Chính sách phát triển nhà ở xã hội tại thành phố Hồ Chí Minh – Những thuận lợi và khó khăn

dựng NƠXH, nhưng một số chủ đầu tư ưu
tiên đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để bán và vẫn
chưa có quy định chế tài xử lý sai phạm trên. Các
chính sách về tài chính, tín dụng bất động sản chưa
hoàn thiện, các chủ đầu tư vẫn còn thiếu vốn đầu tư
xây dựng dự án, chủ yếu phải vay thương mại của
ngân hàng, lãi suất khá cao, các cơ chế vay ưu đãi lại có
giới hạn. Về phía người có nhu cầu mua nhà, nguồn
vốn hỗ trợ mua nhà cũng chưa đa dạng cho nhiều đối
tượng.
Một số dự án NƠXH triển khai rất vất vả, kéo dài,
thậm chí không thực hiện được do còn một phần đất
dự án không thỏa thuận được giá bồi thường, hỗ trợ
với người dân, vướng đất do Nhà nước quản lý (bờ
bao, mương nước, đường đi...). Trong khi đó, nguồn
vốn thu từ điều tiết 20% nghĩa vụ NƠXH bằng hình
thức nộp bằng tiền với các dự án nhà ở thươngmại có
quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 10 ha chưa được phân
bố lại để đầu tư NƠXH. Do đó, các chủ đầu tư vẫn
còn thiếu vốn đầu tư xây dựng nhà, chủ yếu phải vay
thươngmại của ngân hàng, lãi suất khá cao, các cơ chế
vay ưu đãi khác lại có giới hạn.
Giá cả nhà ở tăng quá cao so với mức thu nhập bình
quân của đại đa số các tầng lớp dân cư. Theo khảo sát
lương của của người tìm việc năm 2019 từ Navigos,
giá nhà tại TP.HCMđang cao hơn nhiều lần so với thu
nhập của người dân. Cụ thể với thu nhập bình quân
của sinh viên mới ra trường (ở mức thấp nhất nhóm
khảo sát là 72 triệu đồng/năm), giá nhà cao hơn thu
nhập của người lao động tới 28 lần và cao gấp 17 lần
thu nhập trung bình của nhân viên có kinh nghiệm
lâu năm (120 triệu đồng/năm). Trong khi đó, cơ cấu
tiền nhà ở trong tiền lương chưa được tính đúng, tính
đủ, còn quá thấp so với giá nhà ở trên thị trường. Chi
phí bồi thường theo quy định không được tính vào
giá bán NƠXH, gây thiệt hại về tài chính cho chủ đầu
tư, không đảm bảo mức tối đa lợi nhuận 10% cho chủ
đầu tư. Khi chủ đầu tư thế chấp dự án NƠXH để vay
tiền ngân hàng, người mua không thể vay tiền ngân
hàng bằng thế chấp chính căn nhà muốn mua. Đồng
thời, người mua NƠXH thường không có thế chấp
nào khác nên họ không thể tiếp cận được các khoản
vay.
Các giải pháp khuyến nghị
Trong thời gian qua, chính quyền TP.HCM đã có
nhiều nỗ lực trong việc phát triển NƠXH, nhưng đến
nay kết quả đạt được vẫn còn khá hạn chế. Như đã
phân tích, yếu tố lợi nhuận của doanh nghiệp, tình
hình thị trường bất động sản, các cơ chế hỗ trợ và
nhu cầu của người dân cũng ảnh hướng đến việc phát
triển NƠXH.Theo tác giả, một số giải pháp mà chính
quyền TP.HCM cần triển khai thực hiện để phát triển
mạnh về số lượng và chất lượngNƠXH, đáp ứng được
nhu cầu của thị trường trong thời gian tới như sau:
UBND thành phố căn cứ quy định của pháp luật và
khả năng hiện có của thành phố để ban hành quy định
chi tiết về kế hoạch và chính sách phát triển NƠXH;
phủ kín quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 toàn thành phố,
nâng dần chất lượng quy hoạch đô thị, quy hoạch chi
tiết tỷ lệ 1/500. Hoàn thành quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, thống kê quỹ đất trống trên địa bàn thành
phố với thông số cụ thể về hệ số sử dụng đất, mật độ
xây dựng, chỉ tiêu về quy hoạch xây dựng, hình thức
đầu tư, các cơ chế ưu đãi khác. Công bố công khai quy
hoạch sử dụng đất đai, quy hoạch xây dựng, tạo điều
kiện để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng cho
các dự án đầu tư.
Giao chỉ tiêu cụ thể hàng nămvề quỹ đất đã giải phóng
mặt bằng cho từng quận, huyện để kêu gọi đầu tư dự
ánNƠXH.Giao Sở Tài nguyên&Môi trường cùng Tổ
chức phát triển quỹ đất phối hợp các Sở liên quan và
1337
Tạp chí Phát triển Khoa học và Công nghệ – Kinh tế-Luật và Quản lý, 5(2):1433-1440
quận huyện lên kế hoạch và khẩn trương giải phóng
mặt bằng các khu chung cư cũ, các khu dân cư cần
chỉnh trang đô thịnhằm tạo quỹ đất phục vụ các dự
án đầu tư xây dựng nhà tái định cư. Hỗ trợ mạnh mẽ
hơn cho các doanh nghiệp trong công tác bồi thường,
giải phóng mặt bằng các dự án NƠXH.
Cho phép tất cả các chủ đầu tư đều được đề xuất các
phương thức để thực hiện nghĩa vụ: xây dựng NƠXH
tại dự án; hoán đổi quỹ đất hoặc quỹ NƠXH có giá trị
tương đương tại vị trí khác hoặc thanh toán bằng tiền,
tùy theo điều kiện của từng dự án cụ thể để xử lý thực
trạng các doanh nghiệp không sử dụng quỹ đất 20%
để xây dựng NƠXHmà chỉ nhà ở thương mại để bán
ra thị trường.
Các sở, ban, ngành tại TP.HCM cần phối hợp chặt
chẽ để rút ngắn thời gian thực hiện quy trình thẩm
định và cấp phép dự án NƠXH theo hướng tinh gọn,
giảm các thủ tục hành chính và sự chồng chéo trong
công tác quản lý để khuyến khích các chủ đầu tư kinh
doanhNƠXH; tiếp tục kiến nghị lênChính phủ và các
Bộ ngành để giải quyết những khó khăn, bất cập liên
quan đến công tác phát triển NƠXH tại thành phố.
Có thể thấy, giải pháp căn cơ trong giai đoạn hiện nay
là cần sửa đổi hệ thống văn bản quy phạm pháp luật
(Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Kinh
doanh Bất động sản và các Nghị định hướng dẫn) để
tránh sự chồng chéo, bất cập và tạo thuận lợi cho các
doanh nghiệp đầu tư NƠXH.
Tập trung nguồn vốn để phát triển NƠXH: bố trí vốn
ngân sách thành phố hàng năm; sử dụng tiền bán, cho
thuê, cho thuê mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước và
mức tối thiểu thu được từ tiền sử dụng đất của các dự
án nhà ở để đầu tư phát triển NƠXHe; Bán đấu giá
quỹ đất do Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố
quản lý và tiếp tục thực hiện đối với các quỹ đất công
có được từ việc sắp xếp lại nhà, đất đối với các khu
đất nhỏ lẻ, phân tán; Đối với những khu đất công nhỏ
hơn 2 ha do thành phố hoặc quận huyện quản lý; hoặc
danh mục quỹ đất đã được UBND thành phố thuận
chủ trương thực hiện dự ánNƠXH, nhưng chưa triển
khai, cần thu hồi và giao Trung tâm khai thác quỹ đất
tổ chức bán đấu giá.
Đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, áp dụng công
nghệ tiên tiến và sử dụng vật liệu mới, tiết kiệm chi
phí để giảm giá thành sản phẩm, qua đó có thể cạnh
tranh về giá, về chất lượng, về sự khác biệt và phù hợp
của sản phẩm với nhu cầu của người tiêu dùng. Nhà
nước không nhất thiết quy định lợi nhuận định mức
dự án NƠXH mà chỉ nên tập trung quản lý về quy
hoạch, chất lượng công trình, tiến độ thực hiện dự
án và kiểm soát, khống chế giá bán NƠXH. Theo đó,
eQuy định của Luật Nhà ở cho phép từ 30% đến 50%
những chủ đầu tư khi ứng dụng tiến bộ công nghệ, kỹ
thuật, quản lý, nhằm đảm bảo chất lượng công trình,
gia tăng các tiện ích, dịch vụ, vừa tiết kiệm chi phí,
giảm giá thành và trên cơ sở đó, sẽ được hưởng lợi
nhuận tăng thêm. Ngoài ra cũng cần có chính sách
tập trung phát triển NƠXH cho thuê; nhà ở tại các
khu chế xuất, khu công nghiệp, kí túc xá sinh viên để
đáp ứng nhu cầu của xã hội.
Chính quyền Thành phố cần tập trung bố trí ngân
sách giúp các ngân hàng thương mại bù lãi suất khi
cho vay mua NƠXH, nhằm hỗ trợ người mua nhà và
các doanh nghiệp; thống nhất mức lãi suất cho vay
ưu đãi NƠXH tại Ngân hàng Chính sách xã hội và
tại các ngân hàng Vietcombank, Vietinbank, BIDV,
Agribank để hỗ trợ kịp thời cho người dân và doanh
nghiệp. Đồng thời có các chính sách mạnh mẽ để cải
thiện, nâng cao thu nhập của người dân và quản lý thị
thị trường bất động sảnmột cách hiệu quả, tránh hiện
tượng đầu cơ làm tăng giá nhà. Công khai, minh bạch
các thông tin trên thị trường bất động sản, các thông
tin quy hoạch đô thị để nâng cao hiệu quả hoạt động
của thị trường.
Ngoài ra, để đáp ứng nhu cầu bức bách của người
dân, song song với việc phát triển NƠXH, TP.HCM
cũng cần xem xét và có cơ chế chính sách hỗ trợ phát
triển nhà ở thương mại giá thấp với giá bán dưới 25
triệu đồng/m2 để giải quyết các nhu cầu nhà ở cho đối
tượng có thu nhập trung bình – thấp. Cơ chế chính
sách hỗ trợ dự án nhà ở thương mại giá thấp có thể
bao gồm về đất đai, tín dụng, thuế, thủ tục đầu tư xây
dựng
Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đăng ký
đầu tư dự án NƠXH tham gia vào thị trường cần chú
ý thực hiện các giải pháp sau:
• Điều chỉnh cơ cấu kinh doanh, đưa ra các chiến
lược phù hợp để thích nghi với sự thay đổi khắc
nghiệt của thị trường, nhất là trong tình hình
hiện tại khi có tác động của yếu tố dịch bệnh.
• Công tác khảo sát, phân tích, đánh giá thị trường
phải được quan tâm hàng đầu vì đây là yếu tố
quan trọng để nắm bắt được nhu cầu của các
nhóm khách hàng. Từ đó doanh nghiệp có thể
linh hoạt điều chỉnh, bổ sung kế hoạch kinh
doanh cho phù hợp và kiểm soát được nguồn
vốn của mình.
• Tăng cường liên doanh liên kết trong thực hiện
các dự án bất động sản nhằm huy động được
nguồn vốn khác ngoài vốn tín dụng từ ngân
hàng,
• Củng cố lại tổ chức hoạt động của doanhnghiệp,
đào tạo và tuyển chọn đội ngũ nhân viên có
trình độ chuyên môn và kinh nghiệm. Tiến
1338
Tạp chí Phát triển Khoa học và Công nghệ – Kinh tế-Luật và Quản lý, 5(2):1433-1440
hành xây dựng lại chiến lược dài hạn, các kế
hoạch ngắn hạn và trung hạn có tính khả thi cao
để có thể cạnh tranh được trong mọi điều kiện.
KẾT LUẬN
Dựa trên vi phân tích, đánh giá những thành tựu
và hạn chế của chính sách phát triển NƠXH; bài
viết đã đề xuất một số giải pháp kiến nghị giúp Nhà
nước hoàn thiện các chính sách phát triển NƠXH tại
TP.HCM. Ngoài các giải pháp liên quan đến cung -
cầu, vấn đề đặt ra là Nhà nước cần có những biện
pháp điều tiết nguồn đầu tư trên thị trường để tránh
việc đầu cơ làm tăng giá nhà ở và cũng cần có những
biện pháp hỗ trợ trực tiếp cho những đối tượng được
mua và kinh doanh NƠXH thông qua các định chế
tài chính, cải cách tiền lương; các chính sách khuyến
khích các doanh nghiệp tham gia vào thị trường bằng
nguồn vốn tư nhân, hỗ trợ tài chính doanh nghiệp,
thực hiện cải cách hành chính theo hướng rút gọn các
thủ tục đầu tư kinh doanh dự án,Nếu các giải pháp
trên được thực hiệnmột cách đồng bộ sẽ giúp tháo gỡ
các nút thắt đang tồn tại, đảm bảo hiệu quả của chính
sách phát triển NƠXH trong tương lai.
DANHMỤC TỪ VIẾT TẮT
TP.HCM:Thành phố Hồ Chí Minh
NƠXH: Nhà ở xã hội
TUYÊN BỐ XUNGĐỘT LỢI ÍCH
Tác giả xin cam đoan rằng không có bất kì xung đột
lợi ích nào trong công bố bài báo
ĐÓNGGÓP CỦA TÁC GIẢ
Toàn bộ nội dung bài báo chỉ do tác giả thực hiện
TÀI LIỆU THAMKHẢO
1. Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam. Luật nhà
ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014;.
2. Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nghị
định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 về phát
triển và quản lý nhà ở xã hội;.
3. Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Quyết
định số 335/QĐ-TTg ngày 01 tháng 04 năm 2019 về mức lãi
suất cho vay ưuđãi củaNgânhàng chính sách xã hội theoQuy
định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm
2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội;.
4. Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Quyết
định số 1232/QĐ-TTg ngày 13 tháng 8 năm 2020 về mức lãi
suất cho vay ưuđãi củaNgânhàng chính sách xã hội theoQuy
định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm
2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội;.
5. Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nghị
định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 về phát
triển và quản lý nhà ở xã hội;.
6. Ủy Ban Nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, Quyết định số
5087/QĐ-UBNDngày14 tháng11năm2018 về việcphêduyệt
kế hoạch phát triển nhà ở thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn
2016-2020;.
7. Ủy Ban Nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, Quyết định số
1757/QĐ-UBND ngày 08 tháng 05 năm 2019 về cập nhật, bổ
sung Quyết định số 5087/QĐ-UBND ngày 14 tháng 11 năm
2018 về việc phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở thành phố
Hồ Chí Minh giai đoạn 2016-2020;.
8. ;Available from: https://batdongsan.xaydung.gov.vn/.
9. ;Available from: 
10. Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nghị
quyết số 02/NĐ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 vềmột số giải
pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất, kinh doanh, hỗ trợ thị
trường, giải quyết nợ xấu;.
11. Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Quyết
định số 335/QĐ-TTg ngày 01 tháng 04 năm 2019 về mức lãi
suất cho vay ưuđãi củaNgânhàng chính sách xã hội theoQuy
định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm
2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội;.
12. Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Quyết
định số 1232/QĐ-TTg ngày 13 tháng 8 năm 2020 về mức lãi
suất cho vay ưuđãi củaNgânhàng chính sách xã hội theoQuy
định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm
2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội;.
13. Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nghị
quyết số 41/NQ-CP ngày 9 tháng 4 năm 2020 vê phiên họp
thường kỳ tháng 3 năm 2020;.
14. Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nghị
định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 09 năm 2015 quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động
sản;.
1339
Science & Technology Development Journal – Economics - Law and Management, 5(2):1433-1440
Open Access Full Text Article Research article
University of Economics and Law,
VNU-HCM, Vietnam
Correspondence
Tien Huynh Thuy, University of
Economics and Law, VNU-HCM,
Vietnam
Email: tienht@uel.edu.vn
History
 Received: 12/01/2021 
 Accepted: 18/3/2021 
 Published: 18/4/2021
DOI : 10.32508/stdjelm.v5i2.755 
Copyright
© VNU-HCM Press. This is an open-
access article distributed under the
terms of the Creative Commons
Attribution 4.0 International license.
Social housing development policy in HCMC - advantages and
difficulties
Tien Huynh Thuy*
Use your smartphone to scan this
QR code and download this article
ABSTRACT
HoChiMinh City is considered as one of themost developed economic and financial centers of Viet
Nam. In addition to the achievements, the city's development has also put considerable pressure
on addressing housing needs for the residents. In recent years, the demand for social housing for
low-income people in developed cities has accounted for a high proportion, up to 60% of the total.
Although the city government has been had many policies to encourage investers to participate
in social housing projects and provide financial support for home buyers, the results are still quite
limited. Currently, real estate projects are generally focused on commercial housing projects due
to high profitability and fast capital recovery time; together with the house prices in urban areas are
constantly increasing andmany times higher than the average income of the residents. The above
factors have put great pressure on urban housing development to ensure basic rights to accommo-
dation of the people. The article summarizes the current situation of social housing development
policies in Ho Chi Minh City from 2006 to present; assess achievements and shortcomings; thereby
proposing solutions to help improve the effectiveness of social housing development policies in
urban areas.
Key words: Development, housing policy, social housing, Ho Chi Minh City
Cite this article : Thuy T H. Social housing development policy in HCMC - advantages and 
difficulties. Sci. Tech. Dev. J. - Eco. Law Manag.; 5(2):1433-1440.
1440