Bài giảng Bồi thường giải phóng mặt bằng (Phần 1) - Nguyễn Thị Nhật Linh

ài chính tại 
thời điểm thu tiền; 
 + Biên lai, phiếu thu, hóa đơn hoặc các loại giấy tờ khác do UBND cấp xã 
hoặc cơ quan, tổ chức giao đất không đúng thẩm quyền xác lập tại thời điểm thu 
tiền; 
 + Giấy tờ biên nhận thu tiền của UBND cấp xã, hợp tác xã hoặc của cơ quan, 
tổ chức giao đất không đúng thẩm quyền đã được các cơ quan, tổ chức (hoặc người 
đại diện) cấp cho hộ gia đình, cá nhân tại thời điểm thu tiền. 
- Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền và người được giao đất 
đã nộp tiền để được sử dụng đất mà giấy tờ chỉ còn lưu tại cơ quan, tổ chức đã thu 
tiền hoặc cơ quan, tổ chức khác có liên quan thì cơ quan, tổ chức đang lưu giữ giấy 
tờ đó có trách nhiệm cung cấp giấy tờ đang lưu giữ cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi 
thường, giải phóng mặt bằng hoặc cho người sử dụng đất để tổ chức làm nhiệm vụ 
bồi thường, giải phóng mặt bằng hoàn thiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định 
cư. 
Tuy nhiên, trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 có hai thời điểm giao đất là thời 
điểm trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và thời điểm sau ngày 15 tháng 10 năm 
1993 người sử dụng đất ở hai thời điểm này thì chính sách bồi thường sẽ khác 
nhau. 
Trường hợp sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 
Đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 15 tháng 10 
năm 1993 và có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để 
được sử dụng đất đối với diện tích đất được giao mà chưa được cấp GCN QSDĐ 
thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất 
được giao. 
Trường hợp sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 
tháng 7 năm 2004 
Người sử dụng đất được bồi thường hỗ trợ như sau: 
 + Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất đối với 
diện tích đất được giao thấp hơn mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 
thì được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao nhưng phải trừ đi 
số tiền sử dụng đất phải nộp (nếu có) theo quy định của Chính phủ về thu tiền sử 
dụng đất khi cấp GCN QSDĐ. 
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
+ Trường hợp không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất 
đối với diện tích đất đã được giao thì người đang sử dụng đất được bồi thường về 
đất đối với diện tích và loại đất được giao nhưng phải trừ đi số tiền sử dụng đất 
phải nộp (nếu có) theo quy định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất khi cấp 
GCN QSDĐ. 
2.7.4. Bồi thường thiệt hại về đất trong trường hợp đất thuộc hành lang an toàn khi 
xây dựng công trình có hành lang bảo vệ an toàn 
Trường hợp Nhà nước không thu hồi đất nằm trong phạm vi hành lang an 
toàn nhưng làm hạn chế khả năng sử dụng đất và gây thiệt hại tài sản gắn liền với 
đất thì bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất, thiệt hại tài sản gắn 
liền với đất tại Điều 94 Luật Đất đai 2013 và Điều 10 Nghị định 47/2014/NĐ-CP 
được thực hiện theo quy định như sau: 
 a. Trường hợp làm thay đổi mục đích sử dụng đất 
- Làm thay đổi mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất phi nông nghiệp không 
phải là đất ở, hoặc từ đất ở sang đất nông nghiệp thì mức bồi thường thiệt hại tình 
bằng chênh lệch giữa giá đất ở với giá đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, 
hoặc giữa giá đất ở với giá đất nông nghiệp, cụ thể được xác định như sau: 
Tbt = (G1 - G2)×S 
Trong đó: 
Tbt: Tiền bồi thường thiệt hại; 
G1: Giá đất ở tính bình quân mỗi m2; 
G2: Giá đất phi nông nghiệp không phải là đất ở hoặc giá đất nông nghiệp 
tính bình quân cho mỗi m2; 
S: Diện tích đất bị thay đổi mục đích sử dụng đất. 
 - Làm thay đổi mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là 
đất ở sang đất nông nghiệp thì được bồi thường bẳng chênh lệch giữa giá đất phi 
nông nghiệp không phải là đất ở với giá đất nông nghiệp. 
Tbt = (G3 – G4) x S 
Trong đó: 
Tbt: Tiền bồi thường thiệt hại; 
G3: Giá đất phi nông nghiệp không phải là đất ở tính bình quân mỗi m2; 
G4: Giá đất nông nghiệp tính bình quân cho mỗi m2; 
S: Diện tích đất bị thay đổi mục đích sử dụng đất. 
 b. Trường hợp không làm thay đổi mục đích sử dụng đất 
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
 Trường hợp không làm thay đổi mục đích sử dụng đất (nhà ở, công trình đủ 
điều kiện tồn tại trong hành lang bảo vệ an toàn công trình), nhưng làm hạn chế khả 
năng sử dụng thì việc bồi thường thiệt hại do UBND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực 
tế tại địa phương quy định cụ thể. 
 c. Trường hợp chiếm dụng khoảng không 
` Khi hành lang bảo vệ an toàn công trình chiếm dụng khoảng không trên 70% 
diện tích thửa đất có nhà ở, công trình xây dựng của một chủ sử dụng đất thì phần 
diện tích còn lại cũng được bồi thường như hai trường hợp trên. 
 d. Trường hợp phải di chuyển chỗ ở 
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở nằm trong hành lang an toàn khi xây dựng 
công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn phải di chuyển chỗ ở mà không 
có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất trong hành lang an 
toàn thì được bố trí tái định cư; được bồi thường chi phí di chuyển và được hỗ trợ, 
ổn định đời sống và sản xuất. 
2.8. Bồi thường về tài sản gắn liền với đất 
2.8.1. Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh 
khi Nhà nước thu hồi đất 
 - Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất 
bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường. 
 - Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt 
Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản 
xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại. 
2.8.2. Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước 
thu hồi đất 
Việc bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất thực hiện theo 
Điều 89 Luật Đất đai và Điều 9 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 
2014 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. 
- Trường hợp 1: nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ 
gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất 
phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ 
thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi 
thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật 
tương đương. Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu 
chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế. 
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
- Trường hợp 2: nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc 
trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 89 Luật Đất đai 2013, khi Nhà nước thu hồi 
đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu 
chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường thiệt hại theo Điều 
9 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP, cụ thể: 
+ Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công 
trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của 
nhà, công trình đó; Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định 
bằng tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân (x) với giá trị 
xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản 
lý chuyên ngành ban hành. 
Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình 
do UBND cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường không quá 100% giá trị xây 
dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công 
trình bị thiệt hại. 
+ Mức bồi thường nhà, công trình bị thiệt hại được xác định theo công thức 
sau: 
Trong đó: 
Tbt: Số tiền bồi thường nhà, công trình bị thiệt hại; 
G1: Giá trị xây mới nhà, công trình bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tương 
đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành; 
T: Thời gian khấu hao áp dụng đối với nhà, công trình bị thiệt hại; 
T1: Thời gian mà nhà, công trình bị thiệt hại đã qua sử dụng. 
+ Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, mà phần còn lại 
không còn sử dụng được thì được bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường 
hợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử 
dụng được phần còn lại thì được bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi 
phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của 
nhà, công trình trước khi bị phá dỡ. 
 + Đối với nhà, công trình xây dựng không đủ tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy 
định của Bộ quản lý chuyên ngành ban hành thì UBND cấp tỉnh quy định mức bồi 
thường cụ thể cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương. 
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
- Trường hợp 3: Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền 
với đất đang sử dụng không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 
Điều 89 Luật Đất đai 2013 thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của 
công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên 
ngành. 
2.8.3. Bồi thường nhà, công trình đối với người đang sử dụng nhà thuộc sở hữu 
Nhà nước 
 Điều 14 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường nhà, công trình 
đối với người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước như sau: 
 - Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước (nhà thuê hoặc nhà do 
tổ chức tự quản) nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ, thì người đang thuê 
nhà không được bồi thường đối với diện tích nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và diện 
tích cơi nới trái phép, nhưng được bồi thường chi phí cải tạo, sửa chữa, nâng cấp; 
Mức bồi thường do UBND cấp tỉnh quy định. 
 - Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bị phá dỡ được thuê nhà 
ở tại nơi tái định cư; diện tích thuê mới tại nơi tái định cư tương đương với diện 
tích thuê cũ; giá thuê nhà là giá thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; Nhà thuê tại nơi 
tái định cư được Nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của Chính phủ 
về bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê; Trường hợp đặc biệt 
không có nhà tái định cư để bố trí thì được hỗ trợ bằng tiền để tự lo chỗ ở mới; 
Mức hỗ trợ bằng 60% giá trị đất và 60% giá trị nhà đang thuê. 
2.8.4. Bồi thường cây trồng, vật nuôi 
Khi thu hồi đất, ngoài bồi thường đất, nhà ở, các công trình xây dựng trên đất 
thì người sử dụng đất còn được bồi thường thiệt hại đối với cây trồng, vật nuôi. Tại 
Điều 90 Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể như sau: 
a. Đối với cây trồng 
- Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của 
vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ 
cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung 
bình tại thời điểm thu hồi đất; 
- Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của 
vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị 
quyền sử dụng đất; 
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
- Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm 
khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, 
phải trồng lại; 
- Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự 
nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì 
bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân 
chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và 
phát triển rừng. 
b. Đối với vật nuôi 
- Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến thời kỳ thu 
hoạch thì không phải bồi thường; 
 - Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ 
thu hoạch thì được bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm; trường hợp 
có thể di chuyển được thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do di 
chuyển gây ra; mức bồi thường cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định. 
2.8.5. Bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất 
 Được quy định tại Điều 91 Luật Đất Đai 2013, cụ thể như sau: 
- Khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển tài sản thì được Nhà nước bồi 
thường chi phí để tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt; trường hợp phải di chuyển hệ thống 
máy móc, dây chuyền sản xuất còn được bồi thường đối với thiệt hại khi tháo dỡ, 
vận chuyển, lắp đặt. 
- UBND cấp tỉnh quy định mức bồi thường đối với những trường hợp cụ thể. 
2.8.6. Bồi thường về di chuyển mồ mả 
Đối với việc di chuyển mồ mả không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 
Điều 8 của Nghị định47/2014/NĐ-CP thì người có mồ mả phải di chuyển được bố 
trí đất và được bồi thường chi phí đào, bốc, di chuyển, xây dựng mới và các chi phí 
hợp lý khác có liên quan trực tiếp. UBND cấp tỉnh quy định mức bồi thường cụ thể 
cho phù hợp với tập quán và thực tế tại địa phương. 
2.8.7. Các trường hợp nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn 
liền với đất 
Khi Nhà nước thu hồi đất thì không phải trường hợp nào cũng được bồi 
thường tài sản gắn liền với đất. Các trường hợp không được bồi thường được quy 
định tại Điều 92, Luật Đất đai 2013, cụ thể như sau: 
 - Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất quy 
định tại các Điểm a, b, d, đ, e, i Khoản 1 Điều 64 (thu hồi đất do vi phạm pháp luật 
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
về đất đai) và Điểm b, d Khoản 1 Điều 65 (thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng 
đất theo pháp luật, tự nguyện, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người) của Luật 
Đất đai 2013. 
 - Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo 
lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 
 - Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác 
không còn sử dụng. 
CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 2 
Câu 1: Hãy nêu các loại giá đất và giá đất nào sử dụng khi bồi thường giải phóng 
mặt bằng hiện nay. Những tồn tại và bất cập khi áp dụng giá đất phục vụ bồi 
thường giải phóng mặt bằng. 
Câu 2: Hãy trình bày các nguyên tắc khi bồi thường giải phóng mặt bằng. 
Câu 3: Hãy trình bày điều kiện để được bồi thường giải phóng mặt bằng đối với các 
hộ gia đình có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất là gì? Trường hợp đất không có 
giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất trước 15/10/1993 và sau 15/10/1993 thì chính 
sách bồi thường, hỗ trợ thực hiện như thế nào. 
Câu 4: Giá đất tính bồi thường giải phóng mặt bằng là giá nào? Giá đất trong 
trường hợp bồi thường chậm được tính như thế nào? 
Câu 5: Hãy trình bày quy định về bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng 
trên đất không thuộc sở hữu Nhà nước. 
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark