Giáo trình Quản lý sàn giao dịch bất động sản (Phần 2)

n 
phẩm sản xuất trong giới hạn cho phép. 
 - Biến phí: là những chi phí thay đổi khi số lượng sản phẩm sản xuất thay đổi. 
 Đối với các yếu tố biến phí, ta có thể phân tích thành hai nhân tố lượng và giá tương 
tự trên. Đối với các yếu tố định phí, ta sử dụng phương pháp so sánh để phân tích. 
Ví dụ: 
 Tại một doanh nghiệp sản xuất có tài liệu về chi phí sản xuất chung như sau: 
Sản 
phẩm 
Sản 
lượng 
thực 
tế 
(SP) 
Biến phí 
đơn vị 
(đ/SP) 
Tổng chi phí sản xuất chung tính theo sản lượng thực tế Chi phí 
sản xuất 
chung 
tính cho 1 
sản phẩm 
Biến phí Định phí 
Tổng chi phí sản xuất 
chung 
KH TH KH TH KH TH KH TH KH TH 
A 
B 
C 
1.000 
2.000 
700 
3.500 
2.000 
1.600 
3.000 
2.000 
2.000 
3.500.000 
4.000.000 
1.120.000 
3.000.000 
4.000.000 
1.400.000 
900.000 
1.200.000 
1.400.000 
900.000 
1.200.000 
1.050.000 
4.400.000 
5.200.000 
2.520.000 
3.900.000 
5.200.000 
2.450.000 
4.400 
2.600 
3.600 
3.900 
2.600 
3.500 
 Cộng 8.620.000 8.400.000 3.500.000 3.150.000 12.120.000 11.550.000 
 Nhận xét: 
 - Sản phẩm A có biến phí đơn vị giảm, định phí không đổi so với kế hoạch => tốt. 
 - Sản phẩm B có biến phí không đổi, định phí không đổi so với kế hoạch => tốt. 
 - Sản phẩm C có biến phí tăng, định phí giảm => tốt. 
 Ta có phương trình: Tổng chi phí sản xuất chung = Định phí + Biến phí 
 - 570.000 = - 350.000 - 220.000 
 Tổng chi phí sản xuất chung giảm 570.000 đ là do cả định phí và biến phí đều giảm, 
trong đó mức giảm của định phí lớn hơn mức giảm của biến phí => tốt. 
6.4. Phân tích tình hình tiêu thụ và sản phẩm 
I. PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH TIÊU THỤ: 
1. Khái niệm, ý nghĩa, nhiệm vụ: 
 Khái niệm: 
 Tiêu thụ là quá trình thực hiện giá trị và giá trị sử dụng của các sản phẩm hàng hóa và 
dịch vụ. Qua tiêu thụ, sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ chuyển từ hình thái hiện vật sang 
hình thái tiền tệ và vòng chu chuyển vốn của doanh nghiệp được hình thành. 
 Ý nghĩa: 
 - Đáp ứng nhu cầu thị trường (thỏa mãn nhu cầu người tiêu dùng) => tạo doanh thu và 
bù đắp chi phí cho doanh nghiệp => lợi nhuận nhằm chia cổ tức, bổ sung vốn chủ sở 
hữu và hình thành các nguồn quỹ. 
 - Phát hiện kịp thời các ưu và nhược nhằm có giải pháp cho từng chiến lược cụ thể. 
 Nhiệm vụ: 
 - Tìm hiểu các nguyên nhân và các nhân tố ảnh hưởng đến kết quả tiêu thụ. 
 - Cung cấp hàng hóa kịp thời cho thị trường. 
2. Phân tích chung tình hình tiêu thụ: 
 Phương pháp phân tích: 
 Đánh giá kết quả tiêu thụ bằng hiện vật: phân tích lần lượt đối với từng loại 
sản 
phẩm: A, B, C,  về tồn kho đầu kỳ; xuất và nhập trong kỳ; tồn kho cuối kỳ. 
 Tồn đầu kỳ + Nhập trong kỳ - Xuất trong kỳ = Tồn cuối kỳ 
 Ưu điểm: Thể hiện cụ thể khối lượng hàng hóa tiêu thụ từng sản phẩm từng mặt 
hàng chủ yếu trong kỳ phân tích. 
 Khuyết điểm: không tổng hợp để đánh giá chung toàn doanh nghiệp. 
 Đánh giá kết quả tiêu thụ bằng giá trị: 
 Chỉ tiêu đánh giá chung: 
 Tỷ lệ thực hiện Tổng (khối lượng từng SP thực hiện x đơn giá cố định) 
 kế hoạch Tổng (khối lượng từng SP kế hoạch x đơn giá cố định) 
 ∑ iQ1 pki 
 ∑ kiQ pki 
 Lưu ý: Dùng phương pháp so sánh cho từng kỳ. 
 Ví dụ: 
 Phân tích tình hình thực hiện kế hoạch tiêu thụ sản phẩm hàng hóa của một doanh 
nghiệp qua số liệu sau: 
Sản phẩm 
Tồn kho 
đầu kỳ 
Sản xuất 
trong kỳ 
Tiêu thụ 
trong kỳ 
Tồn kho 
cuối kỳ 
Đơn giá 
cố định 
(1.000đ) Kế 
hoạch 
Thực 
hiện 
Kế 
hoạch 
Thực 
hiện 
Kế 
hoạch 
Thực 
hiện 
Kế 
hoạch 
Thực 
hiện 
A 
B 
C 
D 
40 
50 
30 
- 
36 
60 
50 
- 
500 
820 
300 
400 
550 
750 
250 
440 
500 
800 
300 
360 
540 
750 
300 
440 
40 
70 
30 
40 
46 
60 
- 
- 
50 
40 
20 
10 
 Căn cứ vào tài liệu trên ta có thể đánh giá tình hình biến động tiêu thụ sản phẩm của 
từng mặt hàng sau: 
 Đánh giá kết quả tiêu thụ bằng hiện vật: 
Đối với sản phẩm A: khối lượng tiêu thụ trong kỳ tăng 40 SP, sản xuất trong kỳ 
tăng 50 SP, tồn đầu kỳ giảm 4 SP, tồn cuối kỳ tăng 6 SP. Điều này cho thấy nhu cầu 
tiêu thụ của thị trường vào kỳ tới là rất lớn nên cần tăng nhanh tốc độ sản xuất sản phẩm 
A. 
 Đối với sản phẩm B: khối lượng tiêu thụ trong kỳ giảm 50 SP, sản xuất trong kỳ ít 
hơn kế hoạch đề ra, tồn đầu kỳ tăng 10 SP, tồn cuối kỳ giảm 10 SP. Tuy nhiên vẫn đảm 
bảo cân đối giữa khâu sản xuất, tiêu thụ và tồn kho. 
 Đối với sản phẩm C: khối lượng tiêu thụ đảm bảo được kế hoạch đề ra, sản xuất 
giảm 50 SP, tồn đầu kỳ tăng 20 SP và không có tồn cuối kỳ. 
= 
= X 100% 
X 100% 
 Đối với sản phẩm D: khối lượng tiêu thụ tăng 80 SP so với kế hoạch đề ra, sản xuất 
tăng 40 SP, tuy nhiên do không có tồn đầu kỳ mà khối lượng tiêu thụ tăng cao hơn khối 
lượng sản xuất nên không có tồn cuối kỳ. 
Như vậy sản phẩm C và D không còn sản phẩm để tiêu thụ vào đầu kỳ sau, doanh 
nghiệp cần phải tăng nhanh tốc độ sản xuất để có 2 SP này kịp cung cấp cho các đơn 
đặt hàng đã ký kết vào đầu kỳ sau. 
 Tóm lại sản phẩm B tiêu thụ tương đối, cần đẩy mạnh việc sản xuất sản phẩm A, C 
và D. 
 Đánh giá kết quả tiêu thụ bằng giá trị: 
Sản phẩm 
Doanh thu tiêu thụ (1.000đ) Chênh lệch TH/KH 
Kế hoạch Thực hiện Mức Tỷ lệ (%) 
A 
B 
C 
D 
25.000 
32.000 
6.000 
3.600 
27.000 
30.000 
6.000 
4.400 
+ 2.000 
- 2.000 
0 
+ 800 
+ 8,00 
- 6,25 
0 
+ 22,22 
Cộng 66.600 67.400 + 800 + 1,20 
 Nhận xét: 
 Như vậy tình hình tiêu thụ sản phẩm nhìn chung trong kỳ tăng 1,2 % tương ứng 800 
ngđ, việc tăng này là do sản phẩm A, D tăng so với kế hoạch, còn mặt hàng B khối 
lượng tiêu thụ giảm so với kế hoạch đề ra 6,25 % tương ứng với 2.000 ngđ. 
3. Phân tích tình hình tiêu thụ mặt hàng chủ yếu: 
 Nguyên tắc: không lấy giá trị mặt hàng tiêu thụ vượt mức kế hoạch bù cho giá trị 
mặt hàng không hoàn thành kế hoạch tiêu thụ. 
 Phương pháp phân tích: áp dụng phương pháp so sánh, trên cơ sở đó tính ra tỷ lệ 
hoàn thành kế hoạch mặt hàng tiêu thụ. 
 ∑ iQ1 pki 
Tỷ lệ hoàn thành kế 
hoạch mặt hàng tiêu 
thụ chủ yếu 
∑ Khối lượng SP tiêu thụ 
thực tế trong kế hoạch 
∑ Khối lượng SP 
 tiêu thụ kế hoạch 
= 
x 
x Đơn giá 
kế hoạch 
Đơn giá 
kế hoạch x 100% 
= x 100% 
 ∑ kiQ pki 
 Trình tự phân tích: 
 Căn cứ vào tỷ lệ hoàn thành kế hoạch mặt hàng đánh giá tình hình thực hiện kế 
hoạch tiêu thụ về mặt hàng của doanh nghiệp. 
 Đánh giá tình hình thực hiện kế hoạch tiêu thụ từng loại sản phẩm để thấy được 
nguyên nhân ảnh hưởng đến tình hình trên. 
 Ví dụ 1: 
 Tỷ lệ hoàn thành kế hoạch tiêu thụ chung của doanh nghiệp trong ví dụ trên là 
101,2%. Còn tỷ lệ hoàn thành kế hoạch về mặt hàng tiêu thụ được tính như sau: 
 500 x 50 + 750 x 40 + 300 x 20 + 360 x 10 
 X 100% 
 500 x 50 + 800 x 40 + 300 x 20 + 360 x 10 
 64.600 
 X 100% 96,997% 
 66.600 
 Như vậy doanh nghiệp không hoàn thành kế hoạch tiêu thụ về mặt hàng, nguyên 
nhân dẫn đến tình hình này là do sản phẩm B không hoàn thành kế hoạch tiêu thụ. 
Ví dụ 2: 
 Căn cứ vào tài liệu sau, hãy phân tích tình hình thực hiện kế hoạch về mặt hàng tiêu 
thụ: 
200 x 2.000 + 120 x 3.000 + 280 x 1.800 
 X 
 200 x 2.000 + 150 x 3.000 + 300 x 1.800 
Sản phẩm 
Số lượng sản phẩm tiêu thụ Giá bán kế hoạch 
(1.000đ) Kế hoạch Thực tế 
A 
B 
C 
200 
150 
300 
220 
120 
280 
2.000 
3.000 
1.800 
Tỷ lệ hoàn thành
kế hoạch mặt 
hàng tiêu thụ chủ 
= 
= = 
Tỷ lệ hoàn thành 
kế hoạch mặt 
hàng tiêu thụ chủ 
= 
= 
100% 
 90,935% 
4. Phân tích điểm hòa vốn trong tiêu thụ: 
 a) Một số khái niệm: 
  Điểm hòa vốn: 
 Điểm hòa vốn là điểm mà tại đó doanh thu tiêu thụ vừa đủ bù đắp chi phí hoạt động 
hoặc doanh thu bằng tổng chi phí tức là lợi nhuận bằng không. 
Chỉ tiêu Tổng số Đơn vị 
Doanh thu pQ p 
Biến phí vQ v 
Số dư đảm phí (p – v)Q p - v 
Định phí F 
Lợi nhuận (p – v)Q - F 
 Trong đó: Q: là sản lượng tiêu thụ. 
  Sản lượng hòa vốn: 
 Sản lượng tiêu thụ hòa vốn chính là sản lượng ở giao hai đường thẳng doanh thu và 
chi phí. 
 Định phí 
 Sản lượng hòa vốn = 
 Số dư đảm phí đơn vị 
 Hay: 
 F 
 QHV = 
 p - v 
  Doanh thu hòa vốn: 
 Doanh thu hòa vốn là số tiền do tiêu thụ sản phẩm đạt được ở điểm hòa vốn. 
 Doanh thu hòa vốn: Sản lượng hòa vốn x đơn giá 
 Định phí 
 Doanh thu hòa vốn = 
 Tỉ lệ số dư đảm phí 
 Hay: 
 F 
 DTHV = 
 v 
 1 – 
 p 
b) Phương pháp xác định điểm hòa vốn: 
Xác định điểm hòa vốn có ý nghĩa quan trọng với hoạt động sản xuất kinh doanh 
trong kinh tế thị trường. Khi điểm hòa vốn đã được xác định sẽ làm căn cứ cho các nhà 
quản trị đề ra các quyết định đúng đắn trong hoạt động kinh doanh như: lựa chọn phương 
án sản xuất, xác định giá tiêu thụ hợp lý, tính toán khối lượng tiêu thụ và chi phí cần 
thiết để đạt được lợi tức mong muốn. 
  Xác định sản lượng hòa vốn: 
 Điểm hòa vốn là giao điểm của đường thẳng doanh thu gặp đường thẳng chi phí. 
 Phương trình biểu diễn doanh thu: 
 YD = pQ 
 Phương trình biểu diễn chi phí: 
 YC = F + vQ 
 Tại điểm hòa vốn ta có: 
 YD = YC => pQ = F + vQ 
 Giải phương trình để tính sản lượng hòa vốn (Q): 
 F 
QHV = 
 p - v 
  Xác định doanh thu hòa vốn: 
 Doanh thu hòa vốn = QHV x p 
 Hoặc: 
 Định phí 
 Doanh thu hòa vốn = 
 Tỉ lệ số dư đảm phí 
 Ví dụ: 
 Xét tài liệu của một doanh nghiệp M ở năm thực hiện sản phẩm B. 
 Ta có: Biến phí đơn vị ở năm thực hiện sản phẩm B: v = 50.000 
 Tổng định phí ở năm thực hiện sản phẩm B: F = 1.200.000 
 Giá bán đơn vị: p = 70.000 
 => Phương trình doanh thu: YD = pQ = 70.000Q 
 Phương trình chi phí: YC = F + vQ = 1.200.000 + 50.000Q 
 Sản lượng hòa vốn khi: 
 YD = YC 70.000Q = 1.200.000 + 50.000Q 
 1.200.000 = 20.000Q 
 => Q = 60 (SP) 
 Vậy khi Q = 60 (SP) thì doanh thu tương ứng là YD = 4.200.000 
 Ta tìm tọa độ giao điểm của đường thẳng: YC = 1.200.000 + 50.000Q 
 Ta có: khi Q = 0 thì YC = 1.200.000 
 khi Q = 1 thì YC = 1.250.000 
 khi Q = 2 thì YC = 1.300.000 
 Đồ thị hòa vốn: 
 YD = 70.000Q lãi YC = 1.200.000 + 50.000Q 
 Y 
 lỗ 
 0 60 X (Q) 
6.5. Phân tích báo cáo tài chính 
Khái niệm, ý nghĩa, nhiệm vụ, tài liệu phân tích 
1. Khái niệm: 
1.200 
4.200 
Định phí 
Phân tích tài chính là quá trình xem xét, đánh giá các chỉ tiêu tài chính trên báo cáo 
tài chính nhằm xác định thực trạng, đặc điểm, xu hướng, tiềm năng tài chính của doanh 
nghiệp. 
 2. Ý nghĩa: 
 - Phân tích tình hình tài chính là làm cho các con số có ý nghĩa, để qua đó những người 
sử dụng chúng có thể hiểu rõ hơn về thực trạng, khả năng tài chính của doanh nghiệp 
và các phương pháp hành động của những nhà quản lý doanh nghiệp. 
 - Phân tích tình hình tài chính thường xuyên sẽ giúp cho các nhà quản lý doanh nghiệp 
và cơ quan chủ quản cấp trên thấy rõ hoạt động tài chính doanh nghiệp. Xác định đầy 
đủ và đúng đắn những nguyên nhân cũng như mức độ ảnh hưởng của từng nhân tố đến 
tình hình tài chính của doanh nghiệp. Từ đó, giúp các tổ chức kinh tế đưa ra quyết định 
kinh doanh phù hợp. 
3. Nhiệm vụ: 
- Căn cứ trên những nguyên tắc về tài chính của doanh nghiệp để phân tích đánh giá 
tình hình thực trạng và triển vọng của hoạt động tài chính. (Đánh giá tình hình sử dụng 
vốn, nguồn vốn: xem xét việc phân bổ vốn, xem xét mức độ đảm bảo vốn cho sản xuất 
kinh doanh, đánh giá hiệu quả sử dụng vốn. Đánh giá tình hình chấp hành các chế độ 
chính sách của nhà nước). 
- Vạch rõ những mặt tích cực, tồn tại của việc thu chi tiền tệ, xác định nguyên nhân và 
mức độ ảnh hưởng. (Đánh giá tình hình thanh toán, khả năng thanh toán của doanh 
nghiệp). 
- Đề ra biện pháp tích cực nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh. 
4. Tài liệu phân tích: 
 Phân tích dựa vào hệ thống báo cáo tài chính, chủ yếu là Bảng cân đối kế toán và Báo 
cáo kết quả hoạt động kinh doanh sau mỗi niên độ kế toán. 
a) Bảng cân đối kế toán: 
 Bảng cân đối kế toán là một báo cáo tài chính tổng hợp, phản ánh tổng quát tình hình 
tài sản hiện có, nguồn hình thành tài sản tại thời điểm lập báo cáo dưới hình thức tiền 
tệ. 
 Số liệu trên bảng cân đối kế toán cho biết toàn bộ giá trị tài sản hiện có của doanh 
nghiệp theo kết cấu, nguồn vốn và cơ cấu nguồn vốn. 
b) Bảng báo cáo kết quả kinh doanh: 
 Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh là một báo cáo tài chính tổng hợp phản ánh 
tình hình và kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh, cũng như tình hình thực hiện nghĩa 
vụ với nhà nước. 
 Số liệu trên bảng báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh cho biết khả năng tạo ra lợi 
nhuận của doanh nghiệp. 
Đánh giá khái quát tình hình tài chính của doanh nghiệp 
Đánh giá khái quát tình hình tài chính cung cấp những thông tin khái quát về tình hình 
tài chính của doanh nghiệp trong kỳ là khả quan hay không khả quan. 
 Phương pháp phân tích: phương pháp so sánh là phương pháp được dùng chủ yếu 
trong phân tích báo cáo tài chính. 
1. Đánh giá khái quát tình hình tài chính của doanh nghiệp thông qua bảng cân 
đối kế toán: 
 * Phân tích theo chiều ngang: [chênh lệch cuối kỳ/đầu kỳ] 
 So sánh số tuyệt đối: Y = Y1 - Y0 
 hoặc So sánh số tương đối i = (Y1/Y0) x 100% 
 Trong đó: 
 Y1: trị số của chỉ tiêu kỳ phân tích. 
 Y0: trị số của chỉ tiêu kỳ gốc. 
 - So sánh giữa số thực hiện kỳ này với số thực hiện kỳ trước để thấy rõ xu hướng thay 
đổi về tài chính của doanh nghiệp, thấy được tình hình tài chính được cải thiện hay xấu 
đi như thế nào để có biện pháp khắc phục trong kỳ tới. 
 - So sánh giữa số thực tế với số kế hoạch để thấy rõ mức độ phấn đấu của doanh nghiệp. 
 * Phân tích theo chiều dọc: [So sánh theo quy mô chung] 
 Là tiến hành so sánh theo tỉ trọng của từng chỉ tiêu so với tổng số bằng cách sử dụng 
số tương đối kết cấu. 
 Đối với bảng cân đối kế toán chỉ tiêu tổng thể là tài sản và nguồn vốn. 
 2. Đánh giá khái quát tình hình tài chính của doanh nghiệp thông qua bảng báo 
cáo kết quả hoạt động kinh doanh: 
 * Phân tích theo chiều ngang: [chênh lệch cuối kỳ/ đầu kỳ] 
 So sánh số thực hiện kỳ này với kỳ trước và mức trung bình của ngành để thấy tình 
hình tài chính của doanh nghiệp đang ở tình trạng tốt hay xấu, được hay chưa được với 
các doanh nghiệp cùng ngành. 
* Phân tích theo chiều dọc: [So sánh theo quy mô chung] 
 Đối với bảng báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh thì chỉ tiêu tổng thể là doanh 
thu thuần. 
Theo phương pháp này có thể thấy được quan hệ kết cấu và biến động kết cấu cũng 
như quá trình sinh lời của doanh nghiệp. 
 * Phân tích xu hướng và mối liên hệ giữa các chỉ tiêu trên bảng báo cáo kết quả hoạt 
động kinh doanh: 
 Xu hướng (tốc độ tăng trưởng) là việc nhấn mạnh các biến động xảy ra từ kỳ này tới 
kỳ khác, nó được vận dụng để so sánh các số liệu về thời gian. 
 Kết quả thường được thể hiện bằng số tương đối, phản ánh xu hướng của sự việc. 
 Dựa vào mối quan hệ giữa doanh thu, chi phí, lợi nhuận trên bảng báo cáo kết quả 
hoạt động kinh doanh để xem xét về tình hình hoạt động của doanh nghiệp như thế nào. 
 Cách tính tỷ lệ xu hướng: Chọn 1 năm làm gốc so sánh và các mức độ của năm đó 
là các gốc phân bổ theo tỷ lệ 100%. Sau đó lấy số liệu của kỳ khác so sánh với gốc đã 
chọn.