Tác động của chính sách thuế đối với thị trường bất động sản

biến phụ thuộc KMO and Bartlett’s Test 
Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy. ,609 
Bartlett’s Test of Sphericity Approx. Chi-Square 0,72 
 df 3 
 Sig. ,000 
Kết quả hệ số KMO là 0,609 và 
Sig. là 0,000 đạt giá trị hội tụ, EFA cho 
ra 1 nhân tố là biến phụ thuộc đưa vào 
mô hình hồi quy bội để kiểm định mô 
hình nghiên cứu. 
Kiểm định mô hình nghiên cứu 
Kiểm định mô hình nghiên cứu 
bằng phương pháp hồi quy tổng thể các 
biến. Kết quả tính toán cho thấy, xác 
suất của thống kê t có giá trị bé hơn 
mức ý nghĩa 5%. Điều này chứng tỏ các 
biến độc lập đưa vào mô hình đều có ý 
nghĩa. Hệ số này càng gần 1 thì mô hình 
xây dựng càng thích hợp với tập dữ liệu 
mẫu và ngược lại càng gần 0 mô hình 
kém phù hợp. Kết quả của mô hình như 
trên cho ta thấy quyết định đầu tư/tiêu 
dùng BĐS có quan hệ đồng biến với các 
yếu tố. Các hệ số Alpha thể hiện ở 
phương trình hồi quy cho thấy chính 
sách thuế và các khoản thu đối với đất 
đai, BĐS ảnh hưởng không nhỏ đến 
quyết định đầu tư/tiêu dùng BĐS, tất 
yếu sẽ tác động đến cung, cầu BĐS và 
ảnh hưởng đến sự phát triển của thị 
trường BĐS. 
Tóm lại, chính sách thuế là một trong 
các chính sách tài chính quan trọng nhằm 
điều tiết thị trường BĐS, vì vậy chính 
sách thuế chưa hoàn thiện sẽ ảnh hưởng 
tiêu cực đến thị trường BĐS nói riêng và 
sự phát triển toàn nền kinh tế nói chung. 
Thực tế tại Việt Nam thời gian qua cho 
thấy việc sử dụng đất đai và BĐS lãng 
phí, không hiệu quả, hiện tượng đầu cơ 
nhà đất là khá phổ biến, dẫn đến một khối 
lượng BĐS khá lớn bỏ trống không khai 
thác hoặc mua đi bán lại với mục đích 
đầu cơ không sử dụng vào mục đích ở 
hoặc sản xuất kinh doanh. 
3. Các giải pháp hoàn thiện chính 
sách thuế đối với thị trường bất động 
sản ở Việt Nam 
3.1. Giải pháp chung về hệ thống 
chính sách bất động sản 
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do 
nhà nước đại diện làm chủ sở hữu và 
thống nhất quản lý, giao cho các tổ chức 
và cá nhân quyền sử dụng đất đai theo 
quy định của pháp luật. Nhà nước cần 
xây dựng hệ thống pháp luật liên quan 
đến thị trường BĐS phải thống nhất, ổn 
định chính sách, tránh trường hợp nhiều 
ban ngành quản lý ra quyết định, quy 
định chồng chéo như hiện nay, quy 
hoạch đất đai phải mang tính chiến lược 
và ổn định, thay đổi theo lộ trình, không 
thường xuyên thay đổi, gây khó khăn và 
ảnh hưởng đến chiến lược đầu tư dự án 
của chủ đầu tư, vì hầu hết các dự án 
BĐS đều có thời gian thực hiện cũng 
như thu hồi vốn rất dài. Ngược lại, 
chính sách đất đai chưa phù hợp với 
tình hình phát triển kinh tế xã hội sẽ 
kìm hãm quá trình phát triển của thị 
trường BĐS nói riêng, toàn nền kinh tế 
nói chung. 
TẠP CHÍ KHOA HỌC - ĐẠI HỌC ĐỒNG NAI, SỐ 18 - 2020 ISSN 2354-1482 
24 
3.2. Đổi mới thuế thu nhập cá 
nhân từ thừa kế bất động sản 
Hiện nay, luật thuế quy định miễn 
thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS, 
thừa kế, quà tặng là BĐS giữa người có 
quan hệ gia đình, do xuất phát từ cuộc 
sống thực tiễn, tính chất truyền thống 
của các gia đình Việt Nam. Vì vậy, 
phần miễn thuế cần phải xác định lộ 
trình cho miễn thuế, sau đó thu thuế như 
các nước phát triển đã làm (thường các 
nước phát triển mức thu thuế thừa kế và 
quà tặng rất cao: Nhật 70%, Hàn Quốc 
50%, Mỹ 46%, Pháp 40%...), một phần 
nhằm tăng thu NSNN, phần khác nhằm 
khỏa lấp những khe hở pháp luật mà 
ngày nay các đối tượng nộp thuế đang 
lợi dụng nhằm trốn thuế, lách thuế [4]. 
Theo đó, thời gian miễn thuế đề xuất là 
2 năm kể từ khi quy định của pháp luật 
có hiệu lực, quá thời hạn quy định nêu 
trên, các khoản thu nhập phát sinh từ 
các đối tượng này sẽ bị thuế điều tiết 
như các trường hợp chuyển nhượng, 
thừa kế, quà tặng khác. 
Vấn đề miễn thuế đối với nhà ở, đất 
ở duy nhất chưa phù hợp với thực tế, 
nên quy định hạn mức miễn thuế hoặc 
thời gian nắm giữ tài sản để thu thuế, 
tác giả kiếm nghị: Thuế suất từ 65% 
đến 75% nếu người bán sở hữu nhiều 
BĐS, BĐS không dùng để ở hoặc kinh 
doanh, BĐS chưa đăng ký Nếu BĐS 
được nắm giữ dưới 6 tháng, mức thuế 
suất 40%, dưới 18 tháng, thuế suất là 
35%, dưới 3 năm thuế suất là 30%, đối 
với một số trường đặc biệt có mức thuế 
suất đến 76% hoặc 80% mà những BĐS 
nằm ở các vị trí khác nhau, vị trí đặc 
biệt chiếm ưu thuế. Việc quy định hạn 
mức miễn thuế hoặc thời gian nắm giữ 
tài sản để thu thuế còn có ý nghĩa hạn 
chế tình trạng đầu cơ nhà đất hiện rất 
phổ biến tại Việt Nam. Để hạn chế tình 
trạng đầu cơ, tích tụ BĐS tác giả đề suất 
công cụ thuế suất dựa trên thời gian 
nắm giữ tài sản để thu thuế. Biểu thuế 
đề xuất trong bảng 6: 
Bảng 6: Đề xuất biểu thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản 
Thời gian nắm giữ BĐS Thuế suất 
Dưới 6 tháng 40% 
Từ 6 tháng đến dưới 18 tháng 35% 
Từ 18 tháng đến dưới 3 năm 30% 
Từ 3 năm đến dưới 5 năm 20% 
Từ 5 năm đến dưới 10 năm 12% 
Từ 10 năm trở lên nhưng sau thời điểm ngày 15/10/1993 5% 
BĐS có nguồn gốc trước thời điểm ngày 15/10/1993 0% 
Thời gian nắm giữ tài sản được 
tính từ ngày nhận chuyển nhượng 
(mua) BĐS đến ngày chuyển nhượng 
(bán) BĐS ghi trên hợp đồng chuyển 
nhượng BĐS. 
3.3. Đổi mới thuế sở hữu bất 
động sản 
Việt Nam hiện nay chưa có chính 
sách thuế tài sản. Ở Việt Nam giá mua 
nhà rất cao, nhưng sau đó không phải 
nộp thuế nhà (thuế đất lại thấp) nên 
TẠP CHÍ KHOA HỌC - ĐẠI HỌC ĐỒNG NAI, SỐ 18 - 2020 ISSN 2354-1482 
25 
thường dẫn đến tình trạng đầu cơ nhà 
gây sốt giá trên thị trường, càng làm 
khó khăn hơn cho Nhà nước khi giải 
quyết nhà ở cho dân nói chung, cho 
người có thu nhập thấp nói riêng. Theo 
đó, hướng xây dựng sắc thuế BĐS như 
sau: Mức thuế nhà đất và thuế đất có thể 
xác định riêng biệt, sau đó kết hợp để 
hình thành thuế BĐS. 
 Thuế bất động sản = Thuế nhà (công trình xây dựng) + Thuế đất 
Trong đó: 
Thuế 
đất 
= 
Diện tích đất 
chịu thuế 
x 
Giá tính thuế 
đất (m2) 
x 
Tỷ lệ giá trị 
đất tính thuế 
(%) 
Thuế 
suất 
(%) 
Thuế 
nhà 
= 
Diện tích nhà chịu 
thuế 
x 
Giá trị nhà xây dụng 
(m
2
) 
x Thuế suất (%) 
Thuế đất 
Diện tích đất: Diện tích đất chịu 
thuế là diện tích đất sử dụng hợp pháp, 
không phân biệt đã cấp giấy chứng nhận 
quyền sử dụng đất hay chưa. 
Giá tính thuế đất: Là giá trị thị 
trường của đất (1 m2), được ủy ban nhân 
dân (UBND) cấp tỉnh công bố hằng năm 
tùy theo mục đích sử dụng. Giá này 
đồng thời cũng là căn cứ tính thuế thu 
nhập từ chuyển nhượng đất, tính tiền sử 
dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ và 
tính giá bồi thường khi nhà nước thu hồi 
đất Quy định này nhằm đảm bảo 
thống nhất giữa chính sách thu thuế BĐS 
với các chính sách tài chính khác. 
Qua phân tích từ bộ dữ liệu BĐS 
thu thập được trên địa bàn TP. Hồ Chí 
Minh cho thấy giá đất do UBND thành 
phố công bố hằng năm là khá thấp so 
với giá trên thị trường. 
Tỷ lệ giá trị đất tính thuế: Giá tính 
thuế đất thường thấp hơn giá trị thị 
trường. Để cân đối nguồn thu từ giá tính 
thuế đất và thuế suất, tỷ lệ giá trị đất 
tính thuế tác giả đề xuất là 80% giá trị 
đất tính thuế. 
Thuế suất: Về nguyên tắc thu thuế 
phải dựa trên khả năng sinh lợi của đất, 
nên thuế suất được thay đổi phụ thuộc 
vào mục đích sử dụng đất. Đối với đất 
sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp 
điều tiết thuế cao hơn đất sử dụng vào 
mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, 
nuôi trồng thủy sản. Đất ở vừa không 
có khả năng sinh lợi, vừa đáp ứng nhu 
cầu thiết yếu của con người nên mức 
điều tiết thuế đối với đất ở thấp hơn so 
với đất sử dụng vào kinh doanh. Đặc 
biệt đối với đất bỏ hoang không sử 
dụng thuế điều tiết cao hơn so với đất 
đã đưa vào sử dụng, nhằm hạn chế đầu 
cơ đất, tích tụ đất và khuyến khích sử 
dụng đất có hiệu quả. 
+ Căn cứ xác định mức thuế suất 
tùy theo mục đích sử dụng đất được 
thực hiện bằng phương pháp phân tích 
tác động của các biến độc lập lên biến 
phụ thuộc là giá đất, hệ số đối các khu 
vực nhà ở, khu vực có khả năng buôn 
bán và khu vực làm văn phòng, khách 
sạn có hệ số tương ứng ảnh hưởng đến 
giá lần lượt là 1; 2,2 và 4,0. Có nghĩa, 
đất thuộc khu vực buôn bán sẽ có giá 
trung bình cao hơn đất chỉ dùng vào 
TẠP CHÍ KHOA HỌC - ĐẠI HỌC ĐỒNG NAI, SỐ 18 - 2020 ISSN 2354-1482 
26 
mục đích ở là 2,2 lần; tương tự đất 
thuộc khu vực làm văn phòng, khách 
sạn trung bình có giá cao hơn khu vực 
đất ở là 3,5 lần. 
Bảng 7: Thuế suất tùy vào mục đích sử dụng đất 
Mục đích sử dụng đất Thuế suất so với thuế suất 
của đất ở 
Đất ở 100% 
Đất khu vực kinh doanh buôn bán 220% 
Đất khu vực làm văn phòng, khách sạn 350% 
 (Nguồn: Tác giả tính toán.) 
+ Đối với đất bỏ hoang không sử 
dụng, chủ sở hữu nộp thuế với mức thuế 
suất cao hơn đất đã đưa vào sử dụng, 
nhằm tránh tình trạng sử dụng đất lãng 
phí, hạn chế đầu cơ, tích tụ đất, đồng 
thời khi đất bỏ hoang không đưa vào sử 
dụng sẽ không tạo ra sản phẩm cũng 
như việc làm, nhà nước sẽ thất thu một 
phần thuế (chẳng hạn không thu được 
thuế nhà, thuế thu nhập do cho thuê 
nhà). Hiện nay, hiện tượng sử dụng 
sai mục đích sử dụng đất rất nhiều, cụ 
thể là đất nông nghiệp sử dụng vào mục 
đích ở và mục đích kinh doanh. Trường 
hợp này không quy định mức thuế suất 
mà quy định hình thức phạt, mức thu 
gồm phần thuế theo mục đích sử dụng 
hiện tại và mức phạt. 
ii) Thuế nhà 
- Diện tích nhà chịu thuế: Diện tích 
nhà chịu thuế là toàn bộ diện tích sàn 
xây dựng của nhà ở, căn hộ, hoặc công 
trình xây dựng khác thuộc quyền sở hữu 
hợp pháp của tổ chức và cá nhân. 
- Giá tính thuế: Đối với nhà mới 
xây dựng là đơn giá 1 m2 nhà xây dựng 
mới của nhà ở cùng loại do Bộ Xây 
dựng công bố suất vốn đầu tư hàng 
năm, hoặc do UBND cấp tỉnh công bố; 
đối với nhà đã sử dụng, căn cứ theo đơn 
giá nhà xây dựng mới của nhà ở cùng 
loại do cơ quan nhà nước có thẩm 
quyền quy định, trừ phần khấu hao theo 
quy định [5]. 
- Thuế suất: Thuế suất nhà được thu 
cùng mức với thuế suất đất tùy theo 
mục đích sử dụng. 
3.4. Đối mới thuế thu nhập doanh 
nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản 
Nhà nước quản lý các doanh nghiệp 
kinh doanh BĐS thông qua quá trình 
khai báo thuế, hóa đơn, chứng từ kế 
toán nên đối với doanh nghiệp, hiện 
tượng lách thuế, trốn thuế hạn chế hơn 
so với thuế TNCN. Tuy nhiên, chính 
sách thuế thu nhập cần có mức thuế suất 
ưu đãi với doanh nghiệp tham gia đầu 
tư phát triển nhà ở cho người có thu 
nhập thấp, nhà ở cho công nhân làm 
trong các khu công nghiệp tập trung 
thuê để ở, 
Ở Việt Nam, theo quy định hiện 
hành, giá vốn của BĐS được xác định 
dựa vào giá ghi trên hợp đồng chuyển 
nhượng BĐS. Tuy nhiên, một số trường 
hợp BĐS mua từ rất lâu nên giá mua 
tính bằng vàng, bằng USD, ngay cả 
trường hợp mua bằng tiền thì đến nay 
thời giá đã thay đổi, giá vàng, giá USD 
đã tăng mạnh trong thời gian gần đây, 
tiền đồng Việt Nam bị tác động bởi tỷ lệ 
lạm phát của các năm nên không phản 
TẠP CHÍ KHOA HỌC - ĐẠI HỌC ĐỒNG NAI, SỐ 18 - 2020 ISSN 2354-1482 
27 
ánh đúng giá trị như là một chi phí về 
giá vốn. Do đó, không ít những trường 
hợp chuyển nhượng BĐS, giá vốn được 
trừ không đáng kể, dẫn đến nghĩa vụ 
thuế rất cao. 
 Thu 
nhập 
chịu 
thuế 
= 
Giá BĐS thực 
tế chuyển 
nhượng 
- 
Giá 
vốn 
BĐS 
x 
Chỉ 
số 
giá 
- 
Chi phí đầu tư, cải tạo 
và các khoản thuế, phí, 
lệ phí đã nộp 
Chỉ số giá đưa vào điều chỉnh giá 
vốn BĐS là chỉ số giá tiêu dùng được 
nhà nước công bố hàng năm. Đối với 
trường hợp giá mua BĐS bằng vàng, 
bằng USD được quy thành tiền đồng 
Việt Nam theo giá thống kê bình quân 
hàng tháng tại thời điểm mua, sau đó 
điều chỉnh giá vốn theo chỉ số giá. 
Trường hợp không xác định được giá 
vốn BĐS thì ấn định giá do UBND cấp 
tỉnh ban hành tại thời điểm mua. 
Tóm lại, với gợi ý sửa đổi chính 
sách thu tiền sử dụng đất và thu tiền 
thuê đất như trên, góp phần bình đẳng 
giữa tổ chức, cá nhân trong nước và 
nước ngoài trong chính sách tài chính 
đất đai. Mặt khác, tăng mức thu tiền 
thuê đất là thúc đẩy các đối tượng thuê 
đất sử dụng đất có hiệu quả, tiết kiệm, 
đồng thời tăng thu cho NSNN, góp 
phần phát triển thị trường BĐS. 
4. Kết luận 
Trước bối cảnh hội nhập kinh tế 
Quốc tế và khu vực như hiện nay, 
nguồn thu ngân sách bị giảm sút do Việt 
Nam phải đáp ứng những cam kết hội 
nhập, nguồn thu ngân sách từ chính 
sách thuế đối với BĐS cần được chú 
trọng hơn nữa trong thời gian tới. Do 
vậy, cần thiết phải sửa đổi những quy 
định bất cập của pháp luật thuế đối với 
BĐS hiện hành để các sắc thuế này thực 
sự thể hiện vai trò quan trọng của mình 
trong hệ thống pháp luật thuế Việt Nam. 
Với những gợi ý hoàn thiện chính 
sách thuế thu nhập tại Việt Nam, tác giả 
kỳ vọng thuế thu nhập từ chuyển 
nhượng BĐS là công cụ tài chính hữu 
hiệu huy động một phần nguồn thu cho 
ngân sách Nhà nước, công bằng giữa 
các đối tượng nộp thuế và đặc biệt là 
hạn chế tình trạng đầu cơ, tích tụ BĐS, 
đẩy giá BĐS tăng cao, ảnh hưởng 
không tốt đến thị trường BĐS nói riêng, 
nền kinh tế nói chung. Bên cạnh đó, 
mức thuế đề nghị tương đối thấp nhằm 
khuyến khích các chủ sở hữu BĐS đăng 
ký quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS; 
góp phần tạo lập “hàng hóa BĐS” có 
đầy đủ pháp lý trên thị trường, góp phần 
minh bạch hóa thị trường BĐS cũng 
như góp phần phát triển thị trường 
BĐS. 
TÀI LIỆU THAM KHẢO 
1. Đàm Văn Huệ (2006), Thuế đất đai – công cụ quản lý và điều tiết thị trường 
bất động sản, Nxb Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội 
TẠP CHÍ KHOA HỌC - ĐẠI HỌC ĐỒNG NAI, SỐ 18 - 2020 ISSN 2354-1482 
28 
2. Thái Bá Cần (2004), Giải pháp tài chính phát triển thị trường bất động sản, 
Nxb Tài chính, Hà Nội 
3. Trịnh Hồng Loan (2010), Property Taxation and Land Use Management in 
Vietnam: the Potential for Reform, Nxb Tài chính, Hà Nội 
4. Nguyễn Hồng Thắng (2010), “Thuế nhà, đất: Cải cách như thế nào?”, Tạp chí 
Tài chính, tháng 5/2010, tr. 20-33 
5. Thái Bá Cẩn và Trần Nguyên Nam (2003), Thị trường bất động sản: những 
vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam, Nxb Tài chính, Hà Nội 
THE IMPACT OF TAX POLICY ON REAL ESTATE MARKET 
ABSTRACT 
In the process of international economic integration, the tax policy system has 
still revealed the limitations that need to be supplemented and improved to reduce 
revenue losses to the state budget, contributing to promoting production and 
business development, especially tax policies related to real estate. Currently, for 
“real estate goods” depending on the taxpayer, the purpose of use, etc., various tax 
laws, such as Agricultural Land Use Tax, Housing Tax, Business Income Tax 
Business, Personal Income Tax, Value Added Tax, and so on are applied. Moreover, 
tax is a tool to regulate the macro economy in order to promote the stable, sound, 
and sustainable development of the real estate market to attract investments for 
national economic growth. 
Keywords: Real estate, taxes, policy of tax, real estate market, housing tax 
(Received: 17/2/2020, Revised: 22/4/2020, Accepted for publication: 6/8/2020)