Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất tại thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh

tục thực hiện các giao dịch tại văn phòng 
đăng ký đất đai, trong quá trình thực hiện giao dịch 
QSDĐ, phần lớn các hộ được điều tra đánh giá rằng 
thủ tục thực hiện QSDĐ ở mức cao (giá trị trung bình 
là 3,65), nghĩa là các thủ tục thực hiện tại VPĐKQSDĐ 
là dễ hiểu và dễ thực hiện. Có tới 57,08% số hộ đánh 
giá ở mức dễ hiểu và rất dễ hiểu; chỉ có 7,5% số hộ 
đánh giá ở mức khó hiểu và rất khó hiểu. Vì vậy việc 
cử cán bộ hướng dẫn, công khai và đơn giản hóa các 
thủ tục hành chính liên quan đến các giao dịch 
QSDĐ là rất quan trọng. Trong 4 QSDĐ nghiên cứu 
tại thành phố Uông bí, chỉ có các thủ tục thực hiện 
thừa kế QSDĐ được đánh giá ở mức trung bình (giá 
trị trung bình chung là 3,30). Theo họ, có một số thủ 
tục dễ hiểu, một số khó hiểu và một số khó thực hiện 
mặc dù họ hiểu nhưng việc thực hiện mất nhiều tiền, 
thời gian và hoạt động thừa kế QSDĐ chủ yếu giữa 
những người trong gia đình nên họ ngại làm vì thấy 
không cần thiết. Các hộ có ý kiến cho rằng các thủ 
tục thực hiện QSDĐ khó thực hiện là do phí, lệ phí 
và thuế còn cao, các chính sách, các quy định để 
thực hiện QSDĐ còn rườm rà. Từ khi có bộ phận một 
cửa, các thủ tục hành chính đã đơn giản hơn rất 
nhiều. Tuy nhiên, việc tiếp tục nghiên cứu quy trình, 
thủ tục hành chính đơn giản, khép kín là rất quan 
trọng để nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai. 
Thời gian hoàn thành các thủ tục, thực hiện các 
thủ tục nhanh hay chậm được đánh giá theo thời 
gian ghi trên phiếu hẹn. Thực tế việc thực hiện các 
thủ tục nhanh hay chậm phần lớn là do tình trạng 
pháp lý của các giấy tờ liên quan đến QSDĐ. Những 
giao dịch có các giấy tờ pháp lý đầy đủ được thực 
hiện nhanh hơn những trường hợp phải thẩm định 
lại. Về thời gian hoàn thành các thủ tục giao dịch 
chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế QSDĐ được 
đánh giá ở mức trung bình (giá trị trung bình chung 
<3,40), nghĩa là phần lớn các giao dịch được thực hiện 
theo đúng phiếu hẹn. Đặc biệt với các giao dịch liên 
quan đến thế chấp QSDĐ, thời gian hoàn thành các 
thủ tục là nhanh do hầu hết các giao dịch thực hiện 
trên GCNQSDĐ. Chỉ có 13,33% số hộ đánh giá thời 
gian hoàn thành các thủ tục ở mức chậm và rất chậm. 
Một số hộ cũng thừa nhận rằng, việc chậm thực hiện 
các thủ tục có nhiều nguyên nhân, phần lớn là do bản 
thân mảnh đất còn nhiều vấn đề chưa rõ như nguồn 
gốc đất, nhiều lần thực hiện thủ tục liên quan đến 
QSDĐ mà chưa đóng lệ phí, thửa đất đang trong tình 
trạng tranh chấp hoặc nằm trong phạm vi quy 
hoạch 
Phí thực hiện các giao dịch, về các loại phí, lệ 
phí, thuế chuyển QSDĐ phần lớn các hộ được hỏi 
trong 240 hộ đều cho rằng các loại phí hiện nay đều 
ở mức trung bình (giá trị trung bình chung là 3,34). 
Trong đó phí chuyển nhượng và thừa kế QSDĐ được 
đánh giá ở mức cao (trung bình chung >3,40), phí 
thực hiện thế chấp và tặng cho ở mức trung bình 
(trung bình chung từ 2,6-3,4). Cụ thể: có 83 ý kiến 
cho rằng các loại phí, lệ phí, thuế thực hiện các giao 
dịch QSDĐ là rất cao và cao chiếm 34,58%, có 130 ý 
kiến cho là trung bình chiếm 54,14%. Đặc biệt đối với 
phí chuyển nhượng và phí thừa kế QSDĐ được đánh 
giá là cao. Chỉ có 27 ý kiến cho biết các loại phí, lệ 
phí, thuế chuyển QSDĐ là thấp và rất thấp, chiếm 
11,25% tổng số ý kiến được hỏi. Theo họ, việc thu phí 
cao sẽ dẫn đến việc người sử dụng đất sẽ “trốn thuế’’ 
bằng cách không khai báo thay đổi QSDĐ. Vì vậy 
việc điều chỉnh lệ phí thu và quản lý việc thu lệ phí là 
rất quan trọng, góp phần giúp người dân thực hiện 
đầy đủ nghĩa vụ khi thực hiện các giao dịch QSDĐ. 
Tìm kiếm thông tin và giao dịch, khả năng tìm 
kiếm thông tin và giao dịch trong việc chuyển 
nhượng QSDĐ nhận được đánh giá ở mức cao (giá trị 
trung bình chung là 3,73). Nghĩa là việc tìm kiếm 
thông tin để thực hiện các giao dịch QSDĐ trên địa 
bàn thành phố khá dễ. Có 59,58% số hộ trả lời khả 
năng tìm kiếm thông tin và giao dịch trong việc 
chuyển nhượng QSDĐ là dễ và rất dễ. Điều đó cho 
thấy việc quản lý và cung cấp thông tin liên quan đến 
các giao dịch QSDĐ được thực hiện khá tốt. Chỉ có 
14/240 hộ (5,83%) trả lời là khó và rất khó. Hiện nay 
do phát triển của khoa học công nghệ và truyền 
thông cũng như việc cải cách hành chính, việc tìm 
KHOA HỌC CÔNG NGHỆ 
N«ng nghiÖp vµ ph¸t triÓn n«ng th«n - KỲ 2 - TH¸NG 10/2020 148 
kiếm các thông tin và giao dịch đã thuận lợi hơn 
trước rất nhiều. Mặt khác, việc hoàn thiện cơ sở dữ 
liệu đất đai tổng thể, đa mục tiêu cũng góp phần làm 
cho khả năng tìm kiếm thông tin giao dịch về đất đai 
thuận lợi hơn. 
Khả năng thực hiện các quy định liên quan đến 
quyền của người sử dụng đất, khả năng thực hiện các 
quy định liên quan đến việc thực hiện các QSDĐ 
được đánh giá ở mức trung bình (giá trị trung bình 
chung là 3,32). Trong đó việc thực hiện chuyển 
nhượng và thừa kế QSDĐ được đánh giá ở mức trung 
bình. Việc thực hiện các quy định liên quan đến thế 
chấp và tặng cho ở mức cao (trung bình chung 
>3,40). Có 102 hộ cho rằng khả năng thực hiện là dễ 
và rất dễ, chiếm 42,50%, tập trung chủ yếu ở các giao 
dịch thế chấp và tặng cho QSDĐ. Do hầu hết các 
giao dịch này thực hiện đối với các mảnh đất có căn 
cứ pháp lý đầy đủ. Có 43 hộ cho rằng khả năng thực 
hiện là khó và rất khó, chiếm 17,92%, tập trung chủ 
yếu vào các giao dịch liên quan đến chuyển nhượng 
và thừa kế QSDĐ. 
Bảng 5. Ý kiến đánh giá về tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại thành phố Uông Bí 
Thế chấp Chuyển nhượng Tặng cho Thừa kế Tổng số 
Chỉ tiêu 
Số hộ Tỷ lệ (%) Số hộ Tỷ lệ (%) Số hộ Tỷ lệ (%) Số hộ Tỷ lệ (%) Số hộ Tỷ lệ (%) 
1. Thủ tục thực hiện tại 
Văn phòng ĐKĐĐ 
60 100,00 60 100,00 60 100 60 100,00 240 100 
Rất dễ hiểu và thực hiện 14 23,33 6 10,00 14 23,33 5 8,33 39 16,25 
Dễ hiểu và thực hiện 31 51,67 22 36,67 29 48,33 16 26,67 98 40,83 
Trung bình 12 20,00 27 45,00 14 23,33 32 53,33 85 35,42 
Khó hiểu và thực hiện 3 5,00 4 6,67 3 5,00 6 10,00 16 6,67 
Rất khó hiểu và thực hiện 0 0,00 1 1,67 0 0,00 1 1,67 2 0,83 
Giá trị trung bình 3,93 3,47 3,90 3,30 3,65 
2. Thời gian hoàn thành 
các thủ tục 
60 100 60 100,00 60 100 60 100,00 240 100 
Rất nhanh 19 31,67 2 3,33 5 8,33 4 6,67 30 12,50 
Nhanh 24 40,00 15 25,00 11 18,33 10 16,67 60 25,00 
Đúng hẹn 16 26,67 36 60,00 27 45,00 39 65,00 118 49,17 
Chậm 1 1,67 6 10,00 13 21,67 6 10,00 26 10,83 
Rất chậm 0 0,00 1 1,67 4 6,67 1 1,67 6 2,50 
Giá trị trung bình 4,02 3,18 3,00 3,17 3,34 
3. Phí thực hiện 60 100,00 60 100,00 60 100 60 100,00 240 100 
Rất cao 2 3,33 16 26,67 0 0,00 9 15,00 27 11,25 
Cao 3 5,00 30 50,00 0 0,00 23 38,33 56 23,33 
Trung bình 46 76,67 12 20,00 50 83,33 22 36,67 130 54,17 
Thấp 8 13,33 2 3,33 10 16,67 6 10,00 26 10,83 
Rất thấp 1 1,67 0 0,00 0 0,00 0 0,00 1 0,42 
Giá trị trung bình 2,95 4,00 2,83 3,58 3,34 
4. Tìm kiếm thông tin và 
giao dịch 
60 100,00 60 60 100 60 100 240 100 
 Rất dễ 14 23,33 12 20,00 1 1,67 20 33,33 47 19,58 
 Dễ 20 33,33 14 23,33 27 45,00 35 58,33 96 40,00 
 Trung bình 19 31,67 29 48,33 30 50,00 5 8,33 83 34,58 
 Khó 7 11,67 5 8,33 2 3,33 0 0,00 14 5,83 
 Rất khó 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 
Giá trị trung bình 3,68 3,55 3,45 4,25 3,73 
5. Khả năng thực hiện các 
quy định liên quan QSDĐ 
60 100,00 60 100,00 60 100 60 100,00 240 100 
KHOA HỌC CÔNG NGHỆ 
N«ng nghiÖp vµ ph¸t triÓn n«ng th«n - KỲ 2 - TH¸NG 10/2020 149 
 - Rất dễ 6 10,00 5 8,33 10 16,67 7 11,67 28 11,67 
 - Dễ 39 65,00 9 15,00 17 28,33 9 15,00 74 30,83 
 - Trung bình 15 25,00 27 45,00 29 48,33 24 40,00 95 39,58 
 - Khó 0 0,00 13 21,67 3 5,00 17 28,33 33 13,75 
 - Rất khó 0 0,00 6 10,00 1 1,67 3 5,00 10 4,17 
Giá trị trung bình 3,85 2,90 3,53 3,00 3,32 
Ghi chú: giá trị trung bình. Rất cao: > 4,20; cao: 3,40 - 4,19; trung bình: 2,60 - 3,39; thấp: 1,80 - 2,59; rất 
thấp: <1,80. 
3.3. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả thực 
hiện quyền của người sử dụng đất tại thành phố 
Uông Bí 
3.3.1. Một số tồn tại và nguyên nhân của các tồn 
tại 
- Vẫn còn một số hộ chưa khai báo khi thực hiện 
quyền chuyển nhượng, thừa kế và tặng cho QSDĐ 
do chưa có ý thức chấp hành pháp luật hoặc vì những 
khó khăn khi để thực hiện các quy định của pháp 
luật về kê khai, đăng ký biến động đất đai. 
- Vẫn còn một số hộ có tâm lý ngại phải đến gặp 
cơ quan nhà nước, họ lấy sự tin tưởng lẫn nhau là 
chính, điều đó có thể trở thành nguyên nhân làm 
tăng số lượng những vụ tranh chấp, khiếu kiện về đất 
đai về sau. 
- Quy định về nghĩa vụ tài chính đối với các 
trường hợp chuyển QSDĐ chưa khuyến khích được 
người sử dụng đất đến làm các thủ tục chuyển QSDĐ 
tại cơ quan nhà nước. Một số hộ sử dụng đất được 
thừa kế của cha ông nhưng không có giấy tờ về 
QSDĐ thường không chấp nhận việc nộp tiền sử 
dụng đất khi làm thủ tục để được cấp GCNQSDĐ và 
lựa chọn việc chuyển QSDĐ trao tay nhau. Việc tính 
thuế chuyển QSDĐ theo vụ việc mà không phân biệt 
được giữa chuyển QSDĐ do yêu cầu của sản xuất với 
đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản. 
- Tài liệu cung cấp thông tin về đất đai còn thiếu, 
thất lạc và chưa kịp thời, trình tự thủ tục khai báo để 
thực hiện các quyền của người sử dụng đất còn rườm 
rà, phức tạp. 
- Việc Chính phủ quy định khung giá đất để làm 
cơ sở cho UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể 
làm căn cứ để tính toán mức thu trong tất cả các 
trường hợp liên quan đến các vấn đề tài chính về đất 
đai là chưa linh hoạt, chưa phù hợp với các nguyên 
tắc của cơ chế thị trường. 
- Phòng làm việc và trang thiết bị còn thiếu và đã 
cũ cần được hiện đại hóa, phù hợp với sự phát triển 
của hệ thống các phần mềm hỗ trợ quản lý nhà nước 
về đất đai. 
3.3.2. Giải pháp 
Để nâng cao hiệu quả thực hiện QSDĐ cần thực 
hiện đồng bộ các giải pháp sau: 
Theo đánh giá của công chức, viên chức việc 
hiểu biết pháp luật của người dân ở mức trung bình. 
Do đó nâng cao nhận thức của người dân về việc 
thực hiện các QSDĐ thông qua tuyên truyền, phổ 
biến trên các phương tiện thông tin về thực hiện 
QSDĐ. Phổ biến tất cả các thủ tục bằng nhiều hình 
thức: dán bảng tin, đưa lên mạng internet, trả lời trực 
tuyến, đường dây nóng... để người dân tham khảo 
trước khi thực hiện các giao dịch QSDĐ. Cải cách và 
công khai các thủ tục hành chính để người dân hiểu 
và tự giác thực hiện nghĩa vụ khi giao dịch QSDĐ. 
Kết quả đánh giá về điều kiện làm việc và 
phương tiện kỹ thuật của VPĐKQSDĐ đều ở mức 
trung bình. Vì vậy cần cải tiến, nâng cao việc áp dụng 
công nghệ thông tin vào chương trình quản lý tiếp 
nhận và trả kết quả hồ sơ, tạo điều kiện để người sử 
dụng đất thực hiện quyền SDĐ được thuận lợi, 
nhanh chóng. Xây dựng cơ sở dữ liệu pháp luật về đất 
đai theo các chủ đề phù hợp với nội dung quản lý nhà 
nước về đất đai để cung cấp cho người sử dụng đất. 
Hoàn thiện cơ sở dữ liệu tổng thể. 
Tiến hành đầu tư xây dựng cơ sở vật chất, trang 
thiết bị cần thiết, thường xuyên bồi dưỡng, đào tạo 
chuyên môn nghiệp vụ cho cán bộ đảm bảo thực 
hiện tốt chức năng, nhiệm vụ giao dịch trong lĩnh 
vực đất đai. 
Thay đổi chính sách thu tiền sử dụng đất trong 
các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển mục 
đích sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất. 
4. KẾT LUẬN 
Trong giai đoạn 2014 - 2018, các giao dịch 
chuyển quyền của người sử dụng đất trên địa bàn 
thành phố Uông Bí diễn ra sôi động, trong đó có 
KHOA HỌC CÔNG NGHỆ 
N«ng nghiÖp vµ ph¸t triÓn n«ng th«n - KỲ 2 - TH¸NG 10/2020 150 
6.180 giao dịch chuyển nhượng, 4.103 giao dịch tặng 
cho; 11.860 giao dịch thế chấp và 1.010 giao dịch 
thừa kế. Các phường trung tâm có số lượng giao dịch 
nhiều hơn so với các xã và các phường xa trung tâm, 
đặc biệt là giao dịch thế chấp QSDĐ. Phần lớn 
(96,67%) các giao dịch QSDĐ đã hoàn tất các thủ tục 
đăng ký với cơ quan nhà nước. Kết quả điều tra cho 
thấy phần lớn các hộ được điều tra đánh giá rằng thủ 
tục thực hiện QSDD tại VPĐKQSDĐ là dễ hiểu và dễ 
thực hiện; phần lớn các giao dịch được thực hiện 
theo phiếu hẹn; khả năng thực hiện các quy định liên 
quan đến việc thực hiện các QSDĐ ở mức trung 
bình; khả năng tìm kiếm thông tin và giao dịch 
QSDĐ là tương đối dễ. Các loại phí, lệ phí, thuế 
chuyển QSDĐ đều ở mức trung bình. 
Các giải pháp đề xuất để nâng cao hiệu quả công 
tác chuyển QSDĐ tại thành phố Uông Bí gồm: giải 
pháp tuyên truyền giáo dục và phổ biến pháp luật, 
giải pháp về quản lý hoạt động liên quan đến thực 
hiện các quyền của người sử dụng đất; giải pháp về 
đầu tư cơ sở vật chất và đội ngũ cán bộ; giải pháp về 
chính sách và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tổng 
thể. 
TÀI LIỆU THAM KHẢO 
1. Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành 
phố Uông Bí. Báo cáo tổng kết các năm 2014, 2015, 
2016, 2017, 2018. 
2. Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc 
(2008). Phân tích dữ liệu nghiên cứu với SPSS. NXB 
Thống kê. Hà Nội. 
3. Likert R. (1932). A Technique for the 
Measurement of Attitudes. Archives of Psychology, 
Vol. 140, No. 55 
4. Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố 
Uông Bí (2019). Báo cáo tổng kết năm 2018. 
5. Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa 
Việt Nam (2015). Bộ Luật Dân sự 2015. Nxb Chính 
trị Quốc gia Hà Nội. 
6. Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa 
Việt Nam (2013). Luật Đất đai 2013. Nxb Bản đồ. 
7. Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng (2006). 
Quản lý đất đai và thị trường bất động sản, Nxb Bản 
đồ. 
8. Ủy ban Nhân dân thành phố Uông Bí (2019). 
Báo cáo phát triển kinh - tế xã hội năm 2018. 
ASSESSMENT THE IMPLEMENTATION OF SOME RIGHTS OF LAND USER IN UONG BI CITY, 
QUANGNINH PROVINCE 
Do Thi Tam1, Pham Anh Tuan2, Le Viet Anh1 
1Vietnam National University of Agriculture 
2Hanoi University of Natural Resources and Envionment 
Summary 
The study aims to investigate the implementation of some rights of land user (LUR) in Uongbi city and 
propose solutions to improve the efficiency of implementation of LUR. The results show that in the period 
2014 - 2018, there were 6,180 transfer transactions, 4.103 donations transactions; 11.860 mortgage 
transactions and 1,010 inheritance transactions in Uongbi city. The procedure for implementing LUR at the 
Land Registration Office was easy to understand and easy to implement; most of the transactions are done 
according to the appointment; the ability to implement regulations related to the implementation of LUR 
and finding LUR transactions were relatively easy. Fees, taxes and transfer taxes were moderate. In order to 
improve the effectiveness of implementation of LUR in Uongbi City, the following comprehensive measures 
should be taken to improve the dissemination of education and dissemination of laws; simplification of 
implementation procedures of LUR; increased investment in facilities; complete the land use levy collection 
policy and build a comprehensive land database. 
Keywords: Land management, right of land use, Uong Bi city. 
Người phản biện: TS. Nguyễn Văn Trị 
Ngày nhận bài: 8/7/2020 
Ngày thông qua phản biện: 10/8/2020 
Ngày duyệt đăng: 17/8/2020