Bài giảng Tổng quan bất động sản và thị trường bất động sản - Nguyễn Tấn Bình

17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 1
TỔNG QUAN BẤT ĐỘNG SẢN & 
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Giảng viên: Nguyễn Tấn Bình
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 2
• Theo quy định pháp luật hiện hành: 
Luật dân sự
nuớc Cộng hòa Xã hội 
chủ
nghĩa Việt Nam (2005), điều 
174 quy định bất động sản và động 
sản.
• Hầu hết các nước cũng tương tự
Khái niệm về
bất động sản
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 3
Theo pháp luật hiện hành:
Bất động sản
là
các tài sản bao gồm:
ƒ Đất đai 
ƒ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất 
đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở
ƒ Các tài sản khác gắn liền với đất đai
ƒ Các tài sản khác do luật định
Khái niệm về
bất động sản
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 4
Khác với hàng hóa thông thường, bất động sản có
 một số đặc điểm riêng:
ƒ Khan hiếm
9Diện tích mặt đất giới hạn (địa phương, quốc gia,)
ƒ Cố định (không gian)
9Nội & ngoại thành, tỉnh & thành phố, Việt Nam & Mỹ
ƒ Cá biệt
9Một mái nhà là một  tâm hồn
ƒ Vòng đời dài
9Phân biệt vòng đời kinh tế và vòng đời vật lý
ƒ Tác động lẫn nhau
9Gần bệnh viện, chợ, trường học; cơ sở hạ tầng 
Đặc điểm bất động sản
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 5
Theo kinh nghiệm (trong nước & thế giới), bất 
động sản được phân thành các loại:
ƒ Bất động sản không từ đầu tư xây dựng
9đất đai trong sản xuất nông, lâm, ngư, diêm 
nghiệp 
ƒ Bất động sản từ đầu tư xây dựng
9nhà ở, nhà máy, công trình thương mại - dịch vụ, 
hạ tầng (kỹ thuật, xã hội)
ƒ Bất động sản đặc biệt
9di sản vật thể, công trình tôn giáo
Phân loại bất động sản
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 6
Khái niệm thị trường bất động 
sản và
dịch vụ
về
bất động sản
•
Quá
trình giao dịch hàng hóa bất động sản,
•
Nơi diễn ra hoạt động mua bán, cho thuê, thế
 chấp bất động sản, thông qua các dịch vụ
về
bất
động sản như:
9 Môi giới
9 Sàn giao dịch
9 Tư vấn
9 Định giá
9 Đấu giá
9 Quảng cáo
9 Quản lý
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 7
Vai trò của thị trường bất 
động sản
•
Rất quan trọng trong nền kinh tế, liên quan trực 
tiếp đến khối lượng tài sản lớn: quy mô, tính chất, 
giá
trị
(chiếm 30-40% tổng tài sản quốc gia).
•
Tác động trực tiếp đến các thị trường khác. 
•
Huy động nguồn vốn nội tại: địa phương, quốc gia.
•
Góp phần phát triển sản xuất, kinh doanh các 
ngành khác (công thức 1 Æ 2).
•
Cho vay thế chấp bằng bất động sản chiếm 80% trong 
tổng cho vay của các ngân hàng (các nước phát triển)
•
Đáp ứng nhu cầu ngày mỗi tăng về
nhà
ở: thành 
thị, nông thôn.
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 8
Theo công dụng
•
Đất đai (nông –
lâm nghiệp, phi nông nghiệp)
•
Nhà
ở (đô thị, nông thôn)
•
Công trình công nghiệp (nhà xưởng, khu công 
nghiệp, khu chế
xuất,)
•
Công trình thương mại, dịch vụ
•
Công trình dịch vụ
công cộng (giao thông, 
thủy lợi, giáo dục, y tế, văn hóa)
•
Công trình đặc biệt khác
Phân loại thị trường bất 
động sản
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 9
Theo thứ
tự
thời gian
ƒ Cấp 1: Thị trường mua bán, chuyển 
nhượng, giao, cho thuê quyền sử dụng 
đất 
ƒ Cấp 2: Xây dựng công trình cho thuê 
hoặc bán
ƒ Cấp 3: Cho thuê lại hoặc bán lại
Phân loại thị trường bất 
động sản
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 10
Theo tính chất kinh doanh
ƒ Chuyển nhượng, mua bán
ƒ Cho thuê
ƒ Đấu giá quyền sử dụng đất
ƒ Thế chấp, bảo hiểm
ƒ Dịch vụ bất động sản
9 Môi giới
9 Thông tin, tư vấn, định giá
9 Bảo trì, bảo quản, quản lý 
Phân loại thị trường bất 
động sản
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 11
• Sơ khởi• Tập trung hóa• Tiền tệ hóa• Tài chính hóa 
Các cấp độ
phát triển của 
thị trường bất động sản
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 12
Sơ khởi
•Mọi người tạo lập nhà
ở
cho mình, “cha 
mẹ
cho miếng đất cất nhà
ra riêng”, trở
 thành bất động sản.
•Các chủ đất, chính sách, cơ quan quản 
lý đóng vai trò quyết định trong giai 
đoạn này. 
Các cấp độ
phát triển của 
thị trường bất động sản
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 13
Tập trung hóa
•
Do đất đai hạn chế, giai đoạn này một 
số người (các doanh nghiệp) có năng 
lực xây dựng toà
nhà, dự
án lớn hơn 
trên một diện tích nhất định.
•
Chính sách quy hoạch, xây dựng, các 
cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò 
quyết định trong giai đoạn này.
Các cấp độ
phát triển của 
thị trường bất động sản
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 14
Tiền tệ
hóa
•
Các doanh nghiệp xây dựng phát triển, thị 
trường cạnh tranh, chôn vốn, thiếu vốn
•
Cần phải có
sự
tham gia của các định chế
 kinh doanh tiền tệ
tham gia với tư cách nhà
 cho vay
•
Ngân hàng, chính sách tiền tệ
ngân hàng và 
cơ quan quản lý chúng đóng vai trò quan 
trọng trong giai đoạn này.
Các cấp độ
phát triển của 
thị trường bất động sản
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 15
Tài chính hóa
•
Thị trường bất động sản phát triển mạnh, quy 
mô thị trường gia tăng
•
Các ngân hàng không còn lực và đối diện với 
rủi ro
•
Các khoản cho vay được các ngân hàng huy 
động từ
nhiều nguồn đa dạng khác
•
Các định chế, tổ
chức tài chính (financial 
institution), cơ quan quản lý tài chính đóng 
vai trò quan trọng trong giai đoạn này. 
Các cấp độ
phát triển của 
thị trường bất động sản
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 16
Cầu bất động sản
Số lượng bất động sản mà người 
tiêu dùng sẵn lòng mua (thuê) và
có
 khả năng thanh toán
Cầu, cung trên thị trường 
bất động sản
NHU CẦU ≠
CẦU
(Needs)
(Demand)
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 17
Cung bất động sản
Số lượng bất động sản sẵn sàng 
tham gia vào thị trường.
Cầu, cung trên thị trường 
bất động sản
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 18
•
Cầu, cung là
một hàm số
của giá. 
Trên mọi thị trường nói chung, giá
 cả điều tiết quan hệ
cung cầu.
•
Hàm số
cầu: QD
= a –
bP
(giá nghịch biến với lượng)
•
Hàm số
cung: QS
= a + bP
(giá đồng biến với lượng)
P: Giá
QS
, QD
: lượng cung, lượn cầu
Quan hệ
cầu, cung
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 19
Quan hệ
cầu, cung
Giá
(P)
Lượng (Q)
Đư
ờng
 cu
ng 
(S)
Đường cầu (D)
Q0
P0
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 20
Độ
co giãn của cầu
Giá
(P)
Lượng (Q)
Đường cầu (D)
Q0
P0
P1
Q1
Co giãn nhiều: giá giảm, 
lượng cầu kỳ vọng tăng mạnh
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 21
Độ
co giãn của cầu (tiếp)
Giá
(P)
Lượng (Q)
Đường cầu (D)
Q0
P0
P1
Q1
Co giãn ít: giá giảm, 
lượng cầu kỳ vọng tăng yếu
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 22
Ví
dụ
dịch chuyển đường cung
Giá
(P)
Lượng (Q)
(S)
Đường cầu (D)
(S’
)
Q0Q1
P0
P1
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 23
Ví
dụ
dịch chuyển đường cầu
Giá
(P)
Lượng (Q)
Đư
ờn
g c
un
g (
S)
(D)
(D’)
Q0Q1
P0
P1
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 24
Ví
dụ cung tăng, cầu giảm
Giá
(P)
Lượng (Q)
(S)
(D)
(D’)
Q0 Q1
P0
P1
(S’
)
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 25
Phân biệt giá
trị
thị trường
và
giá
trị đầu 
tư
(một ứng dụng khái niệm thặng dư)
Giá
(P)
Lượng (Q)
(S)
(D)
Q*
Giá
thị trường
Giá người mua
Giá người bán
Q0
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 26
Ảnh hưởng đến phía cung
•
Quy họach phát triển đô thị, chuyển mục 
đích sử
dụng đất
•
Hệ
thống kết cấu hạ
tầng (đường, điện,)
•
Quá
trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa
•
Tiến bộ
khoa học kỹ
thuật ứng dụng trong 
xây dựng, kiến trúc
•
Chủ trương, chính sách nhà nước liên quan 
đến bất động sản (đất đai, đầu tư,)
Nhân tố ảnh hưởng đến quan hệ
cung cầu 
trên thị trường bất động sản
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 27
Ảnh hưởng đến phía cầu
•
Tăng (giảm) dân số
•
Thu nhập trong dân cư 
•
Kế
họach phát triển kinh tế
- xã hội 
•
Quá
trình đô thị
hóa
•
Sự
phát triển cơ sở
hạ
tầng 
•
Chính sách của Chính phủ
•
Khác 
Nhân tố ảnh hưởng đến quan hệ
cung cầu 
trên thị trường bất động sản
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 28
Các yếu tố
tự
nhiên
•
Vị
trí
bất động sản
•
Không gian quan hệ
với các bất động 
sản khác
•
Kính thước, hình thể, khuôn viên,
•
Địa hình tọa lạc
•
Thổ nhưỡng, môi trường
•
Lợi thế, bất lợi từ
thiên nhiên
•
Những thứ
khác
Nhân tố ảnh hưởng đến giá
 bất động sản
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 29
Các yếu tố
kinh tế
•
Khả năng thu nhập, sinh lợi
•
Tiện nghi gắn liền
•
Nhu cầu loại bất động sản trên thị 
trường hiện tại
•
Yếu tố
nền kinh tế
vĩ
mô: suy thoái, 
tăng trưởng
•
Điều hành của Chính phủ
•
Nhân tố
quốc tế, mức độ
hội nhập
Nhân tố ảnh hưởng đến giá
 bất động sản
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 30
Các yếu tố
luật pháp
•
Quy hoạch sử
dụng đất
•
Quy hoạch đô thị: quy định về
kiến 
trúc, xây dựng
•
Các hạn chế
quyền sử
dụng đất ()
•
Tình trạng pháp lý của bất động sản
•
Giấy xanh, trắng, đỏ, hồng
•
Giấy 
tay (giun)
Nhân tố ảnh hưởng đến giá
 bất động sản
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 31
Các yếu tố
tâm lý 
•
Phong thủy (đông, tây)
•
Sức khỏe, may mắn
•
Tâm linh
•
Con rùa mang ngôi nhà trên lưng, 
nhưng con người thì
sao?
•
Con người mang ngôi nhà
trong 
trái tim mình. 
Nhân tố ảnh hưởng đến giá
 bất động sản
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 32
Giá đất tại một số khu đô thị mới ở miền Đông Nam Bộ (triệu đồng/m2)
Hãy suy nghĩ, thảo luận:
 Nhân tố
nào đã làm thị trường bất động sản ở
một số
thành 
phố, địa phương Việt Nam nóng lên trong thời gian gần đây?
Vị
trí 12/2006 12/2007 % thay đổi
Tp.Hồ
Chí
Minh 
Phú
Mỹ
- Vạn Phát Hưng, Quận 7 11,0 27,0 145%
Thái Sơn, huyện Nhà
Bè 5,5 16,0 191%
Nam Saigon, Hồng Lĩnh, Q. Bình Chánh 4,3 13,0 202%
Thạnh Mỹ
Lợi, Huy Hoàng, Q. 2 16,0 26,5 66%
Gia Hòa, Q. 9 5,5 14,0 155%
Các tỉnh xung quanh
Long Thọ - HUD, Nhơn Trạch, Đồng Nai 1,0 2,5 150%
Long Hậu, Long An 3,2 6,5 103%
Chánh Nghĩa, Thủ
Dầu Một, Bình Dương 6,7 26,0 288%
Nguồn: HARVARD UNIVERSITY, JOHN F. KENNEDY SCHOOL OF GOVERNMENT, CHƯƠNG TRÌNH CHÂU Á
Nghiên cứu: Lựa chọn thành công - Bài học từ Đông Á và Đông Nam Á cho tương lai của Việt Nam.
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 33
Chúc Anh 
Chị may 
mắn !