Dự án đầu tư Khu siêu thị xanh Đà Nẵng - Green Mart

m các loại ngành hàng sau : 
 - Hàng vật tư thiết bị điện . 
 - Hàng vật tư và thiết bị nước. 
 - Hàng vật tư và trang thiết bị nội , ngoại thất. 
Công ty CP Tư vấn và Xây Dựng VNECO Trang 39/ 49 
Dự án đầu tư Khu siêu thi Xanh Đà Nẵng - GREEN MART 
 - Hàng điện gia dụng. 
 - Máy móc thiết bị các loại. 
 - Dụng cụ đồ nghề. 
 - Các mặt hàng khác. 
 2. Doanh thu : 
 2.1 Cơ sở xây dựng doanh thu : 
 Trong dự án này doanh thu được xây dựng dựa trên các nguồn dữ liệu : 
 - Số liệu thống kê về chi phí xây dựng cơ bản trên địa bàn Thành phố Đà nẵng các 
năm 2006 trở về trước và dự báo cho các năm tiếp theo 
 - Số liệu khảo sát thị trường của các cửa hàng theo ngành trên địa bàn thành phố 
Đà Nẵng. 
 - Giá bán tham khảo của các ngành hàng dự kiến kinh doanh tại Siêu thị Xanh. 
 - Qui mô mặt bằng kinh doanh và khả năng của CBCNV Siêu thị Xanh. 
 - Mức dộ và cỏc hỡnh thức cạnh tranh trờn thị trường khu vực. 
 - Xu hướng lành mạnh hoá và minh bạch về tài chính của các doanh nghiệp . 
 - Căn cứ mức độ đầu tư xây dựng cơ bản hàng năm của Tổng công ty CP xây dựng 
điện Việt Nam và các đơn vị thành viên. 
 - Giá cho thuê mặt bằng kinh doanh và văn phòng cho thuê của các mô hình có 
cùng qui mô trên địa bàn thành phố Đà nẵng. 
 Số liệu tại Niên giám thống kê Đà Nẵng năm 2006, Mục 60 trang 91, Vốn Đầu tư 
phát triển trên Địa bàn thành phố là : 4.588,9 tỷ đồng, trong đó tổng nhu cầu về vốn đầu 
tư theo ngành hàng kinh doanh của siêu thị chiếm : 1.285 tỷ đồng. Theo dự báo, vốn đầu 
tư cho xây dựng cơ bản trên địa bàn thành phố trong các năm sau tăng bình quân 5% đến 
10% mỗi năm. 
 BẢNG XÁC ĐỊNH TỔNG NHU CẦU TRÊN THỊ TRƢỜNG 
 Số NHÓM CÁC ĐỐI TƢỢNG Tổng vốn xây dựng Tỷ lệ chi tiờu Tổng nhu cầu về 
 TT KHÁCH HÀNG cơ bản bỡnh quõn ngành hàng kinh 
 ngành hàng doanh 
 1 Nhu cầu về trang thiết bị điện 
 nƣớc và nội thất trên thị trƣờng 4.588,9 tỷ đồng 28% 1.285tỷ đồng 
 2 Nhu cầu về trang thiết bị điện 
 nƣớc và nội thất trên thị trƣờng 200 tỷ đồng 35% 70 tỷ đồng 
 của các dự án VNECO 
Công ty CP Tư vấn và Xây Dựng VNECO Trang 40/ 49 
Dự án đầu tư Khu siêu thi Xanh Đà Nẵng - GREEN MART 
Ghi chú : Tỷ lệ cơ cấu chi tiêu bỡnh quõn trong xõy dựng cơ bản theo các định mức và 
kinh nghiệm được xác định như sau : 
 Cụng Cụng trỡnh Cỏc cụng 
 STT CƠ CẤU CHI TIÊU TRONG XDCB trỡnh xõy khỏch sạn, trỡnh xõy Ghi chú 
 dựng nhà văn phũng, dựng khỏc 
 ở chung cƣ 
 A Chi phí xây lắp và nhân công 54% 44% 70% 
 B Chi phí trang thiết bị 41% 46% 20% 
 Trong đó 
 1 Chi phí đầu tƣ thiết bị điện, nƣớc 10% 15% 6% 
 2 Chi phí đầu tƣ thiết bị nội thất 30% 30% 12% 
 3 Các mặt hàng khác 1% 1% 2% 
 C Chi phí Đầu tƣ khác 5% 10% 10% 
 Tổng cộng (A + B + C) 100% 100% 100% 
 Qua bảng phân tích trên, trong dự án xác định nhu cầu bỡnh quõn chi tiờu của 
nhúm ngành hàng kinh doanh như sau : 
 Nhóm khách hàng là nội bộ VNECO : 35% nguồn vốn đầu tư XDCB 
 (Chủ yếu là các dự án khách sạn, văn phũng, khu chung cư) 
 Nhóm khách hàng khác trên thị trường : 28% nguồn vốn đầu tư XDCB 
 Theo khảo sỏt thực tế về tỡnh hỡnh cung cấp hàng của cỏc của hàng trờn địa bàn 
thành phố, tổng doanh thu của các mặt hàng kinh doanh tương ứng khoảng 768,3 tỷ đồng 
( xem chi tiết bảng PL VI.1 - Bảng khảo sát số lượng và doanh thu các cửa hàng trên địa 
bàn thành phố Đà Nẵng), chiếm 59,6% tổng nhu cầu thị trường. 
 Từ phân tích trên, hơn 40% nhu cầu cũn lại hàng năm trên địa bàn thành phố ( 
khoảng 380 tỷ đồng) chưa được đáp ứng và đang được cung cấp bởi các nhà cung ứng từ 
hai đầu đất nước. Đó là chưa tính đến nhu cầu xây dựng cơ bản ngày càng tăng. 
 Mặt khác, qua số liệu thống kế tình hình đầu tư xây dựng cơ bản của Tổng công ty 
CP xây dựng điện Việt Nam, thì mức độ đầu tư khoảng 200 tỷ /năm, trong đó tổng nhu 
cầu về vốn đầu tư theo ngành hàng kinh doanh của siêu thị chiếm : 70 tỷ đồng ( 35% vốn 
xây dựng cơ bản). Ngoài ra chưa kể đến các vốn đầu tư và các công trình thi công của các 
đơn vị thành viên Tổng công ty. 
Công ty CP Tư vấn và Xây Dựng VNECO Trang 41/ 49 
Dự án đầu tư Khu siêu thi Xanh Đà Nẵng - GREEN MART 
 Trong lĩnh vực cho thuê mặt bằng kinh doanh và văn phũng cho thuê ở Tp.Đà 
Nẵng hiện nay chưa phát triển nhiều. Vị trí của siêu thị có một lợi thế rất lớn cho các 
doanh nghiệp trong khu công nghiệp và cả vùng Tây Bắc thành phố Đà nẵng. Đây là 
điểm hấp dẫn các ngân hàng, các văn phũng đại diện, các công ty trưng bày giới thiệu và 
bán sản phẩm cho tp.Đà nẵng và các tỉnh lân cận. Khảo sát giá cho thuê mặt bằng và văn 
phũng của đơn vị có cùng qui mô như sau : 
 STT ĐƠN VỊ CHO THUÊ ĐVT TẦNG TRỆT TỪ TẦNG 2 TRỞ 
 LÊN 
 01 Hoang Anh PLAZA USD/m2 25 16 
 02 Vĩnh Trung PLAZA USD/m2 20 18 
 03 Green PLAZA USD/m2 30 20 
 04 Indochina Reverside USD/m2 32 22 
 2.2 Xác định doanh thu : 
 2.2.1 Doanh thu tự doanh 
 Với qui mô đầu tư của siêu thị và qua kháo sát tỡnh hỡnh cạnh tranh trờn địa bàn 
thành phố Đà Nẵng, kế hoạch doanh số bán hàng tự doanh năm đầu tiên của siêu thị xác 
định theo các nhóm mặt hàng là : 93,6 tỷ đồng 
 (xem Bảng PL VI.2-TÍNH DOANH THU THEO NGÀNH HÀNG NĂM THỨ 1) 
 Mức doanh thu này là phù hợp với qui mô của siêu thị và sức cầu của thị trường 
trên địa bàn Đà nẵng và các tỉnh lân cận (Xem Bảng PL VI.3-Bảng so sánh doanh thu 
theo ngành hàng và Bảng VI.4- Bảng so sánh doanh thu tự doanh của siêu thi Gree 
Mart với các siêu thị khác) 
Trong tổng doanh thu tự doanh, kế hoạch dự kiến theo nhóm đối tượng như sau : 
 Nhóm khách hàng nội bộ VNECO : 30,6 tỷ đồng (Chiếm 42,8% nhu cầu) 
 Nhóm khách hàng bên ngoài là : 63,0 tỷ đồng ( chiếm khoảng 4,9 % thị phần) 
 Dự kiến tốc độ tăng trưởng đều hàng năm doanh thu của Siêu thị là 5% và tăng 
liên tục từ năm thứ 1 đến năm thứ 10, từ năm thứ 11 về sau là doanh số sẽ ổn định. 
Công ty CP Tư vấn và Xây Dựng VNECO Trang 42/ 49 
Dự án đầu tư Khu siêu thi Xanh Đà Nẵng - GREEN MART 
 2.2.1 Doanh thu cho thuê mặt bằng 
 Qua tham khảo giá cho thuê mặt bằng trên địa bàn, giá cho thuê mặt bằng kinh 
 doanh và văn phũng cho thuờ của siêu thị như sau : 
 Giá cho thuê mặt bằng tầng1 : 15 USD/m2/tháng 
 Giá cho thuê mặt bằng tầng3 : 12 USD/m2/tháng 
 Giá cho thuê mặt bằng tầng 4 : 10USD/m2/tháng 
 Giá cho thuê quảng cáo : 08 USD/m2/tháng 
 Dự kiến giá cho thuê mặt bằng cứ 02 năm tăng giá một lần và mức tăng là 2% 
 Công suất cho thuê mặt bằng năm thứ nhất và năm thứ hai là 70%, các năm sau đó 
tăng 5% và công suất cho thuê tối đa là 90%. 
 Xem Bảng VI.5- Bảng tính doanh số cho thuê mặt bằng kinh doanh và văn phũng 
cho thuờ (công suất 100%) 
 Tổng doanh thu của DA gồm doanh thu tự doanh và doanh thu cho thuê mặt bằng 
(Xem Bảng VI.6-Bảng tính doanh thu năm đầu tiên và doanh thu qua các năm của dự án) 
3. Chi phí hoạt động kinh doanh: 
 Đây là tính toán toàn bộ các chi phí trong quá trỡnh kinh doanh của siờu thị. Bao 
gồm cỏc chi phớ sau : 
3.1 Giá vốn hàng bán : 
 Qua khảo sát các nhà cung cấp, mức chiết khấu bán hàng bỡnh thường dành cho 
người bán hàng của các nhóm mặt hàng là từ 18% đến 30%, có mặt hàng lên đến 40%. 
Qua tính toán, dự án lấy mức chiết khấu bỡnh quõn là 20% trên giá bán là phù hợp và dễ 
đạt đối với kinh doanh siêu thị. Do đó giá vốn hàng bán được tính là 80% trên doanh số 
bán hàng. 
3.2 Chi phí hoạt động quản lý 
 Bao gồm các chi phí tiền lương của bộ phận quản lý và bộ phận bỏn hàng, BHXH 
và BHYT (19% lương cơ bản) và các chi phí khác phục vụ cho việc quản lý (tớnh 0,5% 
trờn doanh thu). 
Tiền lương được tính theo từng vị trí công tác như sau : 
Tiền lương 1 năm = số lượng nhân viên x mức lương x 12 tháng 
Tiền lương dự kiến cứ 02 năm tăng lương một lần, mỗi lần tăng 2% 
(Xem chi tiết Bảng VI.7 - Bảng tính Tổng quỹ lương một năm của Siêu thị) 
Công ty CP Tư vấn và Xây Dựng VNECO Trang 43/ 49 
Dự án đầu tư Khu siêu thi Xanh Đà Nẵng - GREEN MART 
3.3 Chi phí khấu hao TSCĐ 
 Theo Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 của Bộ tài chính ban 
hành chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao TSCĐ, thời gian khấu hao TSCĐ của dự 
án như sau : 
 Nhà cửa, vật kiến trúc : 30 năm 
 Máy móc thiết bị : 10 năm 
 Chi phí CCDC được phân bổ trong vũng 05 năm và được thay thế mới, chia làm 
hai đợt : đợt 1 thay thế 50%, đợt 2 là năm tiếp theo thay thế 50% 
 Cứ sau 10 năm thỡ cú thể thay thế từ 70% đến 100% máy móc thiết bị. Nguồn vốn 
đổi mới máy móc thiết bị, CCDC sử dụng từ quỹ đầu tư phát triển của siêu thị qua các 
năm. Do đó trong suốt thời gian tồn tại của dự án vẫn tính khấu hao TSCĐ và CCDC . 
3.4 Chi phí bảo dƣỡng, sữa chữa lớn hàng năm 
 - Hàng năm trích 0,2% giá trị TSCĐ để duy tu, bảo dưỡng TSCĐ 
 - Cứ 03 năm trích 3% giá trị thiết bị và cứ 05 năm trích 3% giá trị xây lắp để tiến 
hành sửa chữa lớn một lần. 
3.5 Chi phí quảng cáo, bán hàng 
 Hàng năm trích chi phí từ 1% đến 2% trên tổng doanh thu để phục vụ cho công tác 
quảng cáo bán hàng. 
3.6 Chi phớ lói vay 
 Lói vay tớnh vào chi phớ hoạt động của siêu thị bao gồm hai mục : 
 - Chi phớ lói vay đầu tư TSCĐ : tính lói vay kể từ khi siêu thị đi vào hoạt động. 
Chi phí lói vay trong quỏ trỡnh thực hiện đầu tư được tính vào giá trị TSCĐ. Chi phí lói 
vay đầu tư TSCĐ được tính trũn 01 năm (12 tháng) theo số dư nợ Ngân hàng đầu kỳ . 
 - Chi phớ lói vay vốn lưu động : Vốn lưu động là khoản vốn đầu tư để mua hàng 
hóa tự doanh của siêu thị. Để đảm bảo nguồn vốn lưu động kinh doanh một phần siêu thị 
phải đi vay ngân hàng, phần khác tận dụng nguồn lói, khấu hao chưa trả cho ngân hàng 
và từ các quỹ trích để lại chưa sử dụng. 
 Chi phớ lói vay vốn lưu động được tính trong suốt thời gian tồn tại của dự án theo 
nhu cầu vay vốn lưu động (Xem Bảng chi tiết tính vốn lưu động) 
3.7 Chi phí khác : 
 Đó là chi phí điện, nước, chi phí mua bảo hiểm tài sản và các chi phí phát sinh 
khác chưa tính ở trên. Xem Bảng VI.8 - Bảng tổng chi phí hoạt động qua các năm của DA 
Công ty CP Tư vấn và Xây Dựng VNECO Trang 44/ 49 
Dự án đầu tư Khu siêu thi Xanh Đà Nẵng - GREEN MART 
 PHẦN VII – HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN 
I.KẾT QUẢ KINH DOANH CỦA DỰ ÁN 
 Qua phân tích và xác đinh doanh thu, chi phí hoạt động kinh doanh, kết quả kinh doanh 
của siêu thị cho thấy rằng siêu thị hoạt động có lói, hoàn toàn cú đủ khả năng cân đối tài 
chính, đảm bảo khả năng trả nợ và bảo toàn vốn. 
 ( Xem bảng VII.1- bảng Phân tích các chỉ tiêu kinh tế, tài chính) 
II. KẾ HOẠCH TRẢ NỢ VỐN VAY ĐẦU TƢ 
 Nguồn vốn đầu tư cho dự án bao gồm vốn tự có của doanh nghiệp và vốn vay 
ngân hàng. Vốn tự có của Doanh nghiệp là 30% và tài trợ vốn của Ngân hàng là 70% 
tổng trị giá đầu tư . 
 Kế hoạch trả lói vay và vốn gốc được tính như sau : 
 - Lói vay đầu tư : trả lói vay hàng thỏng với lói suất tạm tính là 13,2%/năm và 
 được tính vào chi phí kinh doanh của siêu thị. 
 - Trả vốn gốc : nguồn để trả vốn vay ngân hàng lấy từ nguồn khấu hao TSCĐ và 
 lợi nhuận sau thuế hàng năm . Trích 40 % lợi nhuận sau thuế kể từ năm thứ 2 
 và toàn bộ khấu hao TSCĐ để trả nợ ngân hàng và được trả vào cuối năm. 
 Thời gian trả nợ ngân hàng được tính là : 09 năm 10 tháng 
 (Xem bảng VI.2 Bảng Tớnh chi phớ lói vay và kế hoạch trả nợ ngõn hàng) 
III. HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN 
1.Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dự án : 
 - Giá trị thu hồi thuần có chiết khấu : NPV = 6.699.932 ngàn đồng 
 - Tỷ suất thu hồi vốn nội tại : IRR = 15,47% 
 - Thời gian hoàn vốn : 19 năm 03 tháng 
 - Thời gian trả nợ vay : 09 năm 10 tháng 
2.Các chỉ tiờu kinh tế - xó hội 
 - Dự án đi vào hoạt động sẽ đóng góp vào ngân sách nhà nước mỗi năm trên 10 tỷ 
đồng qua việc nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp. 
 - Tạo công ăn việc làm cho hơn 100 người lao động trên địa bàn. 
 - Góp phần phát triển kinh tế trên địa bàn và làm đẹp thêm cảnh quang của TP. 
 - Góp phần hoàn thiện hệ thống bán lẻ nhất là trong lĩnh vực hàng VLXD và trang 
trí nội thất, đảm bảo sự tiện lợi và hàng đúng chất lượng cho người tiêu dùng. 
Công ty CP Tư vấn và Xây Dựng VNECO Trang 45/ 49 
Dự án đầu tư Khu siêu thi Xanh Đà Nẵng - GREEN MART 
 PHẦN VIII: LỊCH TRÌNH THỰC HIỆN DỰ ÁN 
Lịch trình thực hiện dự án dự kiến nhƣ sau: 
 T Hạng mục 
 T 7 8,9 10,11 12 01,02,03,0405,06 07 
 1 Lập các thủ tục đầu tƣ, 
 Khảo sát, thiết kế 
 2 Phê duyệt thiết kế KT, 
 tổng dự toán. 
 3 - Xây dựng kiến trúc, 
 lắp đặt thiết bị 
 - Đào tạo, tuyển dụng 
 nhân viên. 
 4 Hoàn thiện đƣa dự án 
 vào hoạt động 
 Thời gian thực hiện dự án: 12 tháng. 
Công ty CP Tư vấn và Xây Dựng VNECO Trang 46/ 49 
Dự án đầu tư Khu siêu thi Xanh Đà Nẵng - GREEN MART 
 PHẦN IX: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 
1. Kết luận: 
 Dự án đầu tư khu siệu thị Xanh Đà Nẵng - Green Mart có tính khả thi cao vì đã 
đáp ứng được một số tiêu chí sau : 
 - Dự án đầu tư khu siệu thị Xanh Đà Nẵng – Green Mart là một trong những lĩnh 
vực kinh doanh mà Tổng Công ty đang có kế hoạch phát triển tại khu vực Đà Nẵng theo 
đúng định hướng của Tổng Công ty trong việc xây dựng và phát triển thị trường nội địa. 
 - Dự án phù hợp với chủ trương của thành phố Đà Nẵng trong việc hình thành các 
khu thương mại dịch vụ và phù hợp với chủ trương đẩy mạnh việc phát triển ngành 
thương mại dịch vụ. 
 - Góp phần giải quyết công ăn việc làm và tăng nguồn vốn cho ngân sách Nhà 
nước. 
 - Dự án đã được nghiên cứu và xem xét nhiều mặt trên các lĩnh vực quản lý, khai 
thác, phát triển kinh doanh, đảm bảo các yếu tố kinh tê, kỹ thuật, khả năng thu hồi vốn 
nhanh. 
 - Theo định hướng của Công ty, dự án này là cơ sở đầu tiên để Tổng Công ty có 
thể tạo dựng hình ảnh, thương hiệu của đơn vị tại địa bàn, tiếp theo trong tương lai sẽ 
triển khai thêm tại các địa điểm khác với quy mô vừa và nhỏ tại Đà Nẵng, Quảng Bình, 
Đông Hà, Nghệ An... điều này sẽ tạo thành một hệ thống kinh doanh Siêu thị của Tổng 
Công ty hoạt động kinh doanh vững hơn, hiệu quả hơn cũng như thực hiện tốt chiến lược 
kinh doanh Siêu thị của toàn Tổng Công ty, tận dụng được sức mạnh của xâu chuỗi, hệ 
thống phân phối, chiết khấu của nhà cung cấp. 
2. Kiến nghị: 
 Để đảm bảo cho dự án : Siêu thị Xanh Đà Nẵng - Green Mart có thể triển khai 
theo đúng thời gian dự kiến và sớm đi vào hoạt động có đủ sức cạnh tranh, phát triển, xin 
có một số kiến nghị sau: 
 - Có kế hoạch chuẩn bị đủ nguồn vốn để thực hiện dự án. 
 - Thuê Công ty Tư vấn hệ thống quản lý và vận hành Siêu thị ngay từ lúc lập dự 
án 
 - Có kế hoạch đào tạo nhân sự ngay từ bây giờ để khi dự án hoàn thành có thể đi 
 vào hoạt động kinh doanh ngay. 
Công ty CP Tư vấn và Xây Dựng VNECO Trang 47/ 49 
Dự án đầu tư Khu siêu thi Xanh Đà Nẵng - GREEN MART 
 TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG ĐIỆN VIỆT NAM 
 KHU SIÊU THỊ XANH ĐÀ NẴNG - GREEN MART 
  
 CÁC BẢNG PHỤ LỤC TÍNH TOÁN DỰ ÁN 
 KHU SIÊU THỊ XANH ĐÀ NẴNG - GREEN MART 
Công ty CP Tư vấn và Xây Dựng VNECO Trang 48/ 49 
Dự án đầu tư Khu siêu thi Xanh Đà Nẵng - GREEN MART 
 TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG ĐIỆN VIỆT NAM 
 KHU SIÊU THỊ XANH ĐÀ NẴNG - GREEN MART 
  
 CÁC BẢN VẼ THIẾT KẾ 
 KHU SIÊU THỊ XANH ĐÀ NẴNG - GREEN MART 
Công ty CP Tư vấn và Xây Dựng VNECO Trang 49/ 49