Giáo trình Định giá bất động sản

các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
Lập kế hoạch định giá.
Việc lập kế hoạch một cuộc định giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc định giá.
Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:
Xác định các yếu tố cung-cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền gắn liền với bất động sản được mua/bán và đặc điểm thị trường.
Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về bất động sản, tài liệu so sánh.
Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng.
Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
Lập đề cương báo cáo kết quả định giá.
 2.3.6 Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá
Nội dung báo cáo định giá gồm: Trình bày chính xác mục đích, nhiệm vụ định giá. Mô tả tài sản mục tiêu: địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng pháp lý Mô tả các chỉ dẫn, tài liệu khách hàng cung cấp và có thể sử dụng được. Công bố rõ về nguồn gốc của các tài liệu được sử dụng. Tóm tắt rõ ràng về tính chất, chất lượng thông tin và các điều kiện thị trường làm cơ sở để định giá. Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phương pháp định giá được chấp nhận. Tuyên bố rõ ràng về giá trị của BĐS mục tiêu. Khẳng định ngày định giá có hiệu lực. Những hạn chế ảnh hưởng đến kết quả ước tính. Mâu thuẫn và trách nhiệm của những người sử dụng thông tin.
Chứng thư định giá: là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá lập nhằm công bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên quan đến kết quả định giá.
Chứng thư định giá được lập thành 03 bản, có giá trị pháp lý như nhau. 02 bản giao khách hàng, 01 bản lưu tại hồ sơ định giá của doanh nghiệp, tổ chức định giá.
Hình thức và nội dung Chứng thư thẩm định giá trị quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc trên đất theo quy định tại Phụ lục số 02 của Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04.
Dưới đây trình bày mẫu chứng thư định giá theo tiêu chuẩn thẩm định giá VN, do Bộ Tài chính ban hành.
Mẫu Chứng thư thẩm định giá
(áp dụng đối với đất đai, công trình kiến trúc trên đất)
SỐ    /TĐG – CT
(kí hiệu DN, tổ chức  định giá)
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
                       ...., ngày ... tháng... năm
CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ
Kính gửi: ........
Theo đề nghị của ông/bà/ doanh nghiệp  tại văn bản số.... ngày.... về việc thẩm định giá .....
1. Mục đích thẩm định giá:
Xác định giá tài sản phục vụ mục đích....
2. Thời điểm thẩm định giá:
Tại thời điểm thẩm định giá   (ngày  tháng .... năm....)
3. Cơ sở thẩm định giá (nêu rõ những căn cứ chủ yếu để thẩm định giá)
-  Căn cứ hồ sơ, giấy tờ pháp lý do ông/bà/ doanh nghiệp... cung cấp (kèm theo công văn đề nghị số....).
-  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số   ngày... tháng... năm ... của Uỷ ban Nhân dân tỉnh ..... cấp cho.......
-  Giấy phép xây dựng số ... ngày .... (nếu có)
-  Bản vẽ hoàn công.... (nếu có)
-  Hồ sơ quyết toán công trình......(nếu có)
-  Những căn cứ pháp lý khác
4. Thực trạng đất, nhà, ...
4.1 Đất:
 Vị trí: mô tả cụ thể vị trí địa giới hành chính, vị trí địa lý, hướng...
-  Diện tích: tổng diện tích, diện tích từng phần, kích thước các chiều.
-  Tình trạng pháp lý.
4.2 Nhà:
-  Mô tả chung: loại nhà, cấp nhà, diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, số tầng, số phòng.
-  Kết cấu: kết cấu tổng thể toàn bộ nhà và từng bộ phận (móng, tường, mái...)
-  Thực trạng: mô tả chi tiết từng bộ phận cấu thành ngôi nhà (nền, tường, mái, cửa, công trình phụ, ban công...): loại vật liệu, thiết bị được sử dụng, tình trạng thực tế từng bộ phận.
4.3 Tài sản:
-  Các thống số kỹ thuật, thực trạng của tài sản.
-  Tính pháp lý của tài sản.
5. Phương pháp thẩm định giá:
Sử dụng phương pháp......
6. Kết quả  thẩm định giá:
Trên cơ sở các tài liệu do ông/bà/ công ty.... cung cấp, qua khảo sát thực tế tại hiện trường; với phương pháp thẩm định giá..... được áp dụng trong tính toán, doanh nghiệp thẩm định giá (ghi rõ tên doanh nghiệp) thông báo kết quả thẩm định giá tài sản..... tại thời điểm ..... như sau:
Giá đất:
Giá nhà:
Tổng giá trị đất và nhà:
Làm tròn
(viết bằng chữ: ...... đồng)
Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá trả lời để ông/ bà/ quý đơn vị có cơ sở..... theo quy định của pháp luật hiện hành.
       Thẩm định viên về giá                                    Giám đốc
                 (ký tên)                                            (Ký tên, đóng dấu)
2.4 Báo cáo định giá bất động sản
 2.4.1 Những thông tin cơ bản
-   Tên và loại BĐS
-   Vị trí của bất động sản (đất đai, nhà cửa và công trình kiến trúc khác).
-   Tên, địa chỉ, số điện thoại, số Fax của khách hàng yêu cầu  định giá.
-   Ngày tháng năm  định giá .
-   Tên, địa chỉ, số điện thoại, số fax của doanh nghiệp, tổ chức định giá hoặc chi nhánh.
-   Họ và tên định giá viên lập báo cáo thẩm định giá.
-  Họ và tên, chữ ký của giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức định giá hoặc phụ trách chi nhánh.
 2.4.2 Những căn cứ pháp lý để thẩm định giá
Những văn bản quy phạm pháp luật, tiêu chuẩn có liên quan do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Trung ương hoặc địa phương ban hành.  
 2.4.3 Mô tả đặc điểm tài sản về mặt kỹ thuật
-  Vị trí của bất động sản.
+ Vị trí địa lý và hành chính của bất động sản.
+ Đối với đất ở: số lô đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại đường phố, nhóm đất.
+ Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp: số lô đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại nhóm đất, điều kiện thời tiết, đặc điểm địa hình, hệ thống giao thông, hệ thống tưới và tiêu nước. 
+ Đối với công trình kiến trúc trên đất (nhà cửa, đường xá, cầu cống): loại nhà, cấp nhà, hạng nhà, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng (m2), chất lượng nhà (% còn lại, tuổi đời), mục đích sử dụng, cấu trúc nhà, số phòng, diện tích sử dụng từng phòng, hệ thống điện, hệ thống cấp và thoát nước; loại, hạng đường xá, cầu cống
+ Vị trí của bất động sản trong mối tương quan với những trung tâm khu vực gần nhất, điều kiện tự nhiên và môi trường xung quanh, hình dạng của thửa đất, khoảng cách từ đó đến những địa điểm giao thông công cộng, cửa hàng, trường  học, công viên, bệnh viện, những trục đường chính.
-  Tác động của quy hoạch, phân vùng đến giá trị của đất đai, nhà cửa và công trình kiến trúc trên đất.
-  Mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản có theo đúng mục đích được phép sử dụng theo qui hoạch phân vùng và mang lại giá trị tối ưu cho bất động sản hay không.
 2.4.4 Mô tả đặc điểm tài sản về mặt pháp lý
-  Bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,  quyền sở hữu nhà: những nội dung Giấy chứng nhận (bao gồm số lô đất, tên địa phương và tên nước, ngày cấp và số đăng ký của Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản).
-  Bất động sản chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà: nguồn gốc tài sản (nhà, đất), tổ chức, cá nhân giao tài sản, ngày làm giấy tờ chuyển dịch tài sản, các giấy tờ kèm theo.
-  Có tranh chấp hay không với các chủ bất động sản liền kề. 
-  Những lợi ích  kinh tế thu được từ bất động sản (trường hợp bất động sản đang cho thuê: giá thuê, thời hạn thuê, hợp đồng thuê, thu nhập hàng tháng từ người thuê bất động sản để mở cửa hàng, cửa hiệu, văn phòng đại diện).
-  Những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của bất động sản.
 2.4.5 Những giả thiết và hạn chế trong thẩm định giá
-  Tính hợp lý của việc đưa ra những giả thiết và hạn chế liên quan đến đặc điểm thị trường, các nhân tố tác động đến giá trị thị trường của tài sản.
-  Nếu không đưa ra những hạn chế như vậy thì kết quả sẽ ra sao, ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá như thế nào.
 2.4.6 Kết quả khảo sát thực địa
-  Mục đích, thời gian, người tiến hành khảo sát thực địa.
-  Kết quả thu được từ khảo sát thực địa.
-  Sự chênh lệch (nếu có) giữa kết quả khảo sát thực địa với hồ sơ địa chính. Nêu rõ lý do sự chênh lệch đó.
 2.4.7 Lập luận về mức giá cuối cùng
-  Phân tích về vị trí, những nhân tố tác động, xu hướng vận động của thị trường tài sản trong khu vực, hành vi của những người mua, bán trên thị trường này, những ưu thế hoặc bất lợi của tài sản cần định giá trên thị trường.
-  Mục đích sử dụng tài sản tốt nhất và tối ưu, mang lại giá trị cao nhất. Trường hợp mục đích sử dụng tốt nhất và tối ưu khác với mục đích sử dụng hiện tại của tài sản thì trình bày về tiềm năng của nó, những điều kiện pháp lý, tự nhiên cho phép hoặc không cho phép ảnh hưởng đến giá trị sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản.
 2.4.8 Phương pháp thẩm định giá
+ Phương pháp so sánh
+ Phương pháp chi phí
+ Phương pháp thu thập
+ Phương Pháp thặng dư
+ Phương pháp lợi nhuận
+ Hòa hợp các chỉ số giá trị từ các phương pháp khác nhau: Những so sánh, phân tích và điều chỉnh, điều kiện giả thiết, bảng tính tóan các mức giá thu được từ các phương pháp nêu trên để đi đến mức giá cuối cùng thể hiện giá trị thị trường của tài sản. Trường hợp chỉ áp dụng được 01 hoặc 02 trong các phương pháp thẩm định giá nêu trên thì nêu rõ lý do vì sao có sự hạn chế đó.
 2.4.9 Xử lý những vấn đề phức tạp, không rõ ràng trong quá trình thẩm định giá
Không rõ ràng về tình trạng pháp lý của tài sản.
Hạn chế về thông tin, dữ liệu liên quan cần thu thập đối với BĐS.
Phân loại, hạng BĐS.
Lượng hoá những nhân tố tác động đến giá BĐS.
Những hạn chế, không rõ ràng trên đã được xử lý như thế nào, cách thức xử lý trong quá trình định giá, mức độ tác động của những hạn chế nêu trên đến mức giá của BĐS cần định giá.
2.5 Những quyền lợi và lợi ích cá nhân của thẩm định viên
 2.5.1 Tiêu chuẩn, quyền lợi và lợi ích cá nhân của thẩm định viên
Tiêu chuẩn thẩm định viên:
1. Có năng lực hành vi dân sự.
2. Có phẩm chất đạo đức, liêm khiết, trung thực, khách quan.
3. Tốt nghiệp đại học chuyên ngành liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá. 
4. Có thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ 36 tháng trở lên sau khi có bằng tốt nghiệp đại học theo chuyên ngành liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá.
5. Có chứng chỉ đã qua đào tạo nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá do cơ quan có thẩm quyền cấp.
6. Có Thẻ thẩm định viên về giá theo quy định của Bộ Tài chính.
Quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên về giá hành nghề
1. Quyền của thẩm định viên về giá hành nghề:
a) Hành nghề thẩm định giá theo quy định của Luật giá 2012 và quy định khác của pháp luật có liên quan;
b) Độc lập về chuyên môn nghiệp vụ;
c) Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, tài liệu liên quan đến tài sản thẩm định giá và tạo điều kiện thuận lợi để thực hiện thẩm định giá;
d) Từ chối thực hiện thẩm định giá nếu xét thấy không đủ điều kiện thực hiện thẩm định giá;
đ) Tham gia tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá trong nước và ngoài nước theo quy định của pháp luật;
e) Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
2. Nghĩa vụ của thẩm định viên về giá hành nghề:
a) Tuân thủ quy định về hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật giá 2012 và quy định khác của pháp luật có liên quan;
b) Thực hiện đúng và đầy đủ hợp đồng thẩm định giá;
c) Ký báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước người đại diện theo pháp luật, Tổng giám đốc hoặc Giám đốc doanh nghiệp thẩm định giá về kết quả thẩm định giá;
d) Giải trình hoặc bảo vệ kết quả thẩm định giá do mình thực hiện với khách hàng thẩm định giá hoặc bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá không phải là khách hàng thẩm định giá nhưng có ghi trong hợp đồng thẩm định giá khi có yêu cầu;
đ) Tham gia các chương trình bồi dưỡng kiến thức chuyên môn về thẩm định giá do cơ quan, tổ chức được phép tổ chức; 
e) Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về thẩm định giá;
g) Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
Những người không được hành nghề tại doanh nghiệp thẩm định giá
1. Người không đủ tiêu chuẩn quy định tại Điều 34 của Luật giá 2012.
2. Cán bộ, công chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức; sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân quốc phòng trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân; sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, sĩ quan, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân.
3. Người đang bị cấm hành nghề thẩm định giá theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật; người đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự; người đã bị kết án một trong các tội về kinh tế, chức vụ liên quan đến tài chính, giá, thẩm định giá mà chưa được xóa án tích; người đang bị áp dụng biện pháp xử lý hành chính giáo dục tại xã, phường, thị trấn, người đang bị đưa vào cơ sở cai nghiện bắt buộc, đưa vào cơ sở giáo dục bắt buộc.
4. Người đã bị kết án về tội kinh tế từ nghiêm trọng trở lên.
5. Người có hành vi vi phạm pháp luật về tài chính bị xử phạt vi phạm hành chính trong thời hạn 01 năm, kể từ ngày có quyết định xử phạt.
6. Người đang bị đình chỉ hành nghề thẩm định giá.
 2.5.2 Các phụ lục đính kèm
Phụ lục là những thông tin bổ sung, thuyết minh cho báo cáo kết quả định giá.  Đối với bất động sản, phụ lục bao gồm:
-  Hộ khẩu thường trú của chủ bất động sản (bản sao) - đối với tài sản cá nhân.
-  Giấy phép đăng ký kinh doanh (bản sao) - đối với tài sản doanh nghiệp.
-  Bản đồ quy hoạch tổng thể khu vực (trích lục).
-  Bản đồ quy hoạch chi tiết khu vực (trích lục).
-  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
-  Một trong các loại giấy chứng nhận nguồn gốc bất động sản (trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản) bao gồm:
+ Quyết định giao, cấp đất ở của Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh, thành phố hoặc UBND quận, huyện.
+ Quyết định phân nhà, phân đất của thủ trưởng cơ quan đơn vị.
+ Hợp đồng mua nhà của các đơn vị có tư cách pháp nhân được UBND tỉnh, thành phố giao đất làm nhà bán.
+ Các giấy tờ về đất ở do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp.
Trường hợp chủ nhà có các giấy tờ kể trên nhưng không đúng tên chủ đang sử dụng thì phải có các gíây tờ kèm theo như: giấy tờ mua bán nhà, giấy tờ thừa kế, chia, tặng... nhà ở, đất ở.  
-  Giấy phép xây dựng nhà, bản vẽ thiết kế xây dựng, sơ đồ vị trí bất động sản và các bản vẽ khác (bản sao).
-  Chi tiết về qui hoạch từ cơ quan có chức năng ở địa phương hoặc của văn phòng qui hoạch đô thị (bản sao).
-  Các hợp đồng mua, bán và cho thuê bất động sản (bản sao).
-  Ảnh chụp toàn cảnh bất động sản.
-  Những tài liệu khác trực tiếp bổ trợ cho báo cáo kết quả thẩm định giá.
CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 2
Câu 1: Anh (chị) hãy trình bày khái niệm và đặc điểm của bất động sản.
Câu 2: Thị trường bất động sản là gì? Anh (chị) hãy nêu các cách phân loại thị trường bất động sản.
Câu 3: Anh (chị) hãy trình bày các bước định giá bất động sản theo phương pháp so sánh trực tiếp. Phương pháp này có ưu điểm và nhược điểm gì?
Câu 4: Anh (chị) hãy phân tích vai trò của thị trường bất động sản. Liên hệ thực tế với thị trường bất động sản ở nước ta.
Câu 5: Anh (chị) hãy trình bày một trong bốn phương pháp định giá bất động sản đã được học. Cho ví dụ minh họa.