Giáo trình Nguyên lý bất động sản

c tƣơng tự 
với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá. 
Cách tiếp cận từ chi phí có thể đƣợc sử dụng để xác định giá trị tài sản thẩm định 
giá theo cơ sở giá thị trƣờng hoặc phi thị trƣờng. 
Để xác định giá trị thị trƣờng, việc áp dụng cách tiếp cận chi phí cần phản ánh 
đƣợc quan điểm của đối tƣợng thông thƣờng tham gia thị trƣờng tài sản thẩm định giá. 
Cụ thể: chi phí thay thế, mức độ hữu dụng mong muốn đối với tài sản, giá trị hao mòn 
của tài sản,... cần đƣợc đánh giá trên cơ sở khảo sát thị trƣờng, tìm hiểu quan điểm, 
nhu cầu và tình hình tài chính của những ngƣời tham gia thị trƣờng. Thẩm định viên 
cũng cần xác định mục đích sử dụng tài sản để đáp ứng nguyên tắc sử dụng tốt nhất và 
hiệu quả nhất. 
Để xác định giá trị phi thị trƣờng, việc áp dụng cách tiếp cận chi phí cần phản ánh 
đƣợc các đặc điểm đặc thù của đối tƣợng sử dụng đặc biệt, đặc điểm đặc biệt hoặc tính 
năng sử dụng đặc biệt của tài sản thẩm định giá. Ví dụ: trong trƣờng hợp xác định giá 
trị tài sản đối với ngƣời chủ sở hữu, thẩm định viên cần áp dụng cách tiếp cận chi phí 
 Chương 6: Giới thiệu về thẩm định giá bất động sản 
Trang 46 
trên cơ sở đánh giá nhu cầu sử dụng tài sản, khả năng tài chính,... của ngƣời chủ sở 
hữu. 
Cách tiếp cận từ chi phí thƣờng đƣợc áp dụng trong trƣờng hợp: 
- Không có đủ thông tin trên thị trƣờng để áp dụng cách tiếp cận thị trƣờng và cách 
tiếp cận thu nhập. 
- Có dự định tạo ra một tài sản mới hoặc khi thẩm định giá công trình mới đƣợc 
xây dựng hoặc tài sản mới đƣợc chế tạo. 
- Kiểm tra kết quả các cách tiếp cận thẩm định giá khác. 
Tùy vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm của tài sản và mức độ sẵn có của số 
liệu, thẩm định viên lựa chọn phƣơng pháp chi phí thay thế hoặc phƣơng pháp chi phí 
tái tạo trong cách tiếp cận chi phí để tiến hành thẩm định giá. 
6.9. Cách tiếp cận từ thu nhập 
Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua việc 
quy đổi dòng tiền trong tƣơng lai có đƣợc từ tài sản về giá trị hiện tại. 
Cách tiếp cận từ thu nhập có thể đƣợc sử dụng để xác định giá trị tài sản thẩm định 
giá theo cơ sở giá trị thị trƣờng hoặc phi thị trƣờng. 
Để xác định giá trị thị trƣờng, việc áp dụng cách tiếp cận thu nhập cần phản ánh 
đƣợc đặc điểm của đa số đối tƣợng tham gia thị trƣờng tài sản thẩm định giá. Cụ thể: 
thu nhập thuần, chi phí hoạt động, tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu và các dữ liệu 
đầu vào khác cần đƣợc đánh giá trên cơ sở khảo sát thị trƣờng trong quá khứ của tài 
sản thẩm định, dự đoán tƣơng lai, xem xét tình hình cung - cầu, triển vọng phát triển 
của thị trƣờng ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hƣởng đến việc dự báo. Thẩm 
định viên cũng cần xác định mục đích sử dụng tài sản để đáp ứng nguyên tắc sử dụng 
tốt nhất và hiệu quả nhất. 
Để xác định giá trị phi thị trƣờng, việc áp dụng cách tiếp cận thu nhập cần phản 
ánh đƣợc các đặc điểm đặc thù của đối tƣợng sử dụng đặc biệt hoặc tính năng sử dụng 
đặc biệt của tài sản thẩm định. 
Cách tiếp cận thu nhập dựa trên nguyên tắc tài sản có giá trị vì tạo ra thu nhập cho 
ngƣời chủ sở hữu. Giữa giá trị tài sản và thu nhập mang lại từ việc sử dụng tài sản có 
mối quan hệ trực tiếp, vì vậy nếu những yếu tố khác không đổi, thu nhập mang lại từ 
tài sản cho ngƣời sở hữu càng lớn thì giá trị của tài sản càng cao. Cách tiếp cận thu 
nhập đƣợc áp dụng đối với các tài sản tạo ra thu nhập cho ngƣời sở hữu, có thể dự báo 
đƣợc thu nhập từ tài sản trong tƣơng lai và tính đƣợc tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết 
khấu phù hợp. 
Cách tiếp cận thu nhập gồm hai phƣơng pháp chính: Phƣơng pháp vốn hóa trực 
tiếp và Phƣơng pháp dòng tiền chiết khấu. Trong đó: 
- Phƣơng pháp vốn hóa trực tiếp đƣợc áp dụng trong trƣờng hợp thu nhập từ tài sản 
là tƣơng đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời 
gian sử dụng hữu ích còn lại (đƣợc tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của tài sản hoặc 
vĩnh viễn. 
 Chương 6: Giới thiệu về thẩm định giá bất động sản 
Trang 47 
- Phƣơng pháp dòng tiền chiết khấu đƣợc áp dụng trong trƣờng hợp thu nhập từ tài 
sản biến đổi qua các giai đoạn khác nhau (không ổn định), ví dụ nhƣ trƣờng hợp một 
doanh nghiệp vừa bắt đầu hoạt động hoặc một công trình mới bắt đầu xây dựng. 
6.10. Thẩm định giá bất động sản 
Khi tiến hành thẩm định giá bất động sản, thẩm định viên có thể áp dụng các cách 
tiếp cận và phƣơng pháp thẩm định giá nhƣ cách tiếp cận từ thị trƣờng, cách tiếp cận 
từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập theo từng trƣờng hợp áp dụng cụ thể. Ngoài ra, 
thẩm định viên có thể áp dụng phƣơng pháp chiết trừ và phƣơng pháp thặng dƣ để xác 
định giá trị quyền sử dụng đất. Phƣơng pháp chiết trừ và phƣơng pháp thặng dƣ đƣợc 
xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trƣờng, cách tiếp cận từ chi phí và 
cách tiếp cận từ thu nhập. 
Đối với từng phƣơng pháp thẩm định giá, thẩm định viên lựa chọn các thông tin 
thu thập nhằm đảm bảo tính chính xác của kết quả thẩm định giá. 
1. Phƣơng pháp chiết trừ 
a) Phƣơng pháp chiết trừ là phƣơng pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử 
dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản 
gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và 
giá trị tài sản gắn liền với đất). 
b) Các bƣớc tiến hành thẩm định giá: 
Bƣớc 1: Khảo sát và lựa chọn ít nhất 03 bất động sản mà thửa đất của các bất động 
sản đó có những đặc điểm tƣơng tự với thửa đất của bất động sản thẩm định giá, cụ thể 
là đặc điểm về vị trí, diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng đất, đặc điểm pháp lý, các 
yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hƣởng đến giá đất. 
Đồng thời, thu thập thông tin về tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh. 
Các bất động sản đƣợc lựa chọn đã giao dịch thành công hoặc đƣợc chào mua hoặc 
đƣợc chào bán trên thị trƣờng với địa điểm giao dịch, chào mua, chào bán tƣơng tự với 
tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá 
nhƣng không quá 2 năm kể từ thời điểm giá đƣợc quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định 
giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trƣờng. 
Bƣớc 2: Xác định giá trị các tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh 
(các bất động sản đã đƣợc lựa chọn tại Bƣớc 1) tại thời điểm thẩm định giá. 
Bƣớc 3: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh tại thời điểm 
thẩm định giá. 
Bƣớc 4: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá. 
Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá đƣợc xác định trên cơ sở 
giá trị quyền sử dụng đất của các bất động sản so sánh sau khi điều chỉnh các yếu tố 
khác biệt chính nhƣ điều kiện thanh toán, đặc điểm pháp lý, vị trí, diện tích, hình dạng, 
các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hƣởng đến giá trị 
quyền sử dụng đất, theo hƣớng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách 
tiếp cận từ thị trƣờng. Thẩm định viên về giá cần có lập luận về cách lựa chọn tỷ lệ 
điều chỉnh của các yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất. 
 Chương 6: Giới thiệu về thẩm định giá bất động sản 
Trang 48 
2. Phƣơng pháp thặng dƣ 
a) Phƣơng pháp thặng dƣ là phƣơng pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất 
động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ƣớc tính của phát triển giả 
định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh 
(bao gồm lợi nhuận nhà đầu tƣ) để tạo ra sự phát triển đó. 
b) Các bƣớc tiến hành thẩm định giá: 
Bƣớc 1: Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất. 
Bƣớc 2: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tƣơng lai. 
Bƣớc 3: Ƣớc tính tổng doanh thu phát triển của bất động sản. Đối với trƣờng hợp 2 
cần thực hiện quy đổi tổng doanh thu phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm 
định giá. 
Bƣớc 4: Ƣớc tính tổng chi phí phát triển để tạo ra giá trị phát triển của bất động 
sản. Đối với trƣờng hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng chi phí phát triển của bất động 
sản về thời điểm thẩm định giá. 
Bƣớc 5: Xác định giá trị quyền sử dụng đất trên cơ sở lấy kết quả tính toán của 
Bƣớc 3 trừ (-) kết quả của Bƣớc 4. 
c) Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất đƣợc xác định trên cơ sở: 
- Đặc điểm của thửa đất; 
- Các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy định về chuyển 
mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã đƣợc cấp có thẩm quyền phê 
duyệt; 
- Hƣớng dẫn phân tích việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất tại Tiêu 
chuẩn thẩm định giá Việt Nam về quy trình thẩm định giá. 
3. Thẩm định giá bất động sản là đất 
a) Các phƣơng pháp áp dụng: 
- Phƣơng pháp so sánh; 
- Phƣơng pháp chiết trừ; 
- Phƣơng pháp vốn hóa trực tiếp; 
- Phƣơng pháp dòng tiền chiết khấu; 
- Phƣơng pháp thặng dƣ. 
b) Trƣờng hợp áp dụng: 
Phƣơng pháp so sánh thƣờng đƣợc áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất 
của thửa đất trong trƣờng hợp có thông tin giao dịch trên thị trƣờng của các thửa đất 
tƣơng tự với thửa đất thẩm định giá. 
Phƣơng pháp chiết trừ thƣờng đƣợc áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất 
của thửa đất trống trong trƣờng hợp không có đủ thông tin giao dịch trên thị trƣờng 
của các thửa đất trống tƣơng tự mà chỉ có thông tin giao dịch của thửa đất có tài sản 
gắn liền với đất tƣơng tự với thửa đất thẩm định giá. 
 Chương 6: Giới thiệu về thẩm định giá bất động sản 
Trang 49 
Phƣơng pháp vốn hóa trực tiếp, phƣơng pháp dòng tiền chiết khấu thƣờng đƣợc áp 
dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho ngƣời sử 
dụng. 
Phƣơng pháp thặng dƣ thƣờng đƣợc áp dụng với bất động sản có tiềm năng phát 
triển, cụ thể là đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc 
phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất. 
4. Thẩm định giá nhà ở 
a) Nhà ở đƣợc hiểu là bất động sản đƣợc sử dụng để ở, phục vụ nhu cầu sinh hoạt 
của hộ gia đình, cá nhân hơn là đầu tƣ kiếm lợi nhuận, bao gồm: chung cƣ, nhà ở riêng 
lẻ (biệt thự đơn lập, biệt thự song lập, biệt thự cao cấp, nhà ở liền kề mặt phố, nhà liền 
kề có sân vƣờn, nhà ở nông thôn truyền thống). 
- Phƣơng pháp áp dụng chủ yếu: Phƣơng pháp so sánh, phƣơng pháp chi phí thay 
thế, phƣơng pháp chi phí tái tạo. 
- Trƣờng hợp áp dụng: 
Phƣơng pháp so sánh thƣờng đƣợc áp dụng đối với nhà ở thuộc khu dân cƣ đông 
đúc và thẩm định viên thu thập đƣợc các thông tin về bất động sản tƣơng tự trên thị 
trƣờng. 
Phƣơng pháp chi phí thay thế hoặc phƣơng pháp chi phí tái tạo thƣờng đƣợc áp 
dụng kết hợp với phƣơng pháp so sánh, cụ thể: Đối với đất trống, thẩm định viên sử 
dụng phƣơng pháp so sánh để xác định giá trị quyền sử dụng đất; đối với công trình 
xây dựng trên đất là nhà ở, thẩm định viên sử dụng phƣơng pháp chi phí thay thế hoặc 
phƣơng pháp chi phí tái tạo để xác định giá trị. 
b) Nhà ở thƣơng mại là nhà ở đƣợc đầu tƣ xây dựng để kết hợp ở và kinh doanh, 
cho thuê, cho thuê mua, bao gồm: nhà ở và biệt thự du lịch. 
- Phƣơng pháp áp dụng chủ yếu: Phƣơng pháp vốn hóa trực tiếp, phƣơng pháp 
dòng tiền chiết khấu, phƣơng pháp so sánh; phƣơng pháp chi phí thay thế hoặc phƣơng 
pháp chi phí tái tạo (thƣờng sử dụng để kiểm tra, đối chiếu). 
- Trƣờng hợp áp dụng: 
Phƣơng pháp vốn hóa trực tiếp, phƣơng pháp dòng tiền chiết khấu thƣờng đƣợc sử 
dụng để xác định giá trị bất động sản là nhà ở thƣơng mại. 
Phƣơng pháp so sánh thƣờng đƣợc áp dụng đối với nhà ở thƣơng mại thuộc khu 
dân cƣ đông đúc, kinh doanh sầm uất và thẩm định viên thu thập đƣợc thông tin về bất 
động sản tƣơng tự trên thị trƣờng. 
Phƣơng pháp chi phí thay thế hoặc phƣơng pháp chi phí tái tạo thƣờng đƣợc áp 
dụng kết hợp với phƣơng pháp so sánh, cụ thể: Đối với đất trống, thẩm định viên sử 
dụng phƣơng pháp so sánh để xác định giá trị quyền sử dụng đất; đối với công trình 
xây dựng trên đất là nhà ở, thẩm định viên sử dụng phƣơng pháp chi phí thay thế hoặc 
phƣơng pháp chi phí tái tạo để xác định giá trị. 
5. Thẩm định giá bất động sản thƣơng mại 
Bất động sản thƣơng mại bao gồm: Trung tâm thƣơng mại, cao ốc văn phòng, 
khách sạn. 
 Chương 6: Giới thiệu về thẩm định giá bất động sản 
Trang 50 
a) Trung tâm thƣơng mại là bất động sản bao gồm tổ hợp các loại hình cửa hàng, 
cơ sở hoạt động dịch vụ; hội trƣờng, phòng họp, văn phòng cho thuêđƣợc bố trí tập 
trung, liên hoàn trong một hoặc một số công trình kiến trúc liền kề; đáp ứng các tiêu 
chuẩn về diện tích kinh doanh, trang bị kỹ thuật và trình độ quản lý, tổ chức kinh 
doanh; có các phƣơng thức phục vụ hiện đại, thuận tiện đáp ứng nhu cầu phát triển 
hoạt động kinh doanh thƣơng nhân và thoả mãn nhu cầu về hàng hoá, dịch vụ của 
khách hàng. 
- Văn phòng cho thuê là bất động sản mà các cơ quan, đơn vị thuê để làm việc. Văn 
phòng cho thuê có thể là một phần tòa nhà hỗn hợp, nhiều công năng hoặc có thể là 
nhà dân cho thuê để sử dụng làm văn phòng. 
- Khách sạn là bất động sản mà đáp ứng nhu cầu của khách du lịch, khách vãng lai 
với các dịch vụ nhƣ nghỉ ngơi, đỗ xe, giải trí, điện thoại, thức ăn, đồ uống 
b) Phƣơng pháp áp dụng chủ yếu: Phƣơng pháp vốn hóa trực tiếp, phƣơng pháp 
dòng tiền chiết khấu, phƣơng pháp so sánh, phƣơng pháp chi phí thay thế hoặc phƣơng 
pháp chi phí tái tạo (thƣờng sử dụng để kiểm tra, đối chiếu). 
6. Thẩm định giá bất động sản công nghiệp 
a) Bất động sản công nghiệp gồm đất và công trình xây dựng phù hợp với mục đích 
sử dụng đất theo quy định của pháp luật, ví dụ: nhà máy sản xuất xi măng, nhà máy 
luyện kim mầu, nhà máy chế biến thủy sản, nhà máy chế biến thực phẩm 
- Công trình xây dựng bất động sản công nghiệp thƣờng đƣợc thiết kế, sử dụng vào 
mục đích riêng, đặc thù, có tỷ lệ hao mòn lớn hơn bình thƣờng. 
- Yếu tố vị trí ảnh hƣởng lớn đến giá trị bất động sản công nghiệp (nguồn điện, 
nƣớc, đƣờng xá, độ dốc, xử lý chất đất bên dƣới, xử lý ô nhiễm). 
b) Phƣơng pháp áp dụng chủ yếu: Phƣơng pháp chi phí thay thế hoặc phƣơng pháp 
chi phí tái tạo, phƣơng pháp vốn hóa trực tiếp, phƣơng pháp dòng tiền chiết khấu. 
Tài liệu tham khảo 
Trang 51 
TÀI LIỆU THAM KHẢO 
1. Luật kinh bất động sản, 2014 
2. Luật Nhà ở, 2014 
3. Luật Đất đai, 2013 
4. Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật kinh doanh bất động 
sản, 2014 
5. Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật nhà ở, 2014 
6. Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều Luật đất đai, 2013 
7. Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai, 2013 
8. Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số điều của Luật Nhà ở, 2014 và 
Nghị định 99/2015/NĐ-CP 
9. Công văn số 1436/BXD-QLN về việc thực hiện Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 và Luật 
Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13. 
10. Trần Tiến Khai, Nguyên lý bất động sản, Nhà xuất bản lao động xã hội, 2014 
11. Phan Thị Cúc và Nguyễn Văn Xa, Đầu tư kinh doanh bất động sản, Nhà xuất bản 
Đại học quốc gia TP.HCM, 2009