Đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh – thực trạng và một số vấn đề pháp lý

 giao đất, số 
tiền sử dụng đất phải nộp 
Hội đồng thẩm định 
giá đất thành phố 
Thẩm định phương án xác 
định giá đất đơn vị tư vấn 
lập 
Cục Thuế 
Thông báo cho doanh 
nghiệp nộp tiền sử dụng 
đất 
Sở Tài nguyên MT 
Làm lại thủ tục từ đầu 
hoặc trả hồ sơ cho 
doanh nghiệp 
Sở Tài chính 
Xác định chi phí GPMB 
được khấu trừ vào tiền 
sử dụng đất 
Nguồn: Hiệp hội Bất động sản TPHCM, 2019. 
Nộp 
hồ sơ 
Đấu thầu 
qua mạng 
Không thuận 
Thuận 
T
h
u
ậ
n
 NGÔ HOÀNG OANH – KHUNG PHÁP LÝ CHO HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ 
16 
thời gian cũng như nguồn vốn, hay nói 
cách khác là “vỡ kế hoạch”, đặc biệt 
đối với các quỹ đầu tư tài chính, hệ 
quả là lỡ cơ hội đầu tư, kinh doanh. 
Có những dự án đã không tiếp tục 
thực hiện vì việc định giá đất cũng 
như quy trình xác định tiền sử dụng 
đất không được dự liệu một cách 
chính xác. Một hệ quả lớn hơn là các 
bất lợi này đều tính vào giá thành cuối 
cùng của sản phẩm và người sử dụng 
đất là người tiêu dùng phải chịu. Hiện 
nay, theo Thông tư Liên tịch số 
87/2016/TT-TTLT-BTC-BTNMT và số 
88/2016/TT-TTLT-BTC-BTNMT của 
Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên Môi 
trường thì quy trình thực hiện xác định 
tiền sử dụng đất của dự án khá nhiều 
thủ tục. Đối với TPHCM, trước đây Sở 
Tài chính chủ trì toàn bộ công tác xác 
định, thẩm định giá đất dự án; hiện 
nay lại chia thành 2 công đoạn do hai 
sở quản lý, nhưng trên thực tế chưa 
có sự phối hợp ăn ý, đồng bộ: (1) 
công đoạn xác định phương án giá 
đất do Sở Tài nguyên và Môi trường 
chủ trì; (2) công đoạn thẩm định giá 
đất do Sở Tài chính chủ trì, theo sơ 
đồ quy trình ở Hình 1. 
Để khắc phục thực trạng trên, quy 
trình xác định giá đất nên giao cho 
Sở Tài chính là đầu mối chủ trì toàn 
bộ công tác thuê đơn vị tư vấn xác 
định giá đất; chuẩn bị nội dung trình 
Hội đồng thẩm định giá đất thành phố 
xem xét quyết định giá đất cụ thể để 
xác định tiền sử dụng đất dự án. 
Ngay cả việc lựa chọn đơn vị tư vấn 
xác định giá đất hiện nay cũng cần 
được điều chỉnh. Hiện nay cơ chế 
đấu thầu chọn đơn vị tư vấn xác định 
giá đất chỉ chọn đơn vị chào thầu với 
giá thấp nhất được trúng thầu (do 
quy định chi phí xác định giá đất, 
thẩm định giá đất do ngân sách chi), 
đề nghị thay thế bằng cơ chế đấu 
thầu rộng rãi nhưng với tiêu chí chọn 
đơn vị tư vấn xác định giá đất có 
năng lực, có phương án xác định giá 
đất tối ưu, chứ không phải chọn đơn 
vị có giá thấp nhất. 
4.3. Quy định ký quỹ đối với các dự 
án có sử dụng đất 
Việc đảm bảo thực hiện dự án đầu tư 
dưới hình thức ký quỹ được quy định 
cụ thể tại Điều 32 Nghị định 
118/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành 
Luật Đầu tư. Theo đó, các dự án có 
sử dụng đất (do trúng đấu thầu, trúng 
đấu giá quyền sử dụng đất, được Nhà 
nước giao đất, cho thuê đất) đều phải 
ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án. 
Số tiền ký quỹ phải được thực hiện 
sau khi dự án đầu tư được quyết định 
chủ trương đầu tư nhưng phải trước 
thời điểm giao đất, cho thuê đất, cho 
phép chuyển mục đích sử dụng đất 
(đối với dự án phải quyết định chủ 
trương đầu tư) và vào thời điểm giao 
đất, thuê đất, cho phép chuyển mục 
đích sử dụng đất (đối với các dự án 
đầu tư không thuộc diện quyết định 
chủ trương đầu tư). Số tiền ký quỹ đối 
với phần vốn đến 300 tỷ đồng, mức ký 
quỹ là 3%; đối với phần vốn trên 300 
tỷ đồng đến 1.000 tỷ đồng, mức ký 
quỹ là 2%; đối với phần vốn trên 1.000 
tỷ đồng, mức ký quỹ là 1%. 
TẠP CHÍ KHOA HỌC XÃ HỘI số 11 (255) 2019 
17 
Khảo sát thực tế việc thực hiện ký quỹ 
cho thấy quy định này khá khó khăn 
cho việc đầu tư. Lý do là các nhà đầu 
tư sẽ đưa nguồn vốn vào Việt Nam 
theo tiến độ dự án, nay ngoài việc nộp 
tiền sử dụng đất với cơ chế và trình tự 
thủ tục không rõ ràng, thời hạn kéo 
dài, việc ký quỹ sẽ làm nguồn tiền bị 
kẹt tại ngân hàng mà không được tính 
lãi. Trong khi đó, nhiều trường hợp 
các nhà đầu tư sử dụng vốn huy động 
tại các tổ chức tín dụng và các quỹ 
đầu tư tài chính. Việc nộp tiền sử 
dụng đất đã là sự khẳng định nhà đầu 
tư sẽ tiến hành đầu tư. Trong trường 
hợp họ không tiến hành đầu tư theo 
tiến độ thì nhà nước sẽ thu hồi quyền 
sử dụng đất theo các quy định hiện 
hành (2 năm kể từ khi được cấp Giấy 
chứng nhận quyền sử dụng đất), thay 
vì quy định ký quỹ như hiện nay. 
4.4. Công tác bồi thường giải phóng 
mặt bằng 
Công tác bồi thường giải phóng mặt 
bằng luôn là vấn đề rất nhạy cảm và 
phát sinh tranh chấp giữa người dân 
với chính quyền do giá đền bù không 
thỏa đáng. Luật Đất đai đã định ra cơ 
chế đấu giá quyền sử dụng đất rất rõ 
ràng. Tuy nhiên trên thực tế không 
thực hiện đúng quy định này nên dẫn 
đến tình trạng đất đai được bồi 
thường không hợp lý và hệ quả là các 
tranh chấp khiếu kiện về đất đai diễn 
ra rất phổ biến, đặc biệt đối với các dự 
án có đầu tư nước ngoài. 
Mặt khác, Nghị định 43/2014/NĐ-CP 
đã có các cơ chế cho phép thực hiện 
việc đấu giá quyền sử dụng đất và bồi 
thường giải phóng mặt bằng có hiệu 
quả và có lợi nhất cho người dân hiện 
nay. Theo đó Nhà nước có thể giao 
cho “Tổ chức phát triển quỹ đất” thực 
hiện giải phóng mặt bằng theo quyết 
định thu hồi đất để thực hiện kế hoạch 
sử dụng đất theo quy hoạch đã được 
duyệt, sau đó tiến hành đấu giá đất, 
hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất 
để lựa chọn nhà đầu tư. Như vậy, 
người có đất có điều kiện được bồi 
thường thỏa đáng, công bằng thì sẽ 
hạn chế tối đa việc khiếu kiện nhất là 
tình trạng khiếu kiện đông người về 
đất đai; các nhà đầu tư, đặc biệt các 
nhà đầu tư nước ngoài có cơ hội tiếp 
cận quỹ đất một cách minh bạch, bình 
đẳng; và tạo được nguồn thu ngân 
sách rất lớn. 
Tuy nhiên, chế định “Đấu thầu dự án 
có sử dụng đất” đối với các dự án xen 
cài quỹ đất công và quỹ đất dân cư 
chưa giải phóng mặt bằng đã được 
quy định trong Luật Đất đai 2003 
nhưng không còn quy định trong Luật 
Đất đai 2013. Vì vậy cần bổ sung chế 
định “Đấu thầu dự án có sử dụng đất” 
đối với các dự án chưa giải phóng mặt 
bằng, khi xem xét, sửa đổi Luật Đất 
đai 2013. Điều này hợp lý đối với công 
tác giải phóng mặt bằng và phù hợp 
với các chế định được quy định tại Luật 
Nhà ở 2014 và Luật Đấu thầu 2014. 
4.5. Bổ sung các quy định đối với 
các loại bất động sản mới hình 
thành trên thị trường 
Hiện nay, trên thị trường bất động sản 
Việt Nam, nhất là ở TPHCM xuất hiện 
và phát triển mạnh một số loại bất 
 NGÔ HOÀNG OANH – KHUNG PHÁP LÝ CHO HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ 
18 
động sản mới như condotel, shophouse, 
hometel, officetel. Đây là các loại hình 
bất động sản chưa được quy định 
trong Luật Nhà ở hay Luật Kinh doanh 
bất động sản. Chính vì vậy Việt Nam 
chưa có các cơ chế quản lý hợp lý đối 
với các loại bất động sản này. Cụ thể 
như sau: 
- Thứ nhất chưa phân biệt giữa nhà ở 
hay office. Quy định tại Khoản 11 Điều 
6 Luật Nhà ở 2014 (có hiệu lực từ 
ngày 1/7/2015), nghiêm cấm “Sử dụng 
căn hộ chung cư vào mục đích không 
phải để ở”. Thực hiện quy định này 
của Luật Nhà ở, Chính phủ đã ban 
hành Nghị định số 99/2015/NĐ-CP 
ngày 20/10/2015 của Chính phủ (có 
hiệu lực từ ngày 10/12/2015) quy định 
chi tiết và hướng dẫn thi hành một số 
điều của Luật Nhà ở. Theo quy định 
tại Khoản 7 Điều 80, trường hợp trong 
giấy tờ đăng ký kinh doanh do cơ 
quan có thẩm quyền cấp có ghi sử 
dụng căn hộ chung cư làm địa điểm 
kinh doanh trước ngày Luật Nhà ở có 
hiệu lực thi hành thì tổ chức, hộ gia 
đình, cá nhân được cấp giấy tờ đăng 
ký kinh doanh này phải chuyển hoạt 
động kinh doanh sang địa điểm khác 
không phải là căn hộ chung cư trong 
thời hạn 6 tháng, kể từ ngày Nghị định 
này có hiệu lực thi hành (1/7/2016); 
cơ quan có thẩm quyền cấp giấy tờ 
đăng ký kinh doanh phải làm thủ tục 
điều chỉnh lại địa điểm kinh doanh ghi 
trong giấy tờ đăng ký kinh doanh đã 
cấp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân 
sang địa điểm khác trong thời hạn quy 
định tại khoản này; “quá thời hạn” quy 
định tại khoản này thì tổ chức, hộ gia 
đình, cá nhân không được kinh doanh 
tại căn hộ chung cư. Để nâng cao 
hiệu lực thi hành của quy định này, 
ngày 27/11/2017, Chính phủ đã ban 
hành Nghị định số 139/2017/NĐ-CP, 
trong đó quy định cụ thể các chế tài 
xử phạt đối với vi phạm quy định về 
quản lý sử dụng nhà chung cư. Như 
vậy rõ ràng việc các căn hộ chung cư 
được sử dụng như officetel, condotel 
trong các chung cư được đăng ký là 
căn hộ, không phải tòa nhà phức hợp, 
là vi phạm các quy định hiện hành về 
quản lý nhà ở. Các căn hộ chỉ được 
đăng ký là office nếu tọa lạc trong các 
khu riêng biệt dành cho office trong 
các tòa nhà phức hợp. Trên thực tế 
nhiều nhà chung cư đăng ký xây dựng 
là nhà ở thương mại nhưng đã dành 
nhiều căn hộ để bán dưới dạng 
officetel hoặc condotel. Rõ ràng đây là 
một lỗ hổng cần được lấp đầy trong 
các quy định về quản lý nhà ở. 
- Thứ hai, việc xây dựng và rao bán 
các căn hộ loại mới này cũng làm Nhà 
nước thất thu nguồn ngân sách lớn. 
Trên thực tế nhiều chủ dự án đã nộp 
tiền sử dụng đất thấp khi đăng ký dự 
án xây chung cư để ở, nhưng khi xây 
dựng các condotel, họ bán giá cao 
tương đương với các căn hộ hoặc các 
office trong các dự án nhà phức hợp 
(bao gồm cả khu văn phòng và khu 
căn hộ, nhà hàng). 
- Thứ ba, khó xác định loại hình bất 
động sản để cấp Giấy chứng nhận sở 
hữu. Hiện nay Bộ Tài nguyên và Môi 
trường đã đưa ra giải pháp, các công 
TẠP CHÍ KHOA HỌC XÃ HỘI số 11 (255) 2019 
19 
trình có condotel và officetel nếu là để 
ở thì xác định là đất ở, thời hạn sử 
dụng đất của chủ dự án theo các quy 
định chung là từ 50 năm đến 70 năm 
tùy theo dự án. Người mua được cấp 
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở 
và quyền sử dụng đất ở và tài sản 
khác gắn liền với đất ổn định, lâu dài. 
Tuy nhiên đây chỉ là giải pháp xử lý 
trước mắt. Việc đưa ra các quy định 
pháp luật về quản lý nhà ở cần có tính 
tiên liệu cao hơn trong tương lai. 
5. KẾT LUẬN 
Đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất 
động sản nói riêng và trong các lĩnh 
vực kinh tế nói chung đang đóng góp 
lớn cho sự phát triển kinh tế - xã hội 
của TPHCM. Xét về quy mô vốn trung 
bình của dự án thì ngành công nghiệp 
chế biến, chế tạo có quy mô lớn nhất 
(3,8 triệu USD/dự án) và đứng thứ hai 
là các dự án thuộc kinh doanh bất 
động sản (3,5 triệu USD/dự án). Các 
dự án ngoài việc đóng góp vào ngân 
sách nhà nước còn góp phần chuyển 
dịch cơ cấu kinh tế - xã hội của Thành 
phố, tạo công ăn việc làm cho hàng 
triệu người lao động của Thành phố. 
Tuy nhiên, lĩnh vực đầu tư nước ngoài 
vào bất động sản tại TPHCM cũng đặt 
ra nhiều vấn đề kinh tế xã hội và khung 
pháp luật như đã phân tích ở trên. Việc 
tháo gỡ các vướng mắc về mặt luật 
pháp cần phải được thực hiện kịp thời 
để lĩnh vực đầu tư này phát triển và 
mang lại những đóng góp lớn hơn cho 
nền kinh tế của Thành phố nói riêng, 
Việt Nam nói chung.  
CHÚ THÍCH 
(1) 
Năm 2010 cùng với việc Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét Đồ án quy hoạch chung 
thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn 2050 là việc thị trường bất động sản Hà Nội chứng 
kiến một cơn sốt đất chưa từng thấy trong 10 năm trở lại, hàng loạt các dự án bất động sản 
và các tòa nhà cao tầng đã mọc lên cùng với quy hoạch hàng loạt các tuyến đường đô thị tại 
Hà Nội. Bên cạnh đó, các khu nhà nghỉ, resort đắt tiền cũng bắt đầu được đầu tư và đưa 
vào sử dụng tại các thành phố khác như Đà Nẵng, Nha Trang. 
(2) 
Theo quy định tại Điều 27 Luật Đầu tư 2014 và hướng dẫn cụ thể tại Nghị định số 
15/2015/NĐ-CP ngày 14/2/2015 của Chính phủ, có 7 loại hợp đồng theo hình thức đối tác 
công tư, bao gồm: Hợp đồng Xây dựng - Kinh doanh - Chuyển giao (BOT), Hợp đồng Xây 
dựng - Chuyển giao - Kinh doanh (BTO), Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (BT), Hợp 
đồng Xây dựng - Sở hữu - Kinh doanh (BOO), Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao - Thuê 
dịch vụ (BTL), Hợp đồng Xây dựng - Thuê dịch vụ - Chuyển giao (BTL) và Hợp đồng Kinh 
doanh - Quản lý (O&M). 
TÀI LIỆU TRÍCH DẪN 
1. Anh Tuấn - Tiến Lực - Xuân Anh. 2018. “30 năm thu hút FDI - Bài 1: TPHCM với vị 
thế dẫn đầu”, https://baotintuc.vn/hoi-nhap/30-nam-thu-hut-fdi-bai-1-tp-ho-chi-minh-voi-
vi-the-dan-dau-20180908094321868.htm, truy cập ngày 8/9/2018. 
2. Ban chấp hành Trung ương Đảng. 2002. Nghị quyết số 20-NQ/TW của Bộ Chính trị 
ngày 18/11/2002 về “Phương hướng, nhiệm vụ phát triển TPHCM Minh đến năm 2010”. 
 NGÔ HOÀNG OANH – KHUNG PHÁP LÝ CHO HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ 
20 
3. Bộ Tài chính - Bộ Tài nguyên và Môi trường. 2016. Thông tư Liên tịch số 87/2016/ 
TTLT/BTC-BTNMT và Thông tư Liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 
22/6/2016. Hà Nội. 
4. Bộ Xây dựng. 2016. Văn bản số 805/BXD-QLN ngày 05/5/2016 của Bộ Xây dựng 
phúc đáp các văn bản số 1422/UBND-ĐTMT ngày 01/4/2016 và số 2678/UBND-ĐTMT 
ngày 06/04/2016 của Ủy ban Nhân dân TPHCM. 
5. Chính phủ nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam. 2014. Nghị định 43/2014/NĐ-
CP. Hà Nội. 
6. Chính phủ nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam. 2015. Nghị định 76/2015/NĐ-
CP ngày 10/9/2015 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động 
sản. Hà Nội. 
7. Chính phủ nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam. 2015. Nghị định 
118/2015/NĐ-CP ban hành ngày 12/11/2015 hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư. Hà Nội. 
8. Chính phủ nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam. 2015. Nghị định số 
99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 (có hiệu lực từ ngày 10/12/2015) quy định chi tiết và 
hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở. Hà Nội. 
9. Chính phủ nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam. 2017. Nghị định 01/2017/NĐ-
CP ngày 06/01/2017. Hà Nội. 
10. Chính phủ nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam. 2017. Nghị định số 
139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây 
dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh 
doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật. Hà Nội. 
11. Cục Thống kê TPHCM và Tổng cục Thống kê Việt Nam, dữ liệu 2014 - 2018 
https://www.gso.gov.vn/ và  truy cập tháng 9/2019. 
12. Hiệp hội Bất động sản TPHCM. 2019. Công văn số 22/CV-HoREA “V/v Đề xuất sửa 
đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013”,  truy cập 
ngày 12/3/2019. 
13. Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam. 2013. Luật Đất đai năm 2013. 
Hà Nội. 
14. Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam. 2014. Luật Kinh doanh bất 
động sản năm 2014. Hà Nội. 
15. Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam. 2014. Luật Nhà ở năm 2014. 
Hà Nội. 
16. Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam. 2015. Luật Đầu tư năm 2015. 
Hà Nội. 
17. Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam. 2015. Luật Doanh nghiệp. Hà Nội. 
18. Sacombank. 2018. “Báo cáo thường niên”,  
truy cập ngày 12/3/2019. 
19. Sở Kế hoạch và Đầu tư TPHCM. “Tình hình thu hút đầu tư nước ngoài 9 tháng năm 
2019”, https://dautunuocngoai.gov.vn/tinbai/6231/Tinh-hinh-thu-hut-dau-tu-nuoc-ngoai-
9-thang-nam-2019, truy cập ngày 14/10/2019. 
20. Ủy ban Nhân dân TPHCM. 2013. Báo cáo số 196/BC-UBND ngày 8/11/2013. TPHCM.