Giáo trình Kế toán nguồn vốn - Chương IV: Kế toán tài sản cố định và bất động sản đầu tư

- Quyền sử dụng đất, nhà hoặc nhà và quyền sử dụng đất, cơ sở hạ tầng mua để bỏn trong kỳ 
hoạt động kinh doanh thụng thường; 
- Bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục 
đớch bỏn. 
Kết cấu và nội dung phản ỏnh của TK 1567- Hàng hoỏ bất động sản 
Bờn Nợ: 
- Trị giỏ thực tế hàng hoỏ bất động sản mua về để bỏn; 
- Giỏ trị cũn lại của bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho; 
- Chi phớ sửa chữa, cải tạo, nõng cấp triển khai cho mục đớch bỏn ghi tăng giỏ gốc 
hàng hoỏ bất động sản chờ bỏn 
- Trị giỏ thực tế của hàng hoỏ bất động sản thừa phỏt hiện khi kiểm kờ. 
Bờn Cú: 
- Trị giỏ thực tế hàng hoỏ bất động sản bỏn trong kỳ, hoặc chuyển thành bất động 
sản đầu tư; 
- Trị giỏ thực tế của hàng hoỏ bất động sản thiếu phỏt hiện khi kiểm kờ. 
Số dư bờn Nợ: Trị giỏ thực tế hàng hoỏ bất động sản cũn lại cuối kỳ. 
 Bổ sung nội dung phản ỏnh của TK 241 - XDCB dở dang 
 Bờn Nợ: 
 - Chi phớ mua sắm bất động sản đầu tư (cần cú giai đoạn đầu tư xõy dựng); 
- Chi phớ đầu tư xõy dựng bất động sản đầu tư; 
- Chi phớ sửa chữa, nõng cấp, cải tạo ghi tăng nguyờn giỏ bất động sản đầu tư. 
Bờn Cú: 
- Phản ỏnh giỏ trị bất động sản đầu tư hỡnh thành qua đầu tư xõy dựng hoàn thành; 
- Kết chuyển chi phớ nõng cấp, cải tạo ghi tăng nguyờn giỏ bất động sản đầu tư. 
Số dư bờn Nợ: 
- Giỏ trị bất động sản đầu tư đang đầu tư xõy dựng dở dang. 
- Chi phớ sửa chữa, nõng cấp, cải tạo dở dang cuối kỳ 
2.3 Phương phỏp kế toỏn bất động sản đầu tư 
2.3.1 Kế toỏn tăng bất động sản đầu tư 
™ Kế toỏn mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả tiền ngay: 
 94
- Trường hợp doanh nghiệp tớnh thuế GTGT theo phương phỏp khấu trừ thuế, ghi: 
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư 
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332) 
Cú TK 111, 112, 331. 
- Trường hợp doanh nghiệp tớnh thuế GTGT theo phương phỏp tớnh trực tiếp trờn GTGT, ghi: 
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư 
 Cú TK 111, 112, 131, 331. 
™ Kế toỏn mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm: 
- Trường hợp doanh nghiệp tớnh nộp thuế GTGT theo phương phỏp khấu trừ, ghi: 
Nợ TK 217 - (Nguyờn giỏ - theo giỏ mua trả ngay chưa cú thuế GTGT) 
Nợ TK 242 - (Phần lói trả chậm) 
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332) 
Cú TK 331 - Phải trả cho người bỏn. 
- Trường hợp doanh nghiệp tớnh nộp thuế GTGT theo phương phỏp trực tiếp, ghi: 
Nợ TK 217 - (Nguyờn giỏ - theo giỏ mua trả ngay chưa cú thuế GTGT) 
Nợ TK 242 - (Phần lói trả chậm) 
Cú TK 331 - Phải trả cho người bỏn. 
- Hàng kỳ, tớnh số lói phải trả về việc mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm, ghi: 
 Nợ TK 635 - Chi phớ tài chớnh 
 Cú TK 242 - Chi phớ trả trước dài hạn. 
- Khi thanh toỏn tiền cho người bỏn, ghi: 
Nợ TK 331 - Phải trả cho người bỏn 
Cú TK 111, 112,... 
™ Trường hợp bất động sản đầu tư hỡnh thành do xõy dựng cơ bản hoàn thành bàn giao: 
- Khi phỏt sinh chi phớ xõy dựng bất động sản đầu tư, căn cứ vào cỏc tài liệu và chứng từ cú liờn quan, kế 
toỏn tập hợp chi phớ: 
 + Khi mua bất động sản về đưa vào xõy dựng cơ bản, ghi: 
Nợ TK 241 - XDCB dở dang 
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332) 
Cú TK 111, 112, 331,... 
+ Khi phỏt sinh cỏc chi phớ đầu tư xõy dựng bất động sản đầu tư, ghi: 
Nợ TK 241 - XDCB dở dang 
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332) 
Cú TK 111, 112, 152, 153, 142, 141, 242, 331,... 
- Khi quỏ trỡnh xõy dựng cơ bản bất động sản đầu tư hoàn thành bàn giao , ghi: 
Nợ TK 217 - (Nếu đủ điều kiện là bất động sản đầu tư) 
Nợ TK 1567 - (Nếu khụng đủ điều kiện để hỡnh thành BĐS đầu tư) 
 Cú TK 241 - XDCB dở dang. 
™ Chuyển BĐS chủ sở hữu sử dụng thành BĐS đầu tư, ghi: 
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư 
Cú TK 211, 213 
Đồng thời kết chuyển số hao mũn luỹ kế (Đối với những bất động sản chủ sở hữu sử dụng đó trớch 
khấu hao), ghi: 
Nợ TK 2141, 2143 
Cú TK 2147 - Hao mũn bất động sản đầu tư. 
™ Khi chuyển từ hàng tồn kho thành bất động sản đầu tư, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đớch 
sử dụng, ghi: 
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư 
 Cú TK 156 - Hàng hoỏ (1567 - Hàng hoỏ bất động sản). 
™ Khi đi thuờ tài chớnh với mục đớch để cho thuờ theo một hoặc nhiều hợp đồng thuờ hoạt động, 
nếu tài sản thuờ đú thoả món tiờu chuẩn là bất động sản đầu tư, căn cứ vào hợp đồng thuờ tài 
chớnh và cỏc chứng từ liờn quan, ghi: 
 95
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư 
 Cú TK 111, 112, 315, 342. 
™ Khi phỏt sinh chi phớ nõng cấp, cải tạo mà xột thấy chi phớ đú cú khả năng chắc chắn làm cho 
bất động sản đầu tư tạo ra lợi ớch kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đỏnh 
giỏ ban đầu hoặc bao gồm trong nghĩa vụ của doanh nghiệp phải chịu cỏc chi phớ cần thiết sẽ 
phỏt sinh để đưa bất động sản đầu tư tới trạng thỏi sẵn sàng hoạt động thỡ được ghi tăng 
nguyờn giỏ bất động sản đầu tư: 
 - Tập hợp chi phớ nõng cấp, cải tạo bất động sản đầu tư thực tế phỏt sinh, ghi: 
Nợ TK 241 - XDCB dở dang 
 Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332) 
 Cú TK 111, 112, 152, 153, 331,... 
- Khi kết thỳc hoạt động nõng cấp, cải tạo bàn giao ghi tăng nguyờn giỏ BĐS đầu tư, ghi: 
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư 
Cú TK 241 - XDCB dở dang. 
2.3.2 Kế toỏn giảm bất động sản đầu tư 
™ Kế toỏn bỏn bất động sản đầu tư 
• Ghi nhận doanh thu bỏn BĐS đầu tư: 
- Đối với doanh nghiệp tớnh thuế GTGT theo phương phỏp khấu trừ thuế, ghi: 
 Nợ TK 111, 112, 131 (Tổng giỏ thanh toỏn) 
Cú TK 5117 - (Giỏ bỏn chưa cú thuế GTGT ) 
 Cú TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp 
- Đối với doanh nghiệp tớnh thuế GTGT theo phương phỏp trực tiếp trờn GTGT, ghi: 
Nợ TK 111, 112, 131 (Tổng giỏ thanh toỏn) 
Cú TK 5117 - (Giỏ bỏn cú thuế GTGT ) 
• Kế toỏn ghi giảm nguyờn giỏ và giỏ trị cũn lại của BĐS đầu tư đó được bỏn, ghi: 
 Nợ TK 214- Hao mũn TSCĐ (2147- Hao mũn BĐS đầu tư) 
 Nợ TK 632- Giỏ vốn hàng bỏn (Giỏ trị cũn lại của BĐS đầu tư) 
 Cú TK 217- BĐS đầu tư (Nguyờn giỏ của BĐS đầu tư) 
™ Trường hợp bỏn bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm, trả gúp: 
• Đối với doanh nghiệp tớnh thuế GTGT phải nộp theo phương phỏp khấu trừ: 
Nợ TK 111, 112, 131 
 Cú TK 5117 - (Giỏ bỏn trả ngay chưa cú thuế GTGT) 
 Cú TK 3387 - Phần lói trả chậm 
 Cú TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp 
• Đối với doanh nghiệp tớnh thuế GTGT phải nộp theo phương phỏp trực tiếp: 
- Ghi nhận doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư : 
Nợ TK 111, 112, 131 
 Cú TK 5117 - (Giỏ bỏn trả ngay chưa cú thuế GTGT) 
 Cú TK 3387 - Phần lói trả chậm 
- Cuối kỳ, xỏc định số thuế GTGT phải nộp tớnh theo phương phỏp trực tiếp, ghi: 
Nợ TK 5117 - Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư 
 Cú TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp 
• Định kỳ, tớnh, xỏc định và kết chuyển doanh thu tiền lói bỏn hàng trả chậm, trả gúp, ghi: 
Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện 
Cú TK 515 - Doanh thu hoạt động tài chớnh. 
• Khi thực thu tiền bỏn hàng trả chậm, trả gúp gồm cả lói bỏn hàng trả chậm, trả gúp, ghi: 
 Nợ TK 111, 112 
 Cú TK 131- Phải thu của khỏch hàng. 
• Kế toỏn giảm nguyờn giỏ và giỏ trị cũn lại của BĐS đầu tư bỏn, thanh lý, ghi: 
 Nợ TK 214- Hao mũn TSCĐ (2147- Hao mũn BĐS đầu tư) 
 96
 Nợ TK 632- Giỏ vốn hàng bỏn (Giỏ trị cũn lại của BĐS đầu tư) 
 Cú TK 217- BĐS đầu tư (Nguyờn giỏ của BĐS đầu tư) 
• Cỏc chi phớ bỏn (thanh lý) BĐS đầu tư phỏt sinh, ghi: 
 Nợ TK 632- Giỏ vốn hàng bỏn (Chi phớ kinh doanh BĐS đầu tư) 
 Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (Nếu cú) 
 Cú TK 111, 112, 331. 
™ Chuyển bất động sản đầu tư thành hàng tồn kho hoặc thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng. 
Trường hợp chuyển thành hàng tồn kho khi cú quyết định sửa chữa, cải tạo nõng cấp để bỏn: 
 - Khi cú quyết định sửa chữa, cải tạo, nõng cấp BĐS đầu tư để bỏn kế toỏn, ghi: 
 Nợ TK 1567- Hàng hoỏ BĐS- Giỏ trị cũn lại của BĐS đầu tư 
 Nợ TK 214 - Hao mũn TSCĐ (2147) (Số khấu hao luỹ kế ) 
 Cú TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nguyờn giỏ). 
 - Khi phỏt sinh cỏc chi phớ sửa chữa, cải tạo, nõng cấp triển khai cho mục đớch bỏn, ghi: 
Nợ TK 154 - Chi phớ sản xuất, kinh doanh dở dang 
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (Nếu cú) 
 Cú TK 111, 112, 152, 334, 331,... 
- Khi kết thỳc giai đoạn sửa chữa, cải tạo, nõng cấp triển khai cho mục đớch bỏn, kết chuyển toàn 
bộ chi phớ ghi tăng giỏ gốc hàng hoỏ bất động sản chờ bỏn, ghi: 
Nợ TK 156 - Hàng hoỏ (1567 ) 
 Cú TK 154 - Chi phớ sản xuất, kinh doanh dở dang 
• Trường hợp chuyển bất động sản đầu tư thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi: 
 Nợ TK 211, 213 
 Cú TK 217 - Bất động sản đầu tư; 
Đồng thời, ghi: Nợ TK 2147 - Hao mũn bất động sản đầu tư 
 Cú TK 2141, 2143. 
™ Khi đi thuờ tài chớnh với mục đớch để cho thuờ theo một hoặc nhiều hợp đồng thuờ hoạt động, 
nếu tài sản thuờ đú thoả món tiờu chuẩn là bất động sản đầu tư. Khi hết hạn thuờ tài sản tài 
chớnh 
• Nếu trả lại bất động sản đầu tư thuờ tài chớnh đang phõn loại là bất động sản đầu tư, ghi: 
Nợ TK 2147 - Hao mũn bất động sản đầu tư 
Nợ TK 632- Giỏ trị cũn lại của BĐS đầu tư thuờ 
 Cú TK 217 - Nguyờn giỏ của BĐS đầu tư thuờ 
• Nếu mua lại bất động sản đầu tư thuờ tài chớnh đang phõn loại là bất động sản đầu tư để tiếp tục đầu 
tư, ghi tăng nguyờn giỏ bất động sản đầu tư số phải trả thờm, ghi: 
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư 
 Cú TK 111, 112,... 
• Nếu mua lại bất động sản thuờ tài chớnh đang phõn loại là bất động sản đầu tư chuyển thành bất động 
sản chủ sở hữu sử dụng, ghi: 
Nợ TK 211, 213 
 Cú TK 217 - Nguyờn giỏ của BĐS đầu tư thuờ 
 Cú TK 111, 112 (Số tiền phải trả thờm). 
Đồng thời kết chuyển số hao mũn luỹ kế, ghi: 
Nợ TK 2147 - Hao mũn bất động sản đầu tư 
 Cú TK 2141, 2143. 
2.3.3 Kế toỏn trớch khấu hao bất động sản đầu tư 
™ Định kỳ tớnh, trớch khấu hao bất động sản đầu tư đang nắm giữ chờ tăng giỏ, đang cho thuờ 
hoạt động, ghi: 
 Nợ TK 632- (Chi tiết chi phớ kinh doanh BĐS đầu tư) 
 Cú TK 2147 - Hao mũn bất động sản đầu tư. 
™ Trường hợp giảm giỏ bất động sản đầu tư thỡ đồng thời với việc ghi giảm nguyờn giỏ bất 
động sản đầu tư phải ghi giảm giỏ trị hao mũn luỹ kế của bất động sản đầu tư : 
 97
• Trường hợp chuyển bất động sản đầu tư thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi: 
 Nợ TK 2147 - Hao mũn bất động sản đầu tư 
 Cú TK 2141, 2143. 
• Trường hợp bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu cú quyết định sửa 
chữa, cải tạo nõng cấp để bỏn: 
 Nợ TK 1567- Hàng hoỏ BĐS- Giỏ trị cũn lại của BĐS đầu tư 
 Nợ TK 214 - Hao mũn TSCĐ (2147) (Số khấu hao luỹ kế ) 
 Cú TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nguyờn giỏ). 
• Kế toỏn giảm nguyờn giỏ và giỏ trị cũn lại của BĐS đầu tư bỏn, thanh lý, ghi: 
 Nợ TK 214- Hao mũn TSCĐ (2147- Hao mũn BĐS đầu tư) 
 Nợ TK 632- Giỏ vốn hàng bỏn (Giỏ trị cũn lại của BĐS đầu tư) 
 Cú TK 217- BĐS đầu tư (Nguyờn giỏ của BĐS đầu tư) 
™ Khi phỏt sinh chi phớ liờn quan đến BĐS đầu tư sau ghi nhận ban đầu, nếu chi phớ đú khụng 
chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ớch kinh tế trong tương lai, ghi: 
Nợ TK 632 - (Chi tiết chi phớ kinh doanh BĐS đầu tư), hoặc 
Nợ TK 242 - Chi phớ trả trước dài hạn (Nếu chi phớ cú giỏ trị lớn) 
 Cú TK 111, 112, 152, 153, 334,... 
2.3.4. Kế toỏn cho thuờ hoạt động bất động sản đầu tư 
™ Phản ỏnh doanh thu cho thuờ hoạt động bất động sản đầu tư 
• Trường hợp cho thuờ hoạt động bất động sản đầu tư thu tiền trước cho thuờ nhiều kỳ: 
Doanh thu của kỳ kế toỏn được xỏc định bằng tổng số tiền cho thuờ hoạt động bất động sản đầu tư đó 
thu chia cho số kỳ thu tiền trước cho thuờ hoạt động bất động sản đầu tư. 
 a) Đối với đơn vị tớnh thuế GTGT phải nộp theo phương phỏp khấu trừ thuế. 
 - Khi nhận tiền trả trước về hoạt động cho thuờ hoạt động bất động sản đầu tư cho nhiều kỳ, ghi: 
 Nợ TK 111, 112 (Tổng số tiền nhận được) 
 Cú TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện theo giỏ chưa cú thuế 
 Cú TK 333 - Thuế và cỏc khoản phải nộp Nhà nước (3331). 
 - Đồng thời, tớnh và kết chuyển doanh thu của kỳ kế toỏn thực hiện, ghi: 
 Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện 
 Cú TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư. 
- Sang kỳ kế toỏn tiếp sau, tớnh và kết chuyển doanh thu của kỳ kế toỏn sau, ghi: 
 Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện 
Cú TK 5117 - Doanh thu KD bất động sản đầu tư của kỳ kế toỏn). 
- Số tiền phải trả lại cho khỏch hàng vỡ hợp đồng cung cấp dịch vụ cho thuờ hoạt 
động bất động sản đầu tư khụng được thực hiện (nếu cú), ghi: 
 Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện (Giỏ chưa cú thuế GTGT) 
 Nợ TK 531 - Trường hợp đó ghi doanh thu trong kỳ theo giỏ chưa cú thuế 
Nợ TK 3331 - Giảm thuế GTGT phải nộp 
 Cú TK 111, 112, 331... (Tổng số tiền trả lại). 
 b) Đối với đơn vị tớnh thuế GTGT phải nộp theo phương phỏp trực tiếp: 
- Khi nhận tiền trả trước về cho thuờ hoạt động bất động sản đầu tư cho nhiều năm, ghi: 
 Nợ TK 111, 112... (Tổng số tiền nhận được) 
Cú TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện (Tổng số tiền nhận được). 
 Đồng thời, tớnh và kết chuyển doanh thu của kỳ kế toỏn thu tiền, ghi: 
 Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện 
 Cú TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư. 
 - Sang kỳ kế toỏn sau, tớnh và kết chuyển doanh thu của kỳ kế toỏn sau, ghi: 
 Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện 
 Cú TK 5117 - Doanh thu KD bất động sản đầu tư của kỳ kế toỏn 
 - Cuối mỗi kỳ kế toỏn, tớnh số thuế GTGT phải nộp theo phương phỏp trực tiếp, ghi: 
 Nợ TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư 
 98
 Cú TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp. 
 - Số tiền phải trả lại cho khỏch hàng vỡ hợp đồng cung cấp dịch vụ về cho thuờ hoạt động bất động 
sản đầu tư khụng được thực hiện (nếu cú), ghi: 
 Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện 
 Nợ TK 531 - Hàng bỏn bị trả lại (Trường hợp đó ghi doanh thu trong kỳ) 
 Cú TK 111, 112.... (Tổng số tiền trả lại). 
• Trường hợp cho thuờ hoạt động bất động sản đầu tư và thu tiền cho thuờ theo từng kỳ: 
 a) Đối với đơn vị tớnh thuế GTGT phải nộp theo phương phỏp khấu trừ thuế: 
 - Khi phỏt hành hoỏ đơn thanh toỏn tiền cho thuờ hoạt động bất động sản đầu tư, ghi: 
 Nợ TK 131 - Phải thu của khỏch hàng 
 Cú TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư 
 Cú TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp. 
- Khi thu được tiền, ghi: 
 Nợ TK 111, 112 
 Cú TK 131- Phải thu của khỏch hàng. 
 b) Đối với đơn vị tớnh thuế GTGT phải nộp theo phương phỏp trực tiếp: 
 - Khi phỏt hành hoỏ đơn dịch vụ cho thuờ bất động sản đầu tư (cho thuờ hoạt động), ghi: 
 Nợ TK 131 - Phải thu của khỏch hàng 
 Cú TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư. 
 - Khi thu được tiền, ghi: 
 Nợ TK 111, 112 
 Cú TK 131 - Phải thu của khỏch hàng. 
 - Cuối kỳ kế toỏn tớnh số thuế GTGT phải nộp theo phương phỏp trực tiếp, ghi: 
 Nợ TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư 
 Cú TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp. 
™ Định kỳ tớnh, trớch khấu hao TSCĐ là bất động sản đầu tư cho thuờ hoạt động , ghi: 
Nợ TK 632- Giỏ vốn hàng bỏn (Chi tiết chi phớ kinh doanh BĐS đầu tư) 
 Cú TK 2147 - Hao mũn bất động sản đầu tư. 
™ Chi phớ phỏt sinh liờn quan đến cho thuờ hoạt động bất động sản đầu tư nếu khụng lớn, ghi: 
Nợ TK 632- Giỏ vốn hàng bỏn (Chi tiết chi phớ kinh doanh BĐS đầu tư) 
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (Nếu cú) 
Cú TK 111, 112, 331, 334,...