Bài thuyết trình Dự án đầu tư Khu đô thị mới Thới An - Quận 12

ệ thống bơm chữa cháy.
Hệ thống chữa cháy
Hệ thống chữa cháy lắp đặt cho công trình phải đáp ứng được các yêu cầu cơ bản phù hợp với các tiêu chuẩn, quy định của nhà nước trong lĩnh vực phòng cháy chữa cháy (PCCC) đồng thời mang tính khả thi cao, phù hợp với yêu cầu đặt ra của dự án.
Phù hợp với yêu cầu, tiêu chuẩn của Nhà nước ban hành về lĩnh vực PCCC;
Hoạt động có hiệu quả khi xảy ra cháy nổ;
Các thiết bị trong hệ thống phải có độ bền vững cao, phù hợp với điều kiện khí hậu, thị trường Việt Nam;
Dễ bảo quản, thao tác, sử dụng, bảo dưỡng và thay thế khi cần thiết.
Đánh giá tác động môi trường
Việc thực hiện đầu tư xây dựng dự án sẽ gây ảnh hưởng nhất định đến môi trường xung quanh, tác động trực tiếp đến môi trường sống của người dân tại các khu vực phụ cận. 
Ảnh hưởng đến môi trường vật lý
Ảnh hưởng đến chất lượng không khí
Chất lượng không khí của khu vực sẽ ít nhiều chịu sự biến đổi do hoạt động triển khai dự án. Khí thải sinh ra từ động cơ máy móc chủ yếu là Nox, CO, CO2, SO2  Lượng khí thải phát sinh bởi hoạt động riêng rẽ các loại máy móc đạt tiêu chuẩn kĩ thuật là không đáng kể, trong điều kiện môi trường làm việc thông thoáng ngoài trời thì mức độ ảnh hưởng trực tiếp đến con người là không đáng kể. Tuy nhiên, hàm lượng cao sẽ là tác nhân gây ô nhiễu cho môi trường và con người như: Khí SO2 hòa tan được trong nước nên dễ phản ứng được với cơ quan hô hấp người và động vật.
Ảnh hưởng đến chất lượng nước mặt
Hoạt động xây dựng công trình có nhiều khả năng gây ảnh hưởng đến chất lượng nước mặt. Do phải tiếp nhận lượng nước thải ra từ các quá trình thi công có chứa chất nhiễm bẩn cao gồm các hóa chất như vết dầu mỡ rơi vãi từ động cơ máy móc trong quá trình thi công vận hành, nước thải sinh hoạt của công nhân trong các lán trại  cũng gây ra hiện tượng ô nhiễm nguồn nước mặt
Ảnh hưởng đến giao thông
Hoạt động của các phương tiện vận tải phục vụ công tác thi công xây dựng lắp đặt sẽ làm gia tăng mật độ lưu thông trên các tuyến đường vào khu vực, mang theo bụi bẩn, đất cát từ công trường vào gây ảnh hưởng xấu đến chất lượng đường xá, làm xuống cấp nhanh các tuyến đường này
Ảnh hưởng đến sức khỏe cộng đồng
Không khí bị ô nhiễm sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến sức khỏe lực lượng nhân công làm việc tại công trường và cho cả cộng đồng dân cư. Gây ra các bệnh về cơ quan hô hấp, dị ứng, viêm mắt 
Tiếng ồn phát sinh chủ yếu trong quá trình thi công xây dựng và tháo dỡ khi công trinh ngưng hoạt động. Ô nhiễm tiếng ồn tác động trực tiếp lên lực lượng lao động tại dự án và cư dân sinh sống gần khu vực dự án. Tiếng ồn sẽ gây căng thẳng, ức chế, giảm năng suất lao động, gây xáo trộn cuộc sống thường ngày của người dân. Mặt khác, khi độ ồn vượt quá giới hạn cho phép và kéo dài sẽ ảnh hưởng đến cơ quan thính giác.
Biện pháp giảm thiểu ô nhiễm
Giảm thiểu lượng chất thải
Trong quá trình thực hiện dự án, chất thải phát sinh là điều không tránh khỏi. Tuy nhiên, bằng các biện pháp kỹ thuật công nghệ phù hợp kết hợp với biện pháp quản lý chặt chẽ ở từng bộ phận có thể giảm thiểu được số lượng lớn chất thải phát sinh. Các biện pháp bao gồm:
+ Dự toán chính xác khối lượng nguyên vật liệu phục vụ cho thi công, giảm thiểu lượng dư thừa tồn đọng sau khi xây dựng công trình
+ Dự toán chính xác khối lượng nguyên vật liệu phù hợp nằm cuối hương gió và trên nền đất cao để tránh tình trạng hư hỏng và thất thoát khi chưa sử dụng đến.
+ Phun nước làm ẩm các khu vực gây bụi như đường đi, đào đất, san ủi mặt bằng .
+ Che chắn các bãi tập kết vật liệu khỏi gió, mưa, nước chảy tràn, bố trí ở cuối hướng gió và có biện pháp cách ly tránh hiện tượng gió cuốn để không gây ảnh hưởng đến môi trường toàn khu vực
Thu gom và xử lý chất thải
Việc thu gom và xử lý chất thải trước khi thải ra ngoài môi trường là điều bắt buộc đối với khu vực xây dựng công trình. Trong dự án này việc thu gom và xử lý chất thải phải được thực hiện từ khi xây dựng đến khi đi bàn giao nhà và quá trình tháo dỡ ngưng hoạt đọng để tránh gây ảnh hưởng đến môi trường xung quanh
+ Đối với chất thải rắn:
Đây là loại chất thải phát sinh nhiều nhất bao gồm đất, đá, giấy,  là loại chất thải khí phân hủy đòi hỏi phải được thu gom, phân loại để có phương án xử lý thích hợp. Những nguyên vật liệu dự thừa có thể thái sử dụng được thì phải phân loại và để dúng nơi quy định thuận tiện cho việc tái chế. Những loại rác thải khó phân hủy hoặc độc hại phải được thu gom và đặt cách xa công trường th công sao cho tác động đến môi trường và con người là nhỏ nhất để vận chuyển đến nơi xử lý theo quy định.
Các phương tiện vận chuyển đất đá san lấp bắt buộc dùng tấm phủ che chắn, giảm đến mức tối đa rơi vãi trên đường gây ảnh hưởng cho người lưu thông và đảm bảo cảnh quan môi trường sạch đẹp.
+ Đối với chất thải khí:
Sinh ra trực tiếp trong quá trình thi công từ các máy móc thi công cơ giới, phương tiện vận chuyển cần phải có những biện pháp để làm giảm lượng chất thải khí ra ngoài môi trường, các biện pháp có thể dùng là:
Với các phương tiện vận chuyển máy móc thi công và các dộng cơ khác cần thiết nên sử dụng nhiên liệu có khả năng cháy hoàn toàn, khí thải có hàm lượng chất gây ô nhiễm thấp. Sử dụng máy móc động cơ mới đạt tiêu chuẩn kiểm định và chứng nhận không gây hại tới môi trường.
Thường xuyên kiểm tra các hạng mục công trình nhằm ngăn ngừa và khắc phục kịp thời các sự cố xảy ra
+ Đối với chất thải lỏng:
Chất thải lỏng sẽ được thu gom vào hệ thống thoát nước hiện hữu được bố trí tại dự án. Nước thải có chứa chất ô nhiễm sẽ được thu gom và đưa về khu xử lý nước thải, nước không ô nhiễm sẽ theo hệ thống thoát nước bề mặt và thải trực tiếp ra ngoài
+ Tiếng ồn:
Cung cấp đầy đủ các phương tiện bảo hộ lao động cho công nhân như mũ, khẩu trang, áo quần, giày tại những công đoạn cần thiết
Hạn chế ảnh hưởng tiếng ồn tại khu vực xây dựng. Các máy khoan, đào, đóng cọc bê tông gây tiếng ồn lớn sẽ không hoạt động từ 18h-6h
+ Bụi và khói
Tận dụng tối đa các phương tiện thi công cơ giới, tránh cho công nhân lao động gắng sức, phải hít thở nhiều làm lượng bụi xâm nhập vào phổi
Sử dụng nguyên vạy liệu ít gây hại, thiết bị chuyên chở nguyên vật liệu phải được che chắn cẩn thận tránh rơi vãi
Sử dụng thiết bị bảo hộ cho công nhân khi làm việc trong tình trạng khói bụi ô nhiễm như mặt nạ phòng độc, kính bảo vệ mắt
Tăng cường trồng cây xanh ở khu vực đất trống quanh dự án
Biện pháp khác
Chủ đầu tư đề nghị đơn vị chủ thầu và công nhân xây dựng thực hiện các yêu cầu sau:
Công nhân sẽ ở tập trung bên ngoài khu vực thi công
Đảm bảo điều kiện vệ sinh cá nhân
Tổ chức ăn uống tại khu vực thi công phải hợp vệ sinh, có nhà ăn 
Hệ thống nhà tắm, nhà vệ sinh được xây dựng đủ cho số lượng công nhân cần tập trung trong khu vực
Có bộ phận chuyên trách để hướng dẫn các công tác vệ sinh phòng dịch, vệ sinh môi trường, an toàn lao động và kỷ luật lao động cho công nhân.
Giải pháp thi công xây dựng
Với diện tích dự án rộng, hơn nữa các hạng mục và tổ hợp hạng mục có những khoảng cách tương đối lớn, mặt bằng thi công rộng nên dự án được đề xuất áp dụng phương pháp thi công đồng thời.
Việc triển khai sử dụng cùng lúc các hạng mục xây dựng, lắp đặt sẽ đảm bảo sút ngắn thời gian thi công, giảm chi phí quản lý, giám sát công trường, các chi phí khác, sớm đưa công trình vào sử dụng sẽ mang lại hiệu quả kinh tế cao. Giải pháp thi công chung bao gồm:
Thi công lắp ráp: Sử dụng cho các hạng mục vì khèo thép trên không
Thi công toàn khối: Cho các hạng mục móng, bể chứa nước, móng cọc, công trình ngầm
Thi công thủ công: Cho các hạng mục cổng, tường rào, sân bãi, đường
Đất đá dư thừa từ quá trình san lấp mặt bằng được thu gom tại chỗ trên công trường, dùng làm vật liệu san lấp, đắp cho khu trũng, khu cần tôn tạo cảnh quan gò đồi trong khu vực dựán;
Không đốt các nguyên vật liệu tại khu vực dự án;
Không tích lũy các nguyên vật liệu thải dễ cháy, chúng phải được vận chuyển thường xuyên khỏi công trường;
Giảm thiểu việc sửa xe, máy móc công trinh tại khu vực dự án. Khu vực bảo dưỡng phải được bố trí tạm trước và có hệ thống thu gom dầu mỡ thải từ quá trình bảo dưỡng, duy tu thiết bị thi công cơ giới;
Chi tiết sơ đồ tổ chức thi công sẽ được các nhà thầu thi công xây dựng đưa ra trong giai đoạn đấu thầu thi công xây lắp riêng lẻ hoặc do tổng thầu lập.
PHẦN III
TỔNG MỨC ĐẦU TƯ – KẾ HOẠCH KINH DOANH
TỔNG MỨC ĐẦU TƯ
Căn cứ xác định tổng mức đầu tư:
Nghị định số: 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015 của Chính phủ về Quản lý đầu tư xây dựng; 
Nghị định số 68/2019/NĐ-CP ngày 14/08/2019 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;
Căn cứ Thông tư số 09/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019 và Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 15/02/2009 của Bộ Xây dựng công bố định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình.
Căn cứ bản vẽ thiết kế cơ sở
Quyết định số 1291/QĐ-BXD ngày 12/10/2018 của Bộ Xây dựng Công bố suất đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2017.
Xác định tổng mức đầu tư
Dựa trên quy hoạch đã được phê duyệt, tổng mức đầu tư của dự án như sau:
Đơn vị: Triệu đồng
STT
HẠNG MỤC CHI PHÍ
CHI PHÍ TRƯỚC VAT
VAT
CHI PHÍ SAU VAT
I
CHI PHÍ XÂY DỰNG
3,294,073
329,407
3,623,480
Chi phí xây dựng chung cư
1,994,872
199,487
2,194,359
Chi phí xây dựng thấp tầng
364,558
36,456
401,014
Chi phí xây dựng hạ tầng
160,277
16,028
176,305
Chi phí xây dựng hầm
774,366
77,437
851,802
II
CHI PHÍ THIẾT BỊ
1,422,573
142,257
1,564,831
Chi phí lắp thiết bị cho nhà chung cư
676,180
67,618
743,798
Chi phí lắp đặt thiết bị cho nhà thấp tầng
674,432
67,443
741,875
Chi phí lắp thiết bị cho hạ tầng
71,961
7,196
79,157
III
CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN
32,492
3,249
35,741
IV
CHI PHÍ TƯ VẤN
49,820
4,982
54,802
V
CHI PHÍ KHÁC
49,417
3,733
53,150
VI
CHI PHÍ MUA DỰ ÁN
1,220,003
122,000
1,342,004
VII
CHI PHÍ DỰ PHÒNG
533,200
533,200
CỘNG
6,601,600
7,207,229
KẾ HOẠCH KINH DOANH
Thị trường cạnh tranh
Quận 12 năm phía Tây Bắc thành phố Hồ Chí Minh, trải dọc theo Quốc lộ 1A và được coi là cửa ngõ giao thông quan trọng nối liền với các tỉnh Đông Nam Bộ. Từ Quận 12, cư dân có thể di chuyển dễ dàng đến các khu vực khác nhau như trung tâm thành phố hoặc các tỉnh Long An, Bình Dương, Đồng Nai  thông qua các tuyến đường huyết mạch như quốc lộ 1A. Trong tương lai, nơi đây được kì vọng trở thành trung tâm đô thị vệ tinh kết nối Hóc Môn, Củ Chi và các tỉnh lân cận như Thuận An, Bình Dương. 
Ngoài Quốc lộ 1A, các tuyến Quốc lộ 22, Lê Văn Khương, Lê Thị Riêng, Hà Huy Giáp cùng với các dự án được khởi công trong những năm tới như tuyến Metro số 2 (Bến Thành – Tham Lương) và tuyến Metro số 4 (Thạnh Xuân – Nguyễn Văn Linh), dự án cầu An Phú Đông nối Quận 12 với Gò Vấp, dự án cầu Vàm Thuật nối Quận 12 với Bình Thạnh, hầm chui An Sương  đang được đầu tư đồng bộ sẽ làm thay đổi bộ mặt hạ tầng Quận 12 trong tương lai.
Cùng với sự phát triển về hạ tầng, với lợi thế quỹ đất rộng, Quận 12 đang thu hút làn sóng các chủ đầu tư lớn đến triển khai dự án trong tình trạng quỹ đất tại các dự án tại khu vực Trung tâm thành phố không còn nhiều, quỹ đất tại khu Nam và khu Đông cũng đang trên đà lấp đầy. Theo định hướng Quy hoạch phát triển của thành phố Hồ Chí Minh đến 2030 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, thành phố sẽ tập trung đầu tư phát triển về hướng Bắc bao gồm: Quận 12, Hóc Môn và Củ Chi với diện tích lên tới 10,000ha. Với tình hình phát triển hiện nay, phân khúc đất nền và căn hộ chung cư sẽ là phân khúc thu hút nhà đầu tư. Bức tranh toàn cảnh về thị trường bất động sản Quận 12 hiện tại được mô tả qua hình sau:
Dự án Khu dân cư Thới An nằm tại mặt đường Lê Thị Riêng, với lợi thế ngay sát tuyến Metro số 2 đi qua phía Bắc dự án dự kiến sẽ được khởi công năm 2021 hứa hẹn sẽ mang lại nhiều thuận lợi cho việc di chuyển của những cư dân tương lai của dự án. Hiện tại, trên địa bàn lân cận, các chủ đầu tư cũng đã và đang triển khai các dự án nhằm đón đầu sự phát triển về cơ sở hạ tầng tại địa bàn. Cụ thể như sau:
STT
Dự án
Giá bán hiện tại 
(tr.VNĐ)
Diện tích trung bình (m2)
Đơn giá
(Tr.VNĐ/m2)
Ghi chú
1
Chung cư Phú An Center
1,540
65
23.69
- Dự án hoàn thành năm 2014, bao gồm 08 block từ 7 - 9 tầng, diện tích từ 52.8-95.7m2. 
- Tổng số căn hộ: 382
2
Chung cư Hà Đô Riverside
1,450
48
30.21
- Dự án quy mô 15 tầng, tổng số 256 căn hộ diện tích từ 48-117m2
- Hoàn thành và bàn giao: 2019 
3
Khu thấp tầng dự án Hà Đô Riverside
5,000
95
52.63
- Khu thấp tầng gồm 124 căn
- Giá đất chưa bao gồm nhà
4
Khu dân cư Hà Đô Thới An
5,300
127
41.73
Kế hoạch kinh doanh&Lợi nhuận dự kiến
Kế hoạch kinh doanh:
Với vị trí thuận lợi của dự án so với các dự án xung quanh, dự kiến tại thời điểm mở bán, giá bán dự kiến của các căn hộ thấp tầng trung bình 84 triệu VNĐ/m2 và căn hộ trung cư trung bình 30 triệu/m2. Cùng với sự phát triển về hạ tầng, giá bất động sản dọc theo tuyến metro số 2 được dự kiến sẽ tăng giá 5%/năm. 
Hạ tầng di chuyển thuận lợi thúc đẩy sự phát triển về thương mại, dịch vụ. Với vị trí đắc địa của mình, các trung tâm thương mại được dự kiến sẽ đạt tỷ lệ lấp đầy 60% ngay trong năm đầu đi vào hoạt động và đạt tỷ lệ lấp đầy tối đa 100% tại năm thứ 3 với mức giá cho thuê dự kiến năm đầu tiên ở mức an toàn là 160.000VNĐ/m2/tháng, tốc độ tăng giá cho thuê được dự kiến tăng 5%/năm
Lợi nhuận dự kiến dự án như sau:
Đơn vị: triệu VNĐ, Giá trị không bao gồm VAT
Hạng mục
Diện tích kinh doanh
Đơn giá 
Doanh thu
Giá trung bình
Số lượng
1
Bất động sản bán
236,479 
9,209,045 
Thấp tầng
23,677 
84 
1,986,070 
 12,491 
 159 
Căn hộ chung cư 
212,802 
30 
7,222,975 
 2,100 
 3,040 
2
Thương mại - Dịch vụ
34,224 
630,148 
TTTM
34,224 
630,148 
TỔNG 
270,703 
9,839,193 
Lợi nhuận của dự án
IRR
20.03%
NPV
987,752
Triệu VNĐ
LNTT và lãi vay
2,777,162
Triệu VNĐ
LNTT
1,807,710
Triệu VNĐ
PHẦN IV
KẾT LUẬN
Dự án Khu dân cư Thới An – Quận 12 có nhiều tác động tích cực đến sự phát triển về kinh tế xã hội Quận 12 nói riêng và thành phố Hồ Chí Minh nói chung. Cụ thể, Quận 12 có nguồn thu ngân sách từ thuế VAT, thuế Thu nhập doanh nghiêp. Tạo công ăn việc làm cho người lao động và thu nhập cho chủ đầu tư, đáp ứng nhu cầu xã hội hóa, hiện đại hóa, nâng cao chất lượng dịch vụ cũng như bộ mặt hạ tầng của Quận 12, bắt kịp với nhịp độ phát triển của khu Đông và khu Trung tâm thành phố Hồ Chí Minh.
Không chỉ tiềm năng về mặt thị trường ở lĩnh vực kinh doanh bất động sản, dự án còn rất khả thi qua thông số tài chính như NPV đạt 987 tỷ đồng, suất sinh lời nội bộ IRR đạt 20.03%, thời gian hoàn vốn 03 năm. Điều này cho thấy dự án mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư, khả năng thanh toán nợ vay cao, thu hồi vốn đầu tư nhanh. Thêm vào đó, dự án còn đóng góp rất lớn cho ngân sách Nhà Nước và giải quyết một lượng lớn lực lượng lao động trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận.
PHỤ LỤC
QUY HOẠCH 1/2000 QUẬN 12
QUY HOẠCH CHI TIẾT XÂY DỰNG TỶ LỆ 1:500
KHU ĐÔ THỊ MỚI PHƯƠNG THỚI AN
QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
CHỦ ĐẦU TƯ
CÔNG TY TNHH 
XÂY DỰNG KINH DOANH PHÁT TRIỂN NHÀ SANG ANH