Bài giảng Xây dựng & Quản lý dự án - Chương 2: Hình thành dự án - Đặng Xuân Trường

1CHƯƠNG 2: HÌNH THÀNH DỰ ÁN
HỌC PHẦN
XÂY DỰNG & QUẢN LÝ DỰ ÁN
MSHP: 16091008
GV. Đặng Xuân Trường
Tiến sĩ, Kĩ sư Asean
E: dxtruong@hcmunre.edu.vn
W: www.dangxuantruong.edu.vn 
B: www.dxtruong.blogspot.com
F: www.facebook.com/bkdxtruong
ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN & MÔI TRƯỜNG 
Thành phố Hồ Chí Minh
NỘI DUNG
1. Các phương thức quản lý dự án đầu tư xây dựng
2. Các hình thức QLDA
3. Các giai đoạn của một dự án xây dựng
4. Vai trò của các bên
5. Các công việc của chủ đầu tư
2
XÂY DỰNG & QUẢN LÝ DỰ ÁN
1. CÁC PHƯƠNG THỨC 
QUẢN LÝ DỰ ÁN
3
XÂY DỰNG & QUẢN LÝ DỰ ÁN
Các phương thức QLDA XD (1/4)
4
1. CÁC PHƯƠNG THỨC QLDA
Design – Bid – Build
(Thiết kế - đấu thầu – xây dựng)
Ưu điểm
5
• Các bên liên quan trong xây dựng đều quen với
phương thức này
• Không gặp rào cản về mặt pháp lý
• CĐT biết được tổng chi phí trước khi tiến hành XD
• CĐT giữ mối quan hệ truyền thống với ĐVTK và
kiểm soát hoàn toàn việc thiết kế
• “Có thể” đạt được HĐ với giá cả tốt nhất
1. CÁC PHƯƠNG THỨC QLDA
Nhược điểm
6
• Thiếu sự trao đổi thông tin giữa TVTK và NT trong giai
đoạn thiết kế
• Giá trọn gói thường bị phá vỡ do sai sót trong thiết kế và
những thay đổi của CĐT
• Việc mời thầu chỉ được thông qua khi thiết kế đã hoàn
thành
• Tăng nguy cơ tranh chấp, kiện tụng do thiếu sự cộng
tác.
• CĐT phải chịu tất cả các rủi ro trong thiết kế
• Chi phí thiết kế cao
1. CÁC PHƯƠNG THỨC QLDA
Các phương thức QLDA XD (2/4)
7
1. CÁC PHƯƠNG THỨC QLDA
Construction Management at Risk
(Phương thức quản lý rủi ro)
Ưu điểm
8
• NT sớm tham gia vào dự án
• NT đóng góp thêm chất lượng cho thiết kế
• NT có thể ước tính chi phí sớm hơn, chính xác hơn.
• Rút ngắn thời gian triển khai dự án
• CĐT vẫn giữ mối quan hệ truyền thống với ĐVTK
thông qua hợp đồng riêng biệt
1. CÁC PHƯƠNG THỨC QLDA
Nhược điểm
9
• NT có thể được đưa vào không đúng “thời điểm”
• CĐT vẫn quản lý 2 hợp đồng riêng biệt về thiết kế
và thi công → nguy cơ xung đột vẫn còn
• CĐT vẫn phải chịu tất cả các rủi ro trong thiết kế →
chịu trách nhiệm vệ sự thay đổi trong giai đoạn thi
công
1. CÁC PHƯƠNG THỨC QLDA
Các phương thức QLDA XD (3/4)
10
1. CÁC PHƯƠNG THỨC QLDA
Design and Build
(Thiết kế và xây dựng)
Ưu điểm
11
• Khuyến khích sự cộng tác và sự đổi mới
• Quyết định của nhà thầu không phải chỉ dựa trên giá cả, nó
bao hàm cả sự định lượng và định tính
• Giá và ngày hoàn thành được xác định ngay đầu dự án
• Là phương pháp có khả năng hoàn thành dự án nhanh
nhất.
• Ít rủi ro về thay đổi chi phí trong quá trình triển khai dự án
• Chủ đầu tư chỉ quản lý 1 hợp đồng
• Rủi ro chính sẽ thuộc về nhà thầu
1. CÁC PHƯƠNG THỨC QLDA
Nhược điểm
12
• Không phải là PP truyền thống, đòi hỏi sự tin cậy và hợp tác
để có thể thành công.
• Giá của dự án thường cao hơn
• Khó khăn cho CĐT xác định chi phí cụ thể cho các chi tiết
trong thiết kế ở giai đoạn mời thầu.
• Thời gian dành cho giai đoạn mời thầu và thương thảo sẽ dài
hơn
• Gặp nhiều vấn đề trong kiểm soát thiết kế và chất lượng
• Chất lượng của dự án được quyết định bởi chi phí
• Chưa được chấp nhận rộng rãi và còn gặp rào cản về pháp lý
1. CÁC PHƯƠNG THỨC QLDA
Sự thiếu tin tưởng lẫn nhau
13
1. CÁC PHƯƠNG THỨC QLDA
So sánh các phương thức QLDA
14
1. CÁC PHƯƠNG THỨC QLDA
Các phương thức QLDA XD 4/4)
15
1. CÁC PHƯƠNG THỨC QLDA
Integrated Project Delivery
(Phương thức phân phối tích hợp)
Ưu điểm & nhược điểm
16
• Giống Design and Build
• Khuyến khích sự cộng tác tốt hơn
• Xây dựng được đội ngũ sáng tạo hơn
DESIGN AND BUILD
2. CÁC HÌNH THỨC 
QUẢN LÝ DỰ ÁN
17
XÂY DỰNG & QUẢN LÝ DỰ ÁN
Các Hình thức QLDA XD (1/5)
18
2. CÁC HÌNH THỨC QLDA
Quản lý xây dựng (Construction Management)
Đặc điểm của Chìa kháo trao tay:
• Nhà thầu sẽ chịu trách nhiệm toàn bộ về DA
• Chi phí sẽ trả cuối cùng khi nhà thầu bàn giao công trình
cho khách hàng
 So sánh Chìa khóa trao tay và Thiết kế - xây dựng: 
▫ Giống: Thiết kế - Xây dựng
▫ Khác:
 Lập dự án đầu tư XD
 Huy động tài chính cho dự án.
19
Img source: clipart.com
Các Hình thức QLDA XD (2/5): TURNKEY
2. CÁC HÌNH THỨC QLDA
Các Hình thức QLDA XD (3/5)
20
Hình thức Tự thực hiện
2. CÁC HÌNH THỨC QLDA
Các Hình thức QLDA XD (4/5)
21
Hình thức đa thầu (Multi-Prime Contracting)
2. CÁC HÌNH THỨC QLDA
Các Hình thức QLDA XD (5/5)
 Các Hình thức khác: Hợp tác công-tư 
• Xây dựng/Vận hành/Chuyển giao (BOT) 
• Xây dựng/Chuyển giao (BT) 
• Xây dựng/Vận hành (BO) 
• Xây dựng/Vận hành/Bảo trì (BOM) 
• Xây dựng/Sở hữu/Vận hành (BOO) 
• Xây dựng/Sở hữu/Vận hành/Chuyển giao 
• Thiết kế/Xây dựng/Vận hành (DBO) 
• Thuê/Sở hữu/Vận hành (LOO)
22
2. CÁC HÌNH THỨC QLDA
Tại sao có nhiều hình thức QLDA?
23
2. CÁC HÌNH THỨC QLDA
Lựa chọn hình thức QLDA
 Hình thức QLDA phụ thuộc vào:
• Khả năng của chủ đầu tư 
• Mức độ kiểm soát dự án
• Mức độ quan tâm của chủ đầu tư đối với dự án 
• Mức độ chia sẻ rủi ro giữa chủ đầu tư và nhà thầu
• Mức độ ảnh hưởng của thời gian và chi phí 
24
2. CÁC HÌNH THỨC QLDA
Các hình thức QLDA theo pháp luật:
• CĐT trực tiếp quản lý dự án:
▫ Chủ đầu tư thành lập ban QLDA để giúp chủ đầu tư.
▫ Ban quản lý dự án có thể thuê tư vấn quản lý, giám sát một
số phần việc mà ban quản lý dự án không có đủ điều kiện
thực hiện.
• CĐT thuê tổ chức tư vấn quản lý dự án:
▫ Tổ chức tư vấn phải đủ điều kiện năng lực phù hợp với quy
mô và tính chất dự án.
▫ Trách nhiệm, quyền hạn của tư vấn quản lý dự án được
thực hiện theo hợp đồng được thỏa thuận giữa hai bên
25
2. CÁC HÌNH THỨC QLDA
3. CÁC GIAI ĐOẠN CỦA 
MỘT DỰ ÁN XÂY DỰNG 
26
XÂY DỰNG & QUẢN LÝ DỰ ÁN
Các giai đoạn của một dự án Xây dựng
27
3. CÁC GIAI ĐOẠN CỦA MỘT DỰ ÁN
CHUẨN BỊ 
DỰ ÁN ĐẦU 
TƯ
THỰC HIỆN 
DỰ ÁN ĐẦU 
TƯ
KẾT THÚC 
DỰ ÁN ĐẦU 
TƯ
 Báo cáo nghiên
cứu tiền khả thi
 Báo cáo nghiên
cứu khả thi
• Dự án ĐTXD
• Báo cáo kinh
tế kỹ thuật
 Giai đoạn thiết
kế
 Giai đoạn đấu
thầu
 Giai đoạn thi
công
Giao đoạn bàn 
giao, đưa dự 
án vào khai 
thác/ sử dụng
Các giai đoạn của một dự án 
28
3. CÁC GIAI ĐOẠN CỦA MỘT DỰ ÁN
Các giai đoạn của một dự án
29
3. CÁC GIAI ĐOẠN CỦA MỘT DỰ ÁN
Các giai đoạn DAXD và Khả năng ảnh hưởng
30
3. CÁC GIAI ĐOẠN CỦA MỘT DỰ ÁN
CÁC BƯỚC QLDA XÂY DỰNG
1. XÁC ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
2. XÁC ĐỊNH QUY MÔ CỦA DỰ ÁN
3. DỰ TOÁN TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN
4. HOẠCH ĐỊNH CHIẾN LƯỢC
5. LẬP TIẾN ĐỘ CỦA DỰ ÁN
6. KIỂM SOÁT DỰ ÁN
7. NGHIỆM THU DỰ ÁN
31
3. CÁC GIAI ĐOẠN CỦA MỘT DỰ ÁN
1. XÁC ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
• Mục đích sử dụng công trình
• Hình dạng và cấu tạo ban đầu của công trình
2. XÁC ĐỊNH QUY MÔ CỦA DỰ ÁN
• Xác định các công việc phải làm, khối lượng, và
nhiệm vụ thực hiện
3. DỰ ÁN TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN
• Xác định khả năng tài chính của chủ đầu tư, chi phí
trực tiếp, chi phí gián tiếp và dự phòng phí.
CÁC BƯỚC QLDA XÂY DỰNG
32
3. CÁC GIAI ĐOẠN CỦA MỘT DỰ ÁN
CÁC BƯỚC QLDA XÂY DỰNG
4. HOẠCH ĐỊNH
•Lựa chọn và phân công những người tham gia dự án.
•Xác định các nhiệm vụ cần thiết để thực hiện dự án.
5. LẬP TIẾN ĐỘ DỰ ÁN
•Lập tiến độ thực hiện các công việc theo một trình tự hợp lý
•Phân phối chi phí và tài nguyên cho các công việc
6. KIỂM SOÁT DỰ ÁN
•Tính toán khối lượng công việc.
•So sánh khối lượng công việc, thời gian và chi phí “thực” với khối
lượng công việc, thời gian và chi phí “kế hoạch”
7. NGHIỆM THU DỰ ÁN
•Kiểm tra và quyết toán
•Bàn giao
33
3. CÁC GIAI ĐOẠN CỦA MỘT DỰ ÁN
4. VAI TRÒ CỦA CÁC BÊN 
TRONG DỰ ÁN XÂY DỰNG 
34
XÂY DỰNG & QUẢN LÝ DỰ ÁN
VAI TRÒ CỦA CÁC BÊN 
 Khi thực hiện một dự án xây dựng, qua các giai
đoạn của dự án sẽ có rất nhiều các bên liên quan
 Sự đa dạng của các bên liên quan nói lên sự phức
tạp đặc thù của dự án xây dựng
 Vai trò của các bên liên quan thay đổi theo giai
đoạn thực hiện
35
4. VAI TRÒ CỦA CÁC BÊN
GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
 Chủ đầu tư: Giải thích rõ mục tiêu sử dụng của công
trình
 Chủ nhiệm dự án: điều phối chung soạn thảo kế
hoạch công tác.
 Đơn vị thiết kế: đánh giá các yêu cầu sử dụng của
chủ đầu tư; thiết kế cơ sở và ước tính tổng mức đầu
tư.
 Người sử dụng: Thuyết minh một cách chi tiết các
yêu cầu của người sử dựng
36
4. VAI TRÒ CỦA CÁC BÊN
GIAI ĐOẠN THIẾT KẾ VÀ ĐẤU THẦU
 Nhà thầu thi công: tham gia ý kiến về vật liệu và
phương pháp thi công
 Chủ nhiệm dự án: điều phối các hoạt động trong giai
đoạn thiết kế
 Đơn vị thiết kế: thiết kế chi tiết và lập tổng dự toán;
hỗ trợ công tác đấu thầu
 Người sử dụng: Cung cấp thông tin liên quan đến
công trình để phục vụ thiết kế
37
4. VAI TRÒ CỦA CÁC BÊN
GIAI ĐOẠN THI CÔNG
 Nhà thầu thi công: Thi công công trình, điều phối và
thanh toán cho các nhà thầu phụ; lập tiến độ thi công,
giám sát thi công và cung cấp thông tin theo yêu cầu của
CĐT
 Chủ nhiệm dự án: thỏa thuận với nhà thầu về cách thức
tổ chức thi công, tiến độ thi công. Kiểm tra sự phối hợp
của bên thiết kế. Kiểm soát khối lượng và chuyển hồ sơ
thanh toán, báo cáo định kỳ cho chủ đầu tư.
 Chuyên gia tư vấn: giám sát nhà thầu thi công, kiến nghị
kỹ thuật, liên hệ với đơn vị thiết kế về các vấn đề thiết kế
38
4. VAI TRÒ CỦA CÁC BÊN
 Nhà thầu chính và phụ: Sữa chữa các thiếu sót, khuyết
tật qua nghiệm thu phát hiện được. Trình duyệt quyết toán
cuối cùng và hồ sơ hoàn công.
 Chủ nhiệm dự án: Điều phối các hoạt động nghiệm thu và
bàn giao
 Chủ đầu tư: Liên hệ với chủ nhiệm dự án để đảm bảo
rằng công trình đáp ứng các yêu cầu đặt ra
 Người sử dụng: Tiếp nhận công trình, các trang thiết bị
cũng như được huấn luyện vận hành và duy tu bảo dưỡng
 Đơn vị thiết kế: Kiểm tra công trình và các trang thiết bị,
đánh giá xem có phù hợp với yêu cầu của hợp đồng và
bản thiết kế
GIAI ĐOẠN KẾT THÚC DỰ ÁN
39
4. VAI TRÒ CỦA CÁC BÊN
5. CÁC CÔNG VIỆC 
CỦA CHỦ ĐẦU TƯ
40
XÂY DỰNG & QUẢN LÝ DỰ ÁN
Nghiên cứu của Chủ đầu tư
41
5. CÁC CÔNG VIỆC CỦA CHỦ ĐẦU TƯ
 Là nghiên cứu sự cần thiết phải đầu tư và quy mô đầu
tư của dự án
 Là công việc rất quan trọng vì mục tiêu, ý đồ, kinh phí
và thời gian thực hiện dự án được xác định lúc này sẽ
ảnh hưởng rất lớn đến giai đoạn sau.
 Mức độ chi tiết của nghiên cứu phụ thuộc vào độ phức
tạp và tầm quan trọng của dự án. Phải đưa ra được:
• Mục tiêu và yêu cầu tối thiểu về chất lượng dự án
• Mức vốn đầu tư và thời điểm hoàn thành
Các yêu cầu của Chủ đầu tư và mục tiêu DA
42
5. CÁC CÔNG VIỆC CỦA CHỦ ĐẦU TƯ
• Chủ đầu tư phải xác định được yêu cầu và mục tiêu của
dự án trước khi dự án bắt đầu
• Quá trình đòi hỏi sự tham gia của nhiều người
• Phải tách rời giữa “cần cái gì” và “muốn cái gì”
 Yêu cầu không rõ ràng → thay đổi, phát sinh, vượt dự
toán, công việc làm đi làm lại
Xác lập quy mô của dự án
43
5. CÁC CÔNG VIỆC CỦA CHỦ ĐẦU TƯ
 Định nghĩa: Xác định các hạng mục và công việc cần
làm đáp để ứng được yêu cầu của chủ đầu tư về dự án
 Mục đích: cung cấp thông tin cần thiết về công việc
cần làm để có thể triển khai kịp thời, tránh được những
phát sinh tốn kém
• Xác định quy mô dự án ngay từ khi bắt đầu dự án
• Xác định quy mô dự án → lập được dự toán và tiến độ
NỘI DUNG
• LỰA CHỌN TƯ VẤN
CONSULTANT SELECTION
• TÓM TẮT DA
THE BRIEF
• TRIỂN KHAI CHI TIẾT DA 
PROGRAMME DEVELOPMENT
• XÁC ĐỊNH CÁC PHƯƠNG ÁN 
IDENTIFICATION OF ALTERNATIVES
• KHẢO SÁT CÔNG TRƯỜNG 
SITE INVESTIGATION
• PHÂN TÍCH KHẢ THI VÊ TCÔNG 
CONSTRUCTABILITY ANALYSIS
44
• KHẢO SÁT Ý KIẾN CỘNG ĐỒNG 
PUBLIC INPUT
• PHÂN TÍCH QUY ĐỊNH LIÊN QUAN 
CODE ANALYSIS
• ƯỚC TÍNH CP SƠ BỘ
PRELIMINARY COST ESTIMATE
• PHÂN TÍCH KHẢ THI VỀ TCHÍNH 
FINANCIAL FEASIBILITY ANALYSIS
• KIẾN NGHỊ VỀ DA
PROJECT RECOMMENDATION
• NGUỒN TÀI CHÍNH 
FUNDING
• VỊ TRÍ CT VÀ GIẢI PHÓNG MB
SITE SELECTION AND LAND ACCQUISITION
5. CÁC CÔNG VIỆC CỦA CHỦ ĐẦU TƯ
Ví dụ: Xác lập quy mô xd nhà máy
45
5. CÁC CÔNG VIỆC CỦA CHỦ ĐẦU TƯ
1. Tổng quát: năng suất, quy trình và mặt bằng bố trí dây
chuyền sản xuất, phương thức nhập liệu, sản phẩm, tổng
đầu tư, bố trí mặt bằng, dự phòng cho việc mở rộng.
2. Số liệu về địa điểm xây dựng: đường sá, cơ sở hạ tầng,
điều kiện khí hậu, điều kiện đất nền, vị trí xây dựng, quyền
sử dụng đất
3. Công trình: số lượng, hình dạng, kích thước của mỗi hạng
mục, mức độ và mục đích sử dụng, yêu cầu thông gió, cách
nhiệt, chất lượng công tác hoàn thiện, yêu cầu về chỗ đậu
xe, cảnh quan.
3. Những quy định: giấy phép, quy chuẩn và tiêu chuẩn, an
toàn, môi trường
BÀI TẬP
Bạn đang được đề nghị viết tóm tắt DA xây dựng một nhà
để xe. Hãy đưa ra một số ví dụ về:
1. Mô tả quy mô sản phẩm
2. Các thành phẩm
3. Tiêu chuẩn tuân theo
4. Giới hạn của DA
5. Các ràng buộc
46
5. CÁC CÔNG VIỆC CỦA CHỦ ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG & QUẢN LÝ DỰ ÁN
47
Dang Xuan Truong, Ph.D
KẾT THÚC CHƯƠNG 2
(Mời xem tiếp Chương 3)
Bài giảng được biên soạn cùng với HUNG. NGUYEN DUY, PhD Candidate (Italia)