Bài giảng Xây dựng & Quản lý dự án - Chương 5: Ước tính tổng mức đầu tư - Đặng Xuân Trường

1CHƯƠNG 5: ƯỚC TÍNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ
HỌC PHẦN
XÂY DỰNG & QUẢN LÝ DỰ ÁN
MSHP: 16091008
GV. Đặng Xuân Trường
Tiến sĩ, Kĩ sư Asean
E: dxtruong@hcmunre.edu.vn
W: www.dangxuantruong.edu.vn 
B: www.dxtruong.blogspot.com
F: www.facebook.com/bkdxtruong
ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN & MÔI TRƯỜNG 
Thành phố Hồ Chí Minh
Nội dung
1. Ước lượng ngân sách dự án
2. Các phương pháp ước lượng
3. Hiệu chỉnh ước lượng
4. Chỉ số giá xây dựng
2
XÂY DỰNG & QUẢN LÝ DỰ ÁN
1. ƯỚC LƯỢNG NGÂN SÁCH DỰ ÁN
3
XÂY DỰNG & QUẢN LÝ DỰ ÁN
NGÂN SÁCH DỰ ÁN 
• Ngân sách cho dự án là khoản tiền tối đa mà chủ đầu tư
sẵn sàng chi trả để hoàn thành dự án một cách kinh tế
• Lập dự trù kinh phí là bước cơ bản để lập kế hoạch
ngân sách
• Chuẩn bị dự trù kinh phí quan trọng với tất cả các bên
trong dự án
4
1. ƯỚC LƯỢNG NGÂN SÁCH DỰ ÁN
VAI TRÒ VÀ MỤC ĐÍCH
1. Với khách hàng (người quyết định đầu tư)
• Đánh giá khả thi dự án
• Cơ sở để thiết lập dự toán chi phí
• Đánh giá khả năng chi trả
• Quyết định theo đuổi dự án hay không
• Quyết định vấn đề cung cấp tài chính cho dự án
5
1. ƯỚC LƯỢNG NGÂN SÁCH DỰ ÁN
VAI TRÒ VÀ MỤC ĐÍCH
2. Với chủ đầu tư
• Xác định được kinh phí cần thiết cho dự án
• Đánh giá được tính khả thi
• Giúp lựa chọn nhà thầu phù hợp
3. Với đơn vị thiết kế
• Kế hoạch chi phí cho dịch vụ của mình
• Đánh giá sự hợp lý của các phương án thiết kế đề ra
• Đánh giá tỷ lệ kinh phí phân phối cho các thành phần
công việc của dự án
6
1. ƯỚC LƯỢNG NGÂN SÁCH DỰ ÁN
ĐỘ CHÍNH XÁC CỦA DỰ TRÙ 
 Độ chính xác phụ thuộc vào lượng thông tin sẵn có và sự
phức tạp của dự án. Có hai loại dự trù:
▫ Xấp xỉ: báo cáo khả thi, báo cáo dự án đầu tư
▫ Chi tiết: căn cứ trên thiết kế chi tiết và thường do nhà thầu lập
 Đối với ước lượng xấp xỉ:
▫ Chưa có thiết kế: từ -20% đến +40%
▫ Thiết kế cơ sở: từ -10% đến +25%
▫ Có thiết kế chi tiết: từ -5% đến +10%
 Đối với thanh quyết toán: độ chính xác thay đổi phụ thuộc
nhiều yếu tố nhưng thông thường chấp nhận ở mức ±1%.
7
1. ƯỚC LƯỢNG NGÂN SÁCH DỰ ÁN
PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG
 Có nhiều phương pháp khác nhau để thực hiện ước
lượng chi phí xây dựng.
 Các phương pháp được sử dụng phụ thuộc vào:
▫ Mục đích của ước lượng
▫ Số lượng thông tin sẵn có
▫ Thời gian dành cho ước lượng
▫ Sự có sẵn của dữ liệu về chi phí
8
1. ƯỚC LƯỢNG NGÂN SÁCH DỰ ÁN
2. PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ
9
XÂY DỰNG & QUẢN LÝ DỰ ÁN
PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ
 Phương pháp đơn vị phân bổ chi phí đến mỗi đơn vị sử
dụng của công trình:
▫ Sân đậu xe: Chi phí / khoảng chiếm chỗ của xe
▫ Bệnh viện: Chi phí / giường bệnh
▫ Trường học: Chi phí / học sinh
▫ Nhà hát: Chi phí / chỗ ngồi.
 TỔNG CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN = NĂNG LỰC SỬ DỤNG (còn
gọi là năng lực thiết kế trong các báo cáo thống kê của VN)
× CHI PHÍ ĐƠN VỊ (the unit rate)
 Chi phí đơn vị theo VN còn gọi là suất vốn đầu tư XDCB
10
2. PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ
PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ
 Nhược điểm của phương pháp đơn vị:
▫ Thiếu chính xác
▫ Rất khó khăn để có thể xem xét đến toàn bộ các yếu tố:
kiểu dáng và kích thước công trình, phương pháp thi
công, vật liệu xây dựng, v.v
 Cách xác định chi phí đơn vị (suất vốn đầu tư XDCB):
▫ Suất vốn đầu tư xây dựng công trình của Bộ Xây Dựng
ban hành
▫ Theo dữ liệu ghi nhận được từ các dự án đã được thực
hiện trong quá khứ
11
2. PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ
PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ - tra bảng
12
2. PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ
PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ - dữ liệu quá khứ 
13
• Ví dụ: Chi phí đơn vị cho dự án xây dựng bãi giữ xe
2. PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ
PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ
14
 Nên sử dụng phương pháp này cho:
▫ Các dự án công cộng
▫ Các giai đoạn ban đầu của một dự án khi mà chỉ mới có
các thiết kế sơ bộ.
 Lưu ý: Tuy nhiên với các chính trị gia và lãnh đạo
chính quyền thì phương pháp này là rất có ý nghĩa và
dễ hiểu để giúp họ ra quyết định trong việc phê duyệt
ngân sách cho một dự án công cộng.
2. PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ
3. PHƯƠNG PHÁP THỂ TÍCH
15
XÂY DỰNG & QUẢN LÝ DỰ ÁN
PHƯƠNG PHÁP THỂ TÍCH
16
3. PHƯƠNG PHÁP THỂ TÍCH
 Công thức tính:
Chi phí xây dựng = Thể tích công trình (m3) * giá thành
của 1m3 (đồng/m3)
 Phạm vi áp dụng:
• Thường được sử dụng cho các công trình mà chiều cao
các tầng là khác nhau.
• Cách xác định chiều cao của công trình phụ thuộc vào
phương pháp thi công và tính chất của mặt bằng.
PHƯƠNG PHÁP THỂ TÍCH
17
 Khuyết điểm của phương pháp thể tích:
• Chưa xem xét đến: hình dạng mặt bằng, các chiều cao
tầng và số tầng.
• Không chỉ ra cho khách hàng diện tích sàn sử dụng
• Không thể dự báo những ảnh hưởng của các thay đổi
về đặc điểm kỹ thuật trên giá thành 1 đơn vị thể tích
(cubic rates)
3. PHƯƠNG PHÁP THỂ TÍCH
4. PHƯƠNG PHÁP DIỆN TÍCH SÀN
18
XÂY DỰNG & QUẢN LÝ DỰ ÁN
PHƯƠNG PHÁP DIỆN TÍCH SÀN
19
4. PHƯƠNG PHÁP DIỆN TÍCH SÀN
• Tổng diện tích sàn của tất cả các tầng = Tổng diện tích sàn
của tất cả các tầng nằm giữa các bức tường bao mà không
trừ tường bên trong, hố thang máy và hố thang bộ.
Tổng chi phí = Tổng diện tích sàn * Giá thành 1m2 sàn
PHƯƠNG PHÁP DIỆN TÍCH SÀN
20
• Tính toán nhanh hơn.
• Dể hiểu, dễ thực hiện hơn và mang lại nhiều ý nghĩa
hơn cho khách hàng hơn.
• Hạn chế chủ yếu là xác định giá thành 1m2 sàn thích
hợp. (Thông thường người ta dựa vào việc phân tích
các dự án tương tự đã thi công xong).
• Và cũng như các phương pháp trước, nó chưa xem xét
đến: hình dạng mặt bằng, các chiều cao tầng, số tầng,
sự thay đổi của đặc điểm kỹ thuật,
4. PHƯƠNG PHÁP DIỆN TÍCH SÀN
5. PHƯƠNG PHÁP SEM
21
XÂY DỰNG & QUẢN LÝ DỰ ÁN
PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY 
ENCLOSURE METHOD)
22
5. PHƯƠNG PHÁP SEM
 Mục tiêu: Tạo ra một hệ thống ước lượng, cho phép
tính đến kiểu cấu trúc và tiêu chuẩn hoàn thiện vào giá
thành đơn vị thông qua bản miêu tả về:
1. Hình dạng của công trình
2. Tổng diện tích sàn
3. Vị trí theo phương đứng của các diện tích sàn trong
công trình
4. Các chiều cao tầng của công trình
5. Chi phí phát sinh của các tầng ngầm
PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY 
ENCLOSURE METHOD)
23
 Các thừa số, trọng số khi dùng SEM:
1. 2 lần diện tích của sàn tầng trệt hoặc 3 lần nếu nó nằm
dưới tầng trệt
2. Trọng số gia tăng 0.15 cho mỗi tầng phía trên mặt đất
(2+0.15X); trong đó X là số thứ tự của tầng
3. 1 lần diện tích mái được đo lường đến phủ bì các bức
tường
4. 1 lần diện tích của các bức tường bên ngoài.
5. Thừa số gia tăng 1 đơn vị cho tường tiếp giáp mặt đất (2).
5. PHƯƠNG PHÁP SEM
PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY 
ENCLOSURE METHOD)
24
 Khi sử dụng các kỹ thuật này, các công việc sau đây cần
phải được ước lượng một cách riêng biệt:
• Công tác mặt bằng như: làm đường nội bộ, thoát nước, công
việc khác bên ngoài công trường.
• Chi phí tăng thêm cho nền móng của những công trình đặc biệt
mà đắt tiền hơn những loại nền móng thông thường.
• Ống nước vệ sinh, dịch vụ cấp nước, dịch vụ cung cấp gas,
cung cấp điện, cung cấp nhiệt và thang nâng
• Một số đặc trưng kết cấu phụ như là cửa sổ mái nhà, mái che
cong, ống khói thoát nhiệt,
• Các công việc trên những bề mặt cong
5. PHƯƠNG PHÁP SEM
PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY 
ENCLOSURE METHOD)
25
 Ưu điểm:
• Dễ thực hiện và khá linh hoạt khi áp dụng.
• Chi phí ước lượng gần với các đặc trưng của công
trình hơn là các phương pháp trước đó
 Giới hạn:
• Khó áp dụng trong công nghiệp vì khối lượng công việc
có liên quan khá nhiều và khan hiếm các dữ liệu trong
quá khứ.
5. PHƯƠNG PHÁP SEM
VÍ DỤ: PHƯƠNG PHÁP SEM
26
 Ví dụ: Hãy ước lượng chi phí đầu tư của công trình có
hình dạng như ở dưới. Với các đặc điểm:
• Tường tầng hầm và tường tầng trệt dày 380mm, các bức
tường còn lại dày 200mm
• Chi phí một đơn vị tương đương đối với sàn là $150
• Chi phí một đơn vị tương đương đối với tường là $80
• Ước lượng chi phí của thang máy $100.000
• Ước lượng các công việc bên ngoài $140.000
5. PHƯƠNG PHÁP SEM
VÍ DỤ: PHƯƠNG PHÁP SEM
27
5. PHƯƠNG PHÁP SEM
6. PHƯƠNG PHÁP ƯỚC 
LƯỢNG THỪA SỐ
28
XÂY DỰNG & QUẢN LÝ DỰ ÁN
PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ 
(Factor Estimating)
29
• Áp dụng cho dự án có những thành phần chi phí nổi
trội như: nhà máy lọc dầu, nhà máy tinh chế kim loại
• Các thừa số được tính cho mỗi thành phần như là hàm
số của chi phí nổi trội (predominant cost). Thông
thường chi phí nổi trội là chi phí mua sắm thiết bị.
• Người ta xem dự án mới sẽ có tỷ lệ giữa từng chi phí
thành phần và chi phí nổi trội giống như dự án hiện
hữu.
6. PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ
PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ 
(Factor Estimating)
30
 Sử dụng dữ liệu của các dự án tương tự sẽ ước
lượng sơ bộ được chi phí của một dự án công nghiệp
nhanh chóng với độ chính xác chấp nhận được
• Một chi phí thành phần = Thừa số tương ứng của dự
án hiện hữu × Chi phí mua sắm thiết bị của dự án mới
 Khuyết điểm của phương pháp
• Quan hệ giữa các thành phần chi phí thường khác nhau
giữa các dự án.
6. PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ
PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ 
(Factor Estimating)
31
6. PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ
PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ 
(Factor Estimating)
32
6. PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ
7. PHƯƠNG PHÁP PHẦN TRĂM
33
XÂY DỰNG & QUẢN LÝ DỰ ÁN
PHƯƠNG PHÁP PHẦN TRĂM 
(Percentages Estimating)
34
7. PHƯƠNG PHÁP PHẦN TRĂM
 Tương tự phương pháp ước lượng thừa số, cũng cần
dự án có chi phí nổi trội.
 Dựa vào dữ liệu quá khứ, tính tỷ lệ % của từng công
việc so với tổng chi phí. Coi dự án mới có tỷ lệ %
tương tự dự án cũ.
Tổng chi phí của dự án mới = Chi phí thiết bị của dự 
án mới / phần trăm của thiết bị
PHƯƠNG PHÁP PHẦN TRĂM 
(Percentages Estimating)
35
 Các bước thực hiện:
1. Dựa vào dữ liệu quá khứ, tính tỷ lệ % của từng công
việc so với tổng chi phí
2. Xác định tỷ lệ % giữa chi phí mua sắm máy móc thiết
bị (gọi là phần trăm của thiết bị)
3. Tính toán tổng chi phí dự án mới = Chi phí thiết bị của
dự án mới / phần trăm của thiết bị
4. Tính chi phí từng công việc của dự án mới = tỷ lệ %
của từng công việc * Tổng chi phí dự án mới
7. PHƯƠNG PHÁP PHẦN TRĂM
PHƯƠNG PHÁP PHẦN TRĂM 
(Percentages Estimating)
36
7. PHƯƠNG PHÁP PHẦN TRĂM
PHƯƠNG PHÁP PHẦN TRĂM 
(Percentages Estimating)
37
7. PHƯƠNG PHÁP PHẦN TRĂM
8. HIỆU CHỈNH ƯỚC LƯỢNG
38
XÂY DỰNG & QUẢN LÝ DỰ ÁN
HIỆU CHỈNH THỜI ĐIỂM 
39
 Chi phí là một đại lượng có giá trị thay đổi theo thời
gian. Khi dự trù kinh phí dựa trên các dữ liệu quá khứ
cần phải được hiệu chỉnh thời gian
 Ví dụ: một dự án xây dựng có
chi phí theo dữ liệu quá khứ trước
đây 3 năm là $843,500. Hệ số
theo thời gian của chi phí cho
trong bảng
8. HIỆU CHỈNH ƯỚC LƯỢNG
HIỆU CHỈNH VỊ TRÍ 
40
 Chi phí thực hiện cùng một loại công việc sẽ thay đổi
theo không gian. Khi dự trù kinh phí cần phải hiệu
chỉnh vị trí.
 Ví dụ: một dự án xây
dựng có chi phí theo dữ
liệu quá khứ là $387,200
được thi công ở thành phố
A. Hệ số theo vị trí được
cho trong bảng
8. HIỆU CHỈNH ƯỚC LƯỢNG
CHI PHÍ DỰ TRÙ 
41
 Chi phí dự trù cuối cùng là chi phí đã nhân các hệ số
quy đổi:
Chi phí cuối = Chi phí đầu x Quy đổi thời điểm
x Quy đổi vị trí
x Quy đổi quy mô
8. HIỆU CHỈNH ƯỚC LƯỢNG
9. CHỈ SỐ GIÁ XÂY DỰNG
42
XÂY DỰNG & QUẢN LÝ DỰ ÁN
CHỈ SỐ GIÁ XÂY DỰNG 
43
 Chỉ số giá xây dựng (Construction price index) là chỉ
tiêu phản ánh mức biến động của giá xây dựng theo
thời gian
 Do Bộ Xây dựng ban hành với năm 2000 được lấy làm
năm gốc
 Lưu ý: một số vấn đề chưa được hiệu chỉnh trong chỉ
số này như: bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định
cư,
9. CHỈ SỐ GIÁ XÂY DỰNG
CHỈ SỐ GIÁ XÂY DỰNG 
44
 Các chỉ số giá xây dựng được xác định theo nhóm 5 loại
công trình xây dựng (công trình xây dựng dân dụng, công
trình công nghiệp, công trình giao thông, công trình thủy lợi,
công trình hạ tầng kỹ thuật) và theo 3 vùng: Hà Nội, Đà
Nẵng và TP. Hồ Chí Minh.
 Bao gồm các loại chỉ số sau:
 Chỉ số giá xây dựng công trình
 Chỉ số giá phần xây dựng;
 Các chỉ số giá xây dựng theo yếu tố chi phí gồm: chỉ số giá vật
liệu xây dựng, chỉ số giá nhân công và chỉ số giá máy thi công.
9. CHỈ SỐ GIÁ XÂY DỰNG
CHỈ SỐ GIÁ XÂY DỰNG 
45
 Ví dụ: chỉ số giá xây dựng khu vực TPHCM
9. CHỈ SỐ GIÁ XÂY DỰNG
CHỈ SỐ GIÁ XÂY DỰNG 
46
 Ví dụ: chỉ số giá xây dựng khu vực Hà Nội
9. CHỈ SỐ GIÁ XÂY DỰNG
47
XÂY DỰNG & QUẢN LÝ DỰ ÁN
Dang Xuan Truong, Ph.D
KẾT THÚC CHƯƠNG 5
(Mời xem tiếp Chương 6)
Bài giảng được biên soạn cùng với HUNG. NGUYEN DUY, PhD Candidate (Italia)