Chuyển đổi số trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam: Một số kết quả nghiên cứu ban đầu từ trải nghiệm của khách hàng về chất lượng website bất động sản

m định các giả thuyết, 
mô hình có giá trị χ̣ 2 =1090,403 với bậc tự do là 234, với p=0,000 hơn nữa SRMR là 0,08 nên đã 
đạt nếu so với yêu câu vê tương thích dư liệu thị trường và hầu hết các giả thuyết đều được khẳng 
định (có ý nghĩa thống kê). Cụ thể kết quả tóm tắt mô hình được trình bày ở Bảng 5.
620
 KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2020 VÀ TRIỂN VỌNG NĂM 2021 
 Ứng phó và vượt qua đại dịch COVID-19, hướng tới phục hồi và phát triển
 Hình 3. Kết quả mô hình cấu trúc tuyến tính (SEM) đã chuẩn hóa
 Nguồn: Kết quả từ xử lý số liệu khảo sát
 Trọng số ước lượng chuẩn hóa trong mô hình cho thấy mức độ tác động của các biến độc lập 
đến biến phụ thuộc. Hệ số ước lượng của biến chất lượng thông tin, chất lượng dịch vụ, nhận thức 
về tính hữu ích và thái độ đều có tác động thuận chiều lên biến ý định hành vi trong đó thái độ là 
có tác động mạnh nhất với giá trị 1,156. Ngược lại với giả thuyết đặt ra, sau khi kiểm định cho 
thấy chất lượng hệ thống website có tác động ngược chiều lên ý định hành vi với giá trị -0,759.
 Trong các nhân tố có ảnh hưởng đến thái độ gồm: chất lượng thông tin, chất lượng dịch vụ, 
chất lượng hệ thống, nhận thức về tính dễ sử dụng và nhận thức về tính hữu ích thì chất lượng 
hệ thống website là nhân tố tác động mạnh nhất đến thái độ của người tìm kiếm thông tin qua 
website bất động sản với giá trị 1,417. Duy nhất chỉ có biến nhận thức về tính dễ sử dụng thuộc 
mô hình chấp nhận công nghệ trái ngược với giả thuyết đặt ra có mối quan hệ ngược chiều với 
thái độ với giá trị -1,771. 
 Bảng 4. Tóm tắt kết quả kiểm định các giả thuyết
 Giả Hệ số hồi quy 
 Nội dung giả thuyết Kết quả
 thuyết chuẩn hóa
 Chất lượng hệ thống website có mối quan hệ thuận 
 H1 chiều tới thái độ của người dùng trong việc sử dụng Được ủng hộ 1.417***
 website bất động sản. 
 Chất lượng thông tin website có mối quan hệ thuận 
 H2 chiều tới thái độ của người dùng trong việc sử dụng Được ủng hộ 0.321**
 website bất động sản.
 621
KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC GIA
 Giả Hệ số hồi quy 
 Nội dung giả thuyết Kết quả
 thuyết chuẩn hóa
 Chất lượng dịch vụ website có mối quan hệ thuận 
 H3 chiều tới thái độ của người dùng trong việc sử dụng Được ủng hộ 0.473**
 website bất động sản.
 Chất lượng hệ thống website có mối quan hệ thuận 
 Không được ủng 
 H chiều tới ý định hành vi của người dùng trong việc -0,759***
 4 hộ
 sử dụng website bất động sản.
 Chất lượng thông tin website có mối quan hệ thuận Được ủng hộ
 H5 chiều tới ý định hành vi của người dùng trong việc 0.232**
 sử dụng website bất động sản.
 Chất lượng dịch vụ website có mối quan hệ thuận Được ủng hộ
 H6 chiều tới ý định hành vi của người dùng trong việc 0.234**
 sử dụng website bất động sản.
 Nhận thức về sự hữu ích có mối quan hệ thuận Được ủng hộ
 H7 chiều tới thái độ của người dùng trong việc sử dụng 0.097**
 website bất động sản.
 Nhận thức về sự hữu ích có mối quan hệ thuận Được ủng hộ
 H8 chiều tới ý định hành vi của người dùng trong việc 0.736***
 sử dụng website bất động sản.
 Nhận thức về tính dễ sử dụng có mối quan hệ thuận 
 Không được ủng 
 H chiều tới thái độ của người dùng với website bất -1.771***
 9 hộ
 động sản.
 Thái độ có mối quan hệ thuận chiều tới ý định hành Được ủng hộ
 H 1.156***
 10 vi sử dụng website bất động sản của người dùng.
 Chú thích:* p < .05,** p < .01,*** p < .001; beta chuẩn hóa.
 Nguồn: Kết quả từ xử lý số liệu khảo sát
 5. KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ
 Từ những kết quả nghiên cứu, để có thể cải thiện và nâng cao chất lượng của các website bất 
động sản, các cơ quan quản lý nhà nước cũng như các nhà quản trị doanh nghiệp bất động sản 
cần phải quan tâm đến một số vấn đề sau.
 5.1. Đối với các doanh nghiệp
 Một là, cải thiện chất lượng về thông tin, chất lượng hệ thống và chất lượng dịch vụ trên các 
website bất động sản hiện có.
 Về chất lượng thông tin: Các doanh nghiệp cần thiết phải chuẩn hóa các dữ liệu trên website, 
tạo khuôn khổ dữ liệu thông tin nhất quán để khai báo đồng bộ, tạo thuận lợi cho việc quản lý 
thông tin và đảm bảo người dùng cập nhật thông tin mới nhất, chi tiết, chính xác về nhà ở và thị 
trường. Chất lượng thông tin cũng là cơ sở để quản lý tài sản, quản lý đầu tư, quản lý lịch sử giao 
dịch bất động sản và các ứng dụng khác. 
622
 KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2020 VÀ TRIỂN VỌNG NĂM 2021 
 Ứng phó và vượt qua đại dịch COVID-19, hướng tới phục hồi và phát triển
 Về chất lượng hệ thống: thiết kế và định hướng chủ đề website là rất quan trọng. Các công cụ 
và bộ lọc tìm kiếm cũng phải được tối ưu hóa. Vấn đề đảm bảo sự tương thích của website trên 
các thiết bị di động, đồng thời đặt yếu tố tốc độ và hiệu suất của website lên hàng đầu sẽ tạo được 
thiện cảm từ phía người dùng.
 Về chất lượng dịch vụ: nâng cao khả năng tương tác và dịch vụ người dùng; thường xuyên 
phân tích dữ liệu website để hỗ trợ cải tiến dịch vụ và tăng trải nghiệm cá nhân khi truy cập 
tìm kiếm.
 Hai là, khai thác các gói hỗ trợ doanh nghiệp chuyển đổi số từ Chính phủ và tích hợp các 
giải pháp công nghệ mới trên website (phụ thuộc vào thực tế tại từng doanh nghiệp). Sự đồng bộ 
về hệ thống và dữ liệu là cần thiết khi tích hợp thêm các giải pháp công nghệ mới như AI, VR, 
AR,... Hệ thống cần phải được nâng cấp thường xuyên, có thể theo từng giai đoạn để giảm thiểu 
chi phí. Điều này sẽ tạo ra tính cạnh tranh vượt trội về sản phẩm, dịch vụ và mô hình kinh doanh 
mới cho doanh nghiệp. 
 Ba là, đào tạo và xây dựng đội ngũ nhân sự có trình độ công nghệ cao, có tư duy đổi mới, 
có khả năng phát triển hệ thống website và kích hoạt các chiến lược về công nghệ đột phá. Đây 
là một vấn đề mang tính cốt lõi mà các doanh nghiệp cần lưu tâm. Trong quá trình cải thiện chất 
lượng website, sự hợp tác của các chuyên gia từ nhiều lĩnh vực khác nhau - các chuyên gia phân 
tích dữ liệu, chuyên gia công nghệ thông tin và chuyên gia kinh doanh - từ bên trong và bên ngoài 
doanh nghiệp là rất quan trọng. Các nhà quản lý cần đảm bảo rằng, mỗi bên đều nhận thức đầy 
đủ về quan điểm của những người khác (Ví dụ: các chuyên gia công nghệ thông tin nên tiếp xúc 
với các quy trình kinh doanh và nhận biết được các điểm khó khăn hệ thống gặp phải). 
 Bốn là, các doanh nghiệp phải có tầm nhìn chiến lược dài hạn nhằm đảm bảo công nghệ và 
các cải thiện trên website là phù hợp và hiệu quả. Các công ty sẽ không thể tối đa hóa các lợi ích 
nhận được nếu không có một chiến lược rõ ràng cho phép mỗi chức năng trên toàn bộ website 
được tích hợp đầy đủ và sử dụng một cách hiệu quả. Trong tương lai, các quyết định đầu tư liên 
quan đến công nghệ cần thiết phát xem xét.
 5.2. Đối với cơ quan quản lý nhà nước
 Việc hoàn thiện hệ thống pháp luật, rà soát bổ sung các quy định liên quan đến hoạt động 
kinh doanh trên các website bất động sản, các sàn thương mại điện tử cần được ưu tiên hàng đầu 
để đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất chặt chẽ trong hoạt động của thị trường. Cùng với đó, các 
chính sách về chuyển đổi số, thúc đẩy doanh nghiệp đổi mới sáng tạo phải nhanh chóng triển 
khai, đặt trọng tâm là các doanh nghiệp tiềm năng để tận dụng tối đa các cơ hội và lợi thế từ hội 
nhập quốc tế và xu hướng Cách mạng công nghiệp 4.0.
 Những kết quả đưa ra cơ bản đã giải quyết được mục tiêu của nghiên cứu. Tuy nhiên, nghiên 
cứu vẫn còn tồn tại một số hạn chế. 
 Thứ nhất, do những giới hạn về mặt địa lý và thời gian, nghiên cứu chỉ được tiến hành trên 
địa bàn Thành phố Hà Nội với bối cảnh nghiên cứu là thị trường bất động sản nhà ở. 
 Thứ hai, nhóm khách thể của nghiên cứu chỉ tập trung vào nhưng người đã từng sử dụng 
website bất động sản để tìm kiếm thông tin về thị trường nhà ở, không hướng tới những người 
 623
KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC GIA
chưa có trải nghiệm với website bất động sản. Trong tương lai, một nghiên cứu bổ sung về nhóm 
người chưa từng có trải nghiệm đối với website sẽ toàn diện hơn và mang ý nghĩa dự báo cũng 
như đề xuất các giải pháp marketing hiệu quả.
 Thứ ba, nghiên cứu chỉ xem xét về ý định hành vi trong tìm kiếm thông tin thị trường bất 
động sản nhà ở chứ không đề cập đến các hành động sau quá trình tìm kiếm thông tin, ví dụ 
như: trao đổi với các bên môi giới hay việc đến tham quan các khu nhà mẫu. Do đó, cần có thêm 
những nghiên cứu trong tương lai để chứng minh rằng, việc tìm kiếm thông tin trên các website 
bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ tới hành vi thực tế của người dùng trong thị trường nhà ở.
624
 KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2020 VÀ TRIỂN VỌNG NĂM 2021 
 Ứng phó và vượt qua đại dịch COVID-19, hướng tới phục hồi và phát triển
 PHỤ LỤC - KẾT QUẢ PHÂN TÍCH THANG ĐO
 Trung bình Cronbach’s 
 Phương sai thước đo Hệ số tương quan 
 Biến quan sát thước đo nếu Alpha 
 nếu loại biến biến tổng
 loại biến nếu loại biến
Cronbach’s Alpha IQ = .877
 IQ1 10.90 3.860 .864 .790
 IQ2 10.84 4.530 .634 .881
 IQ3 10.90 4.195 .722 .849
 IQ4 10.92 4.308 .731 .845
Cronbach’s Alpha SQ = .835
 SQ1 10.50 3.809 .714 .770
 SQ2 10.56 3.675 .671 .788
 SQ3 10.49 3.639 .729 .762
 SQ4 10.58 4.086 .553 .839
Cronbach’s Alpha SeQ = .872
 SeQ1 7.07 2.228 .820 .759
 SeQ2 7.09 2.451 .706 .864
 SeQ3 7.07 2.425 .741 .832
Cronbach’s Alpha PU = .863
 PU1 11.16 3.862 .810 .785
 PU2 11.07 3.797 .779 .796
 PU3 11.23 4.303 .635 .856
 PU4 11.07 4.307 .629 .858
Cronbach’s Alpha PEOU = .804
 PEOU1 7.58 1.524 .737 .637
 PEOU2 7.71 1.720 .632 .752
 PEOU3 7.66 1.850 .590 .793
Cronbach’s Alpha ATT = .853
 ATT1 7.35 2.019 .771 .748
 ATT2 7.50 2.290 .672 .842
 ATT3 7.37 2.125 .731 .787
Cronbach’s Alpha BI = .837
 BI1 7.29 2.381 .723 .749
 BI2 7.31 2.420 .710 .762
 BI3 7.36 2.491 .663 .808
 625
KỶ YẾU HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC GIA
 TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Ahn, T., Ryu, S., & Han, I. (2007), The impact of Web quality and playfulness on user 
 acceptance of online retailing. Information and Management, 44(3), 263 - 275. https://doi.
 org/10.1016/j.im.2006.12.008
2. Bayne, K. M. (2006), Homebuyer Information Search: An Extension of the Technology 
 Acceptance Model for Real Estate Websites. June, 216.
3. Bộ Xây dựng (2020), Ứng dụng công nghệ 4.0, bất động sản nở rộ trong mùa dịch, truy cập 
 tại địa chỉ: https://moc.gov.vn/vn/tin-tuc/1288/63791/ung-dung-cong-nghe-4-0-bat-dong-
 san-%E2%80%98no-ro%E2%80%99-trong-mua-dich.aspx
4. Bruner, G. C., & Kumar, A. (2005), Explaining consumer acceptance of handheld Internet 
 devices. Journal of Business Research, 58(5), 553 - 558. https://doi.org/10.1016/j.
 jbusres.2003.08.002
5. Cao, M., Zhang, Q., & Seydel, J. (2005), B2C e-commerce web site quality: An empirical 
 examination. Industrial Management and Data Systems, 105(5), 645 - 661. https://doi.
 org/10.1108/02635570510600000
6. Chang, K. C., Chen, M. C., Hsu, C. L., & Kuo, N. Te. (2012), Integrating loss aversion into a 
 technology acceptance model to assess the relationship between website quality and website 
 user’s behavioural intentions. Total Quality Management and Business Excellence, 23(7 - 8), 
 913 - 930. https://doi.org/10.1080/14783363.2011.637793
7. D’Urso, V. T. (2002), Home Buyer Search Duration and the Internet. SSRN Electronic 
 Journal, December. https://doi.org/10.2139/ssrn.360460
8. Delcoure, N., & Miller, N. G. (2002), International Residential Real Estate Brokerage Fees and 
 Implications for the US Brokerage Industry. International Real Estate Review, 5(1), 12 - 39.
9. DeLone, W. H., & McLean, E. R. (2003), The DeLone and McLean model of information 
 systems success: A ten-year update. Journal of Management Information Systems, 19(4), 
 9–30. https://doi.org/10.1080/07421222.2003.11045748
10. Dishaw, M. T., & Strong, D. M. (1999), 3495Тау3500.Pdf. 36, 9 - 21.
11. Dumpe, M. (2016), Online Marketing Issues of Real Estate Companies: A Case of Latvia. 
 Baltic Journal of Real Estate Economics and Construction Management, 3(1), 130 - 139. 
 https://doi.org/10.1515/bjreecm-2015-0013
12. Fred D. Davis (1989), Perceived Usefulness, Perceived Ease of Use, and User Acceptance of 
 Information Technology. https://doi.org/10.5962/bhl.title.33621
13. Google (2020), Vietnam’s search for tomorrow: Insights for brands, Vietnam
14. Hair.J, Black.W, Babin.B, Anderson.R (2010), Multivariate Data Analysis, 7th, Prentice-Hall.
15. Hsu, C. L., Chang, K. C., & Chen, M. C. (2012),The impact of website quality on customer 
 satisfaction and purchase intention: Perceived playfulness and perceived flow as mediators. 
 Information Systems and E-Business Management, 10(4), 549 - 570. https://doi.org/10.1007/
 s10257-011-0181-5
626
 KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2020 VÀ TRIỂN VỌNG NĂM 2021 
 Ứng phó và vượt qua đại dịch COVID-19, hướng tới phục hồi và phát triển
16. Igbaria, M., Iivari, J., & Maragahh, H. (1995). Why do individuals use computer technology? 
 A Finnish case study. Information and Management, 29(5), 227 - 238.
17. Luarn, P., & Lin, H. H. (2005), Toward an understanding of the behavioral intention to use 
 mobile banking. Computers in Human Behavior, 21(6), 873 - 891. 
18. Mohd-Any, A. A., Winklhofer, H., & Ennew, C. (2015), Measuring Users’ Value Experience 
 on a Travel Website (e-Value): What Value Is Cocreated by the User? Journal of Travel 
 Research, 54(4), 496 - 510. 
19. Moon, J. W., & Kim, Y. G. (2001), Extending the TAM for a World-Wide-Web context. 
 Information and Management, 38(4), 217 - 230. 
20. Parasuraman, A., Zeithaml, V. A., & Malhotra, A. (2005), E-S-QUAL a multiple-item scale 
 for assessing electronic service quality. Journal of Service Research, 7(3), 213 - 233. 
21. Patton, D.A. (1999), House hunt: the Web can make your search for a new home a lot more 
 efficient,The Wall Street Journal.
22. Rocha, Á. (2012), Framework for a global quality evaluation of a website. Online Information 
 Review, 36(3), 374 - 382.
23. Shang, R. A., Chen, Y. C., & Shen, L. (2005) Extrinsic versus intrinsic motivations for 
 consumers to shop on-line. Information and Management, 42(3), 401 - 413. 
24. Teo, T. S. H., & Pok, S. H. (2003), Adoption of WAP-enabled mobile phones among Internet 
 users. Omega, 31(6), 483 - 498. 
25. Teo, T. S. H., Lim, V. K. G., & Lai, R. Y. C. (1999), Intrinsic and extrinsic motivation in 
 Internet usage. Omega, 27(1), 25 - 37. 
26. Voices, V. & Xu, L. (2019), Modernizing Real Estate: The Property Tech Opportunity, retrieved 
 on February 22 2019, from <https://www.forbes.com/sites/valleyvoices/2019/02/22/the-
 proptech-opportunity/?sh=2b2a1f475826> 
27. Xu, J. D., Benbasat, I., & Cenfetelli, R. T. (2013), Integrating service quality with system and 
 information quality: an empirical test in the e-service context. 37(3), 777 - 794.
28. Yang, H. D., & Yoo, Y. (2004), It’s all about attitude: Revisiting the technology acceptance 
 model. Decision Support Systems, 38(1), 19 - 31. 
29. Yuan, X., Lee, J. H., Kim, S. J., & Kim, Y. H. (2013), Toward a user-oriented recommendation 
 system for real estate websites. Information Systems, 38(2), 231 - 243. 
 627