vừa đảm bảo về phẩm chất đạo đức là công 
việc cực kỳ quan trọng, là nền tảng cho sự bền vững của sự phát triển ngành xây 
dựng n−ớc ta. 
 +. Nhà n−ớc phải tiếp tục cải cách chế độ tiền l−ơng. 
 Khi thu nhập từ tiền l−ơng, tiền th−ởng đảm bảo đủ mức sống để cán bộ hoàn 
thành nhiệm vụ đ−ợc giao, gắn bó với cơ quan, đơn vị. Công khai các khoản thu 
nhập ngoài l−ơng, th−ởng, tiền tệ hoá các lợi ích vật chất của cán bộ do Cơ quan đơn 
vị cung ứng. Có chính sách đãi ngộ đối với ng−ời có công lao, công hiến cho sự 
nghiệp chung để các thế hệ cán bộ đảm nhiệm thấy sự quan tâm chu đáo của Đảng 
và Nhà n−ớc đối với các thế hệ đi tr−ớc mà yên tâm phấn đấu, công tác. Cơ chế 
h−ởng thụ gắn liền với SXKD, dịch vụ nghiên cứu khoa học, phát sinh sáng kiến 
khuyến khích những ng−ời có tài năng mang lại lợi ích to lớn cho cơ quan đơn vị, 
làm giàu cho xã hội. 
 +. Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, tăng c−ờng các biện pháp kiểm 
soát và h−ớng dẫn thực hiện theo luật. 
 Đây là vấn đề vừa có tính cơ bản, vừa có tính cấp bách hiện nay là chuẩn mực 
và là chỗ dựa đảm bảo cho việc ngăn ngừa, phát hiện, xử lý các vi phạm hành vi 
tham nhũng, tiêu cực có hiệu quả. 
 +. Kiên quyết xoá bỏ tận gốc cơ chế “xin - cho” 
 Bằng cách xây dựng cơ chế công khai, minh bạch trong lĩnh vực qui hoạch 
đầu t−. Phân định rạch ròi giữa chức năng quản lý nhà n−ớc và quản lý sản xuất kinh 
doanh. Tách bạch một hệ thống quản lý nhà n−ớc về xây dựng độc lập với mọi 
nguồn vốn, mọi thành phần kinh tế. Tiếp tục đẩy nhanh việc cải cách hành chính, 
giảm bớt mọi phiền hà nhất là trong các lĩnh vực, các khâu dễ tham nhũng tiêu cực 
nh− cấp giấy phép qui hoạch, cấp giấy phép đầu t− 
 - 110 -
3.3.5.2 Kết luận và kiến nghị: 
 Việc nghiên cứu công tác quản lý các dự án xây dựng nhà cao tầng ở Việt 
Nam trong giai đoạn chuẩn bị đầu t− đ−ợc tác giả thực hiện gồm phần mở đầu và 3 
ch−ơng. 
 Phần mở đầu: nêu lên sự cần thiết của việc nghiên cứu công tác quản lý các 
dự án chung c− cao tầng ở VN trong giai đoạn chuẩn bị đầu t−. Đó là việc phân tích 
và đ−a ra kết luận: công tác quản lý các dự án nhà cao tầng trong giai đoạn chuẩn bị 
đầu t− mang tính quyết định đến sự thành công của một dự án đầu t−. 
 Ch−ơng I: Tổng quan về công tác quản lý dự án giai đoạn chuẩn bị đầu t− khi 
xây dựng các khu nhà cao tầng. 
 Trình bày khái quát tình hình xây dựng nhà cao tầng từ thời kỳ bao cấp đến 
nay kèm theo đó là công tác quản lý dự án giai đoạn chuẩn bị đầu t− của các thời kỳ. 
Sau đó đi sâu phân tích công tác quản lý dự án giai đoạn chuẩn bị đầu t− xây dựng 
nhà cao tầng ở VN trong thời gian qua. 
 Ch−ơng II: Cơ sở pháp lý và cơ sở khoa học về quản lý đầu t− và xây dựng. 
 Trình bày các cơ sở pháp lý, các nghị định của chính phủ, các quy định của 
pháp luật về công tác quản lý dự án giai đoạn chuẩn bị đầu t−. Đồng thời nêu ra các 
cơ sở khoa học liên quan đến công tác quản lý dự án. 
 Ch−ơng III: Quản lý các dự án nhà cao tầng ở VN trong giai đoạn chuẩn bị 
đầu t−, công tác chuẩn bị, dự báo công tác triển khai dự án và đề xuất hoàn thiện mô 
hình QLDA. 
 Trình bày những thuận lợi và khó khăn của Chủ đầu t− trong công tác QLDA, 
những −u nh−ợc điểm của quản lý nhà n−ớc trong giai đoạn chuẩn bị đầu t−. Từ đó 
đ−a ra những giải pháp khắc phục những khó khăn của chủ đầu t− và khắc phục 
những nh−ợc điểm của quản lý nhà n−ớc. 
Kiến nghị: 
 Các dự án XD công trình cao tầng là các dự án có tính phức tạp cao, có ảnh 
h−ởng lớn đến văn hoá và lối sống của xã hội. Vì vậy, để nâng cao chất l−ợng, năng lực 
quản lý các dự án XD công trình cao tầng trong giai đoạn chuẩn bị đầu t−, các chủ đầu 
t− và nhà n−ớc cần quan tâm hơn nữa đến công tác chuẩn bị đầu t− các dự án này. 
Trong khuôn khổ đề tài, luận văn kiến nghị: 
 1. Bắt buộc phải thi tuyển rộng rãi thiết kế kiến trúc cho tất cả các dự án XD 
công trình cao tầng. Việc thi tuyển phải công bố rộng rãi, công khai trên các ph−ơng 
tiện thông tin đại chúng, mạng Internet, thực hiện thi tuyển đúng theo luật đấu thầu. 
Riêng các dự án không sử dụng vốn nhà n−ớc có thể áp dụng hình thức thi tuyển hạn 
chế: chỉ mời một số nhà t− vấn có uy tín lớn trong và ngoài n−ớc tham gia, sau khi 
đã tìm hiểu kỹ. 
 2. Các cơ quan nhà n−ớc làm công tác quản lý đầu t− xây dựng nên đẩy mạnh 
ứng dụng tin học hoá ở các cấp, làm đồng bộ cho đ−ợc 3 khâu: Xử lý hồ sơ văn bản, 
theo dõi tiến độ công việc, chế độ thông tin báo cáo hàng tuần, tháng, quý, năm. 
Việc tiếp nhận, thụ lý và thời hạn hoàn thành cần đ−ợc niêm yết công khai trên 
mạng Internet (Trên các trang Web riêng). 
 3. Trong trình tự lập, thẩm định dự án đầu t− xây dựng công trình: để rút 
ngắn thời gian trong giai đoạn chuẩn bị đầu t−, nên chia nhỏ và tiến hành triển khai 
song song 2 phần: 
 - 111 -
 - Phần 1: Lập, thẩm định dự án đầu t− xây dựng công trình phần hạ tầng kỹ 
thuật. 
 - Phần 2: Lập, thẩm định dự án đầu t− xây dựng công trình phần công trình 
chính. 
 - Ra quyết định đầu t− ngay sau khi thẩm định xong TKCS phần hạ tầng và 
tiến hành triển khai thi công hạ tầng sau khi có quyết định giao đất. 
 4. Để tạo điều kiện thuận lợi trong công tác giải phóng mặt bằng, di dân tái 
định c− tác giả kiến nghị : 
 - Thành phố nên cho thành lập các công ty tài chính hỗ trợ vốn cho các doanh 
nghiệp thực hiện việc di dân giải phóng mặt bằng. 
 - Thành phố nên chủ động xây dựng tr−ớc các khu nhà tái định c− phục vụ 
công tác giải phóng mặt bằng. Các chủ đầu t− khi cần giải phóng mặt bằng sẽ đăng 
ký và thanh toán tiền tái định c− cho thành phố theo quy định. 
 - Nên thành lập tổ chức hoặc doanh nghiệp chuyên định giá đất và tài sản 
theo sát với giá thị tr−ờng nhằm phục vụ cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng. 
Tránh để xảy ra những thắc mắc, khiếu kiện dài v−ợt cấp nh− trong thời gian vừa 
qua. 
H−ớng nghiên cứu tiếp của đề tài: 
 Công tác quản lý các dự án nhà cao tầng ở VN trong giai đoạn chuẩn bị đầu 
t− đ−ợc nghiên cứu ở mức độ cao hơn nh−: 
 - Quản lý tiến độ các dự án nhà cao tầng ở VN trong giai đoạn chuẩn bị đầu 
t−. 
 - Nghiên cứu, ứng dụng công nghệ tin học trong công tác thẩm định, phê 
duyệt dự án đầu t−. 
 - Nghiên cứu đổi mới các thủ tục hành chính trong công tác quản lý các dự 
án nhà cao tầng ở VN trong giai đoạn chuẩn bị đầu t−. 
 - Nghiên cứu ứng dụng các biểu mẫu chuẩn phục vụ cho lập DA đầu t− trong 
giai đoạn chuẩn bị đầu t−. 
( Hoàn thành ngày 31/3/2008 ) 
 - 112 -
 Nội dung 
Phần mở đầu 2 
Ch−ơng 1 : 
Tổng quan về công tác quản lý dự án 
Giai đoạn chuẩn bị đầu t− xây dựng nhà cao tầng 4 
Ch−ơng 2 : 
Cơ sở pháp lý và cơ sở khoa học 
Về quản lý đầu t− và xây dựng 21 
Ch−ơng 3: 
Quản lý các dự án đầu t− 
Xây dựng nhà cao tầng ở việt nam 
Trong giai đoạn chuẩn bị đầu t− 55 
 - 113 -