Sự biến đổi đô thị trong giai đoạn Covid-19

 với năng lực và phương tiện hỗ trợ, tới gần với các loài động vật 
hơn trước rất nhiều. Trong khi nguồn lây nhiễm của Covid-19 còn chưa 
được công bố, thì một diều chắc chắn rằng, hầu hết các dịch bệnh trước 
dó đều có nguồn gốc từ việc lây truyền từ động vật hoang dã sang con 
người. ‘ Nghiên cứu cho thấy 70% các bệnh lây nhiễm trên diện rộng 
của con người thời gian gần đây có nguồn gốc từ động vật’ ( theo Giáo 
06.2021 ISSN 2734-9888118
N G H I Ê N C Ứ U K H O A H Ọ C
sư Sharon Guynup, thành viên toàn cầu của Trung tâm Wilson và Khám 
phá địa lý quốc gia (National Geographic Explorer’) [5,6,7]. 
1. Biến đổi ở quy mô đô thị - vấn đề dân số đô thị, nhu cầu 
phát triển dịch chuyển (đi lại) và sử dụng năng lượng 
Dân số đô thị được dự báo ngày càng tăng, đặc biệt ở các nước 
đang và kém phát triển; nơi nền kinh tế hiện nay đang phụ thuộc 
vào điều kiện tự nhiên, tỉ lệ lao động thủ công, cơ cấu kinh tế nông 
nghiệp cao. Vấn đề gia tăng dân số nói chung và dân số đô thị nói 
riêng kéo theo việc mở rộng không gian đô thị, thu hẹp đất nông 
nghiệp vùng ven, kết nối hạ tầng đường sá, v,v. Việc này đồng nghĩa 
với gia tăng nhu cầu di chuyển và sử dụng năng lượng. Khủng 
hoảng năng lượng là một trong các nguyên nhân chính dẫn tới biến 
đổi khí hậu. Ngược lại, con người, vì tiện nghi và chất lượng sống lại 
có xu hướng sản xuất, truyền tải và sử dụng càng nhiều năng lượng 
phục vụ nhu cầu di chuyển, sản xuất, xây dựng, tiện nghi nhiệt, khí 
hậu, chiếu sáng, nhu cầu nước sản xuất, nước sạch cho sinh hoạt, 
v,v. Theo EPA (Environmental Protection Agency) của Hoa Kỳ, việc 
sản xuất và tiêu thụ năng lượng (phần lớn là năng lượng hóa thạch) 
đóng góp 80% vào hiện tượng nhà kính tại nước này, đồng nghĩa 
với việc đóng góp lớn vào quá trình biến đổi khí hậu [8] 
Tuy nhiên, trong tình hình dịch bệnh, khắp nơi thực hiện giãn cách 
Xã hội, hạn chế tập trung đông người, cách ly tập trung, v.v. Hiện tượng 
vắng người trong đô thị, đặc biệt các khu vực công cộng, không gian 
‘cấm tụ tập’, Đường phố vằng người hơn. Sức hút nông thôn, mô hình 
nhà vườn, xu hướng trốn dịch, xa lánh đô thị đang trở nên phổ biến. 
Những cơn sốt bất động sản nghỉ dưỡng, đất nông thôn vùng ven đô 
thị, hoặc xa hơn nơi có các điều kiện phong cảnh đẹp, khí hậu mát mẻ, 
giao thông tiếp cận hiện tại hoặc dự phóng tốt; 
Hình 5: Sử dụng năng lượng theo nhóm tại Mỹ [9] 
Hàng loạt các nghiên cứu, hội thảo (trực tuyến) chỉ ra sự thay đổi 
thói quen sinh hoạt thích ứng thời kỳ covid. Người ta ăn nhiều hơn, 
ngủ nhiều hơn và ‘gắn kết gia đình tại nhà, nhiều hoạt động online 
kể cả giáo dục. Do hoạt động đi lại và sản xuất, làm việc ngưng trệ, 
kinh tế dự báo chậm hoặc không tăng trưởng thậm chí âm tại phần 
lớn các quốc gia. Ngược lại, việc tiêu thụ năng lượng giảm đáng kể 
(Hình 6). Có ghi nhận tình trạng ô nhiễm không khí, nguồn nước 
giảm đáng kể. Tuy nhiên chỉ đúng khi các vấn đề về hỏa táng và 
chôn cất người chết do dịch bệnh được giải quyết khoa học tại các 
tâm dịch (như trường hợp Ấn Độ).
 Nguồn IEA 
Renewable energy products are being developed in Vietnam (Photo: MoNRE) Ô nhiễm không khí có (NO2) pollution, Trung Quốc 1/1-28/2/2020 (Hình NASA 
Earth Observatory, và Joshua Stevens) 
Hình 6: Covid 19 làm giảm tiêu thụ năng lượng, sạch không khí, giảm ô nhiễm nguồn nước, việc sử dụng năng lượng sạch, sản xuất và sử dụng năng lượng tái tạo đang có xu hướng 
tăng (Nguồn: [10], tổng hợp) 
2. Vị trí - giá trị bất động sản khu vực và covid-19 
Thuyết vị thế với các khu vực đắc địa (trung tâm đô thị, giao 
thông thuận lợi, cảnh quan đẹp, ven sông rạch, liền kề công viên 
trung tâm, v.v), nơi giá cả đất đai và bất động sản, giá thuê mặt bằng, 
văn phòng, căn hộ, ở mức cao đang có những biểu hiện ‘khác’ trong 
giai đoạn Covid-19. 
Trên thế giới, nhìn chung không có nhiều công trình văn phòng 
cho thuê mới được vận hành từ sau quý 2 của năm 2020, trong khi 
đó những văn phòng đang vận hành thì trống nhiều, tỉ lệ trống tăng 
từ 5-11,8% khi các doanh nghiệp thu hẹp quy mô hoạt động, giảm 
chi phí. . . đối phó với dịch bệnh [6]. 
Tại khu vực trung tâm thành phố HCM, không khó nhìn thấy 
nhiều cao ốc văn phòng trống nhiều chỗ, các cửa hàng, shophouse 
xung quanh Chợ Bến Thành xưa vốn sầm uất bây giờ cũng đìui hiu. 
Theo nghiên cứu của CBRE tại Tp. HCM, có sự thay đổi ở phân khúc 
văn phòng cho thuê các quý trong có dịch Covid: giá thuê giảm, tỷ 
06.2021ISSN 2734-9888 119
lệ trống phòng cao. Trong đó, giá cho thuê văn phòng loại A có xu 
thế tăng nhẹ (5%) đều liên tục từ 2017, quý 2,3 năm 2020 lại có 
lượng trống tăng nhảy vọt từ 6% tới 25% trong quý 2-3 năm 2020. 
Phân khúc văn phòng loại B vẫn giữ ổn định về giá, tỉ lệ trống tăng 
rất nhẹ trong 3 quý diễn ra dịch Covid. 
Hình 8: Covid 19 ảnh hưởng ‘thuyết vị thế’, phân khúc cho thuê cao cấp tại các vị trí ‘đắc địa’ (Nguồn: CBRE + tổng hợp) 
Như vậy, Covid dường như có tác động mạnh hơn đến kinh tế 
các cấp quy mô lớn, và loại hình có sự giao tiếp trực tiếp với con 
người. Điều này tạo cơ hội cho các phân phúc trung bình và thấp 
hơn, các khu vực ngoài trung tâm, ít ‘đắc địa’ hơn. Covid-19 cũng 
chứng kiến sự tăng trưởng không ngừng của các online shop - Kênh 
bán hàng trực tuyến. Trong một khảo sát được công bố vào tháng 
10/2020 của Q&Me cũng cho biết, tỷ lệ người cho hay có mua sắm 
trực tuyến thường xuyên hàng tháng đã đạt 61%, so với 47% vào 
năm trước. "Kênh trực tuyến đã trở thành một phần của đời sống 
mua sắm người Việt Nam", khảo sát này nhận định. Ông Trương Văn 
Quý, Giám đốc EQVN, một chuyên gia về thương hiệu, đánh giá rằng 
"chuyển dịch của người tiêu dùng lên trực tuyến từ đại dịch đến nay 
rất mạnh, với hành vi mua hàng online ước tính tăng gấp đôi". 
3. Mạng lưới đường, không gian công cộng 
Hình 9: Các kiểu mạng lưới đường (Nguồn: hiệu chỉnh từ Marshall, W.E. and N.W. 
Garrick (2010) “Street Network Types and Road Safety”, Urban Design International, 
10.1057/udi.2009.31, April 21 2010) 
Trong khi mạng lưới đường bàn cờ với nhiều ưu điểm với các 
con đường giao cắt vuông góc nhau như hình bàn cờ 
(checkerboard), tạo thành các ô phố có kích thước và diện tích 
tương đối đồng đều, cho phép di chuyển thuận lợi với vận tốc vừa 
phải (do giao cắt nhiều) trong đô thị, tính liên thông của mạng lưới 
này làm khả năng di chuyển virus (theo tài xế và các bề mặt của 
phương tiện di chuyển) thuận lợi hơn. Mặt khác, việc này cũng gây 
không ít khó khăn trong trường hợp phong tỏa khu vực: ảnh hưởng 
lưu thông và phải chốt chặn nhiều cửa ngõ. 
Mạng lưới đường dạng hữu cơ (organic), với tổ hợp các đường 
cong nương theo địa hình, sông ngòi, kênh rạch và các yếu tố tự 
nhiên khác; các yếu tố này chi phối hoặc hạn chế khả năng tạo lập 
các đường thẳng hay lối tắt của mạng lưới đường. Mạng lưới này, 
ngoài ra, còn được tổ chức có chủ đích nhắm tới việc cảm thụ và 
thưởng ngoạn cảnh quan đường phố hấp dẫn hơn. Dạng này kết 
hợp với nhiều khu vực biệt lập, kiểm soát đầu ra vào dễ dàng lại 
thuận lợi trong trường hợp phong tỏa, cách ly mà không ảnh hưởng 
nhiều đến khu vực lân cận. 
Mạng lưới đường dạng tự do phổ biến tại các nước đang phát 
triển và trải qua giai đoạn phát triển đô thị thiếu kiểm soát và quy hoạch 
manh mún. Người dân tự chia cắt các lô đất lớn, tạo lập thửa nhỏ và lối 
tiếp cận cho nhóm ở. Dần dần lan rộng thành các mạng lưới đường 
chằng chịt ngẫu nhiên, khó xác định kiểu hình chính thống nào. Mạng 
lưới đường ngày thường đi đôi với các khu ổ chuột, lụp xụp, mất vệ sinh, 
thiếu kiểm soát; gây khó khăn trong kiểm soát an ninh trật tự và nhất là 
trong giai đoạn dịch bệnh lây lan hiện nay. 
Không gian công cộng có tính tầng bậc phục vụ nhu cầu giao 
tiếp công cộng ở từng cấp quy mô đô thị: cấp thành phố, 
quận/huyện, khu dân cư, xóm/thôn. Vỉa hè, đường phố, công viên, 
v.v vốn là nơi giao tiếp xã hội với đa dạng hoạt động công cộng, 
dịch vụ, tiện ích . . . ngày và đêm. Việc hạn chế tập trung đông người 
và giãn cách làm (1) hạn chế hiệu quả hoạt động quy mô lớn tại các 
không gian lớn, (2) tăng hiệu quả hoạt động ở các không gian công 
cộng nhỏ, phân tán. Lựa chon thích ứng phải chăng là cho các thể 
loại không gian công cộng nhỏ, ‘pocket park’ đan xen trong khu ở, 
phục vụ nhu cầu của cộng đồng dân cư vừa phải, thân thiện hơn. 
Quan hệ xóm giềng cũng góp phần kiểm soát tốt an ninh trật tự và 
việc truy vết lây nhiễm dễ dàng hơn torng giai đoạn Covid-19. 
Việc hạn chế sử dụng một số không gian công cộng khi tương 
tác xã hội bị hạn chế, các giá trị tương ứng về văn hóa, xã hội đời 
sống, v.v cũng bị hạn chế theo và tại thời điểm nhất định. Nếu thời 
gian dịch bệnh kéo dài sẽ gây ảnh hưởng nhiều và lâu hơn; việc hình 
thành một lối sống hay thay đổi một số quan niệm ứng xử trong 
không gian công cộng là có thể đoán trước. 
4. Biến đổi ở quy mô nhỏ 
‐ Lô thửa 
Theo quy luật, việc gộp thửa để xây dựng dự án có quy mô lớn, 
phức hợp là xu thế tại các đô thị, thể hiện sự tập trung nguồn lực tài 
chính, hiệu quả sử dụng đất cao, đóng góp tích cực về môi trường. 
Việc hình thành các quy mô và tính chất lô thửa hiện nay chưa thấy 
rõ ảnh hưởng của dịch bệnh. Xu hướng ‘hỗn hợp’ vẫn khá phổ biến 
trong các dự án lớn nhỏ, biệt lập và xen kẽ các khu đô thị hiện hữu: 
sử dụng đất hỗn hợp và quy mô lô thửa hỗn hợp; lô lớn cho chung 
cư, công trình công cộng, thương mại dịch vụ tập trung, lô nhỏ cho 
nhà phố liên kề, biệt thự  Xu hướng gom và tách thửa vẫn diễn ra 
phức tạp tại nhiều khu vực. Trong tình hình dịch bệnh Covid-19, ảnh 
hưởng của việc tập trung đông người biểu hiện rõ hơn ở các lô thửa 
lớn, có hệ số sử dụng đất cao. Việc gom thửa cho những dự án quy 
mô lớn, tập trung đông người cần phải được xem xét khắc phục 
thông qua các giải pháp quy hoạch chi tiết, thiết kế công trình, quản 
lý sử dụng cũng như vận hành dự án. 
‐ Công trình 
Kiến trúc công trình là yếu tố nổi bật nhất trong đô thị với tỷ lệ 
chiếm chỗ lớn, là sản phẩm văn hóa thể hiện thành tựu khoa học kỹ 
06.2021 ISSN 2734-9888120
N G H I Ê N C Ứ U K H O A H Ọ C
thuật công nghệ, trình độ nhận thức thẩm mỹ và bối cảnh xã hội 
thông qua các hoạt động mà nó chứa đựng. Do vậy, kiến trúc sư có 
xu hướng biến sản phẩm này thành ‘độc nhất vô nhị’, đặc sắc, mang 
tính biểu tượng. Sự cạnh tranh gay gắt tạo ra một công trình điểm 
nhấn diễn ra khắp mọi nơi, dưới nhiều góc độ: từ điểm nhấn về hình 
khối mang tính biểu trưng của thế kỷ 20, đến các công trình siêu cao 
tầng với hình khối và ứng dụng công nghệ xây dựng hiện đại nhất 
của thế kỷ 21. Bảng 1 cho thấy các công trình cao tầng nhất được 
xây dựng tại TP Hồ Chí Minh những năm gần đây.
Bảng 1: Các công trình cao tầng, điểm nhấn đô thị tại Tp HCM (Nguồn: Tác giả tổng hợp) 
 STT Tên công trình Số tầng Chiều cao (m) Năm hoàn thành Chức năng 
01 Landmark 81 81 461.3 2018 Thương mại dịch vụ, Nhà ở 
02 Saigon Centre 2 42 193.7 2017 Thương mại dịch vụ 
03 Vietcombank Tower 35 206 2015 Thương mại dịch vụ 
04 Saigon Times Square 40 163.5 2012 Thương mại dịch vụ 
05 Bitexco Financial Tower 68 262.5 2010 Thương mại dịch vụ 
06 Saigon Pearl 36-38 135 2009 Thương mại dịch vụ, Nhà ở 
07 Kumho Asiana Plaza 32 110 2009 Thương mại dịch vụ, Nhà ở 
08 Saigon Trade Center 33 145 1997 Thương mại dịch vụ 
Hình 10.1: Dãy chung cu cao tầng và lô nhà/biệt thự phố, điển hình cho khu đô thị 
mới phát triển hiện nay (Nguồn: tổng hợp) 
Hình 10.2: Bài báo giới thiệu giả thiết ‘người sống trong các tòa nhà 
cao tầng dễ bị lây nhiểm Covid (Nguồn: [11]) 
Theo một nghiên cứu gần đây, người sống trong các tòa nhà cao 
tầng dễ bị lây nhiễm hơn do phải chia sẻ nhiều không gian: sảnh, 
thang máy, không gian dịch vụ sinh hoạt cộng đồng, hành lang 
chung v.v [11] . Nếu nghiên cứu này được củng cố bằng các minh 
chứng khoa học xác thực hơn, việc xây dựng các dự án cao tầng và 
siêu cao tầng cho mục đích ở có lẽ phải xem xét các giải pháp hạn 
chế lây nhiễm để thuyết phục khách hàng. 
Việc giới hạn đi lại, hoạt động làm việc tại nhà, nghỉ ngơi, 
sinh hoạt gia đình . . . tại nhà cũng làm thay đổi lối sống, nhu cầu 
không gian ở; khảo sát gần đây cho thấy, người ta cần không tiếp 
xúc với thiên nhiên nhiều hơn dù trong phạm vi căn hộ chung cư; 
không gian riêng và chung cần linh hoạt hơn để không ảnh hưởng 
đến các hoạt động khác nhau của các thành viên trong gia đình, v.v 
Lời kết 
50% lao động sẽ phải được đào tạo- tự đào tại lại sau đại dịch[12] 
để có thể làm việc hòa nhập được với nhu cầu thay đổi, đó là dự báo 
đáng tin cậy. Bị tác động bởi 03 động lực, ít nhiều đang bị ảnh hưởng 
tiêu cực bởi Covid-19, quá trình biến đổi đô thị đang và sẽ biến đổi 
theo một cách ‘khác’ từ trước tới nay, mà trong đó rõ ràng nhất là 
các hoạt động đô thị. Thời gian dịch bệnh càng kéo dài, tác động 
này càng tiêu cực và nặng nề. Việc thay đổi ở nhiều góc độ và cấp 
độ liên quan cần được xem xét. 
Phát triển bền vững cần tích hợp các giải pháp chiến lược thích 
ứng nhanh với các đều kiện diễn biến bất ngờ của dịch bệnh nói 
riêng và các điều kiện bất lợi bất khả kháng khác nói chung trong 
công tác quy hoạch, xây dựng và tổ chức không gian, quản lý vận 
hành các hoạt động đô thị và thiết kế xây dựng công trình. 
TÀI LIỆU THAM KHẢO: 
[1] Ian Bentley, 1999, Urban transformation, Power, People and Urban Design, Routledge 
[2] Ian Bentley và Vu Thi Hong Hanh, 2013, Responsive Urban design, Bài giảng khóa học ngắn, 
Đại học Kiến trúc tp HCM và Hội Kiến trúc sư tp HCM 
[3] Vu Thi Hong Hanh, 2013-2021, bài giảng học phần Đồ án Hình thái không gian công cộng, học 
phần Đồ án Hình thái công trình nhà ở, Đại học kiến trúc thành phố Hồ Chí Minh 
[4] Corona virus resource center - ĐH Y Khoa John Hopkin Hoa ky, 2021 
(https://coronavirus.jhu.edu/map.html) 
[5] Swiss Re Institute BES Index, FAO/World Bank 2020, NCFA 2020, Oxford Economics 2020 
https://www.swissre.com/institute/research/topics-and-risk-dialogues/climate-and-
natural-catastrophe-risk/expertise-publication-biodiversity-and-ecosystems-services.html 
[6] https://www.newsecuritybeat.org/2020/05/unpacking-covid-19-connections-
ecosystems-human-health-security/ 
[7]. MarkEverard, PaulJohnston, DavidSantillo, ChadStaddon, 2020, The role of ecosystems in 
mitigation and management of Covid-19 and other zoonoses 
(https://doi.org/10.1016/j.envsci.2020.05.017) 
[ 8] EPA (2015). Inventory of U.S. Greenhouse Gas Emissions and Sinks: 1990-2013. U.S. 
Environmental Protection Agency (EPA). 
[9] U. S. Energy Information Administration/Monthly Energy Review, 2021, Total Consumption 
by End-Use Sector, 1949–2020 
[10] COVID-19 and clean air: an opportunity for radical change, 
https://www.thelancet.com/journals/lanplh/article/PIIS2542-5196(20)30201-1/fulltext 
[11] Michael Gormley, 2020, People in tall buildings may be more at risk of contracting COVID-
19, Medical Express (https://medicalxpress.com/news/2020-04-people-tall-covid-safe.html) 
[12] World Economic Forum, Future of Job report, 2021.